Was darf ich auf meinem Grundstück ohne Baugenehmigung bauen?

Nicht jedes Gebäude auf dem eigenen Grundstück lässt sich einfach ohne Baugenehmigung bauen oder beliebig erweitern. Meist sind zunächst entsprechende Genehmigungen vom zuständigen Baureferat, Bauaufsichtsamt oder Bauamt.einzuholen. Diese prüfen die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit bauordnungsrechtlichen, bauplanungsrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Vorschriften sowie den eventuellen Rechten Dritter. Es gibt zahlreiche Aspekte in den gesetzlichen Bestimmungen, die Einschränkungen bei Bauvorhaben bedeuten. Die Landesbauordnungen und der Bebauungsplan bestimmen beispielsweise die einzuhaltenden Mindestabstände zum Nachbargrundstück: Bei einem frei stehenden Haus muss der Abstand auf alle Fälle drei Meter zum nächsten Gebäude betragen.

Genehmigungsfreie Anbauten

Die Bauvorschriften des jeweiligen Bundeslandes unterscheiden sich teilweise stark voneinander. Berücksichtigt werden müssen stets der Bebauungsplan einer Gemeinde sowie die Regelungen zum geforderten Grenzabstand. Meist sind kleinformatige Häuser mit einem einzigen Geschoss, ohne Aufenthaltsraum, Toilette, Beheizung oder Feuerstätte genehmigungsfrei. Einige Bauvorhaben definiert das Gesetz als Hausanbauten, wie etwa Wintergarten, Balkon und Garage. Ganzjährig genutzte Wintergärten fallen überdies unter die Energieeinsparverordnung.

Ohne Baugenehmigung bauen: Richtlinien

Als Faustformel beim ohne Baugenehmigung bauen gilt eine mittlere Wandhöhe bis zu 3 Metern und eine Grundfläche von maximal 30 Quadratmetern. Für Gartenhäuschen, Terrassenüberdachungen, Carports und Garagen, Photovoltaik, Sonnenkollektoren und andere Solarenergieanlagen in und an Dach- und Außenwandflächen, Einfriedungen und Wasserbecken ist in einigen Bundesländern überhaupt keine Genehmigung erforderlich. In manchen Regionen braucht es zusätzlich die Zustimmung des Nachbarn.

Die einzelnen Vorschriften richten sich meist nach

• Grundfläche in Quadratmetern
• Rauminhalt in Kubikmetern
• Art, Nutzung und Einrichtung
• Lage im Innenbereich (geschlossene Ortschaft) oder Außenbereich (außerhalb geschlossener Ortschaften)

Genehmigungsfrei nach Bundesländern

Einige Beispiele der einzelnen Landesbauordnungen, was man ohne Baugenehmigung bauen darf:

• Baden-Württemberg: Gebäude ohne Aufenthaltsraum, Toilette oder Feuerstätte im Innenbereich bis zu 40 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt, im Außenbereich maximal 20 Kubikmeter
• Nordrhein-Westfalen: Innenräume bis zu 75 Kubikmetern ohne Aufenthaltsraum, Ställe, Aborte oder Feuerstätten. Im Außenbereich ausschließlich für einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb.
• Rheinland-Pfalz: im Innenbereich maximal 50 Kubikmeter und bis zu 10 Kubikmeter. Um- und Anbauten generell verboten sind bei Kulturdenkmälern oder Gebäuden in der Umgebung von Kultur- und Naturdenkmälern.
• Berlin, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern Sachsen und Sachsen-Anhalt: die Obergrenze für genehmigungsfreie eingeschossige Gebäude ist 10 Kubikmeter
• Hamburg: die Obergrenze liegt bei 30 Kubikmetern Rauminhalt, also ein Gebäude von 5 mal 2 Meter Durchmesser und einer Höhe von 3 Metern.
• Brandenburg: Innenraum von Gebäuden ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätte bis zu 75 Kubikmeter
• Bayern: Gebäude ohne Feuerungsanlagen bis maximal 75 Kubikmeter innen, im Außenbereich ist immer eine Baugenehmigung erforderlich
• Niedersachsen: Gebäude und Vorbauten mit maximal 40 Kubikmeter umbauten Raums, wenn diese weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen und keine Aufenthaltsräume, Toilettenhäuschen und Feuerstätten beinhalten

Carports und Garagen

In einigen Bundesländern gibt es überdies gesonderte Regelungen für Carports und Garagen. Diese Bauten sind meist genehmigungsfrei, wenn die mittlere Wandhöhe maximal 3 Meter und die Grundfläche maximal 30 Quadratmeter beträgt.

Carports und Garagen in Thüringen sind bis 40 Quadratmeter Grundfläche genehmigungsfrei, in Bayern, Bremen, Hamburg, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt dürfen sie maximal 50 Quadratmeter groß sein. In Brandenburg darf die Grundfläche für eine oberirdische Garage bis zu 150 Quadratmetern betragen. Im Saarland darf die Bruttogrundfläche höchsten bei 36 Quadratmetern liegen.

In Niedersachsen dürfen diese mit notwendigen Einstellplätzen nicht mehr als 40 Kubikmetern umbauten Raums umfassen. Zusätzlich müssen die Einstellplätze genehmigt oder nach § 69 a der Niedersächsischen Bauordnung genehmigungsfrei sein.

Freistellungsverfahren

Auch wenn man einige Gebäude in bestimmten Bundesländern ohne Baugenehmigung bauen darf, gibt es vielfach dennoch die sogenannte Anzeigepflicht. Das bedeutet, die notwendigen Formulare und Dokumente sind bei der zuständigen Baubehörde einzureichen. Die Anforderungen des öffentlichen Baurechts sind ebenfalls unbedingt einzuhalten, wie etwa Abstandsvorschriften. Jedoch prüft die Baubehörde das Bauvorhaben nur punktuell. Gibt es nach einer bestimmten Frist – beispielsweise vier bis sechs Wochen – keine ausdrückliche Ablehnung vom Bauamt, gilt die Baugenehmigung als erteilt, was man auch als Freistellungsverfahren oder Kenntnisnahmeverfahren bezeichnet.