Vom Bauantrag zur Baugenehmigung

In Deutschland können Sie nicht einfach dort ein Haus bauen, wo Sie möchten. Sie brauchen dafür vorher eine Baugenehmigung und stellen vor ab einen Bauantrag. Nun gibt es recht diffizile Vorschriften, wofür sie einen Bauantrag stellen müssen und welche Unterlagen dazu gehören. Wir wollen die einzelnen Schritte für sie übersichtlich zusammenstellen und den Weg verfolgen, der sie vom Bauantrag zur Baugenehmigung führt.

Was ist ein Bauantrag?

Die Grundvoraussetzungen für den Neubau einer Immobilie sind ein Bauantrag und die daraufhin folgende Baugenehmigung. In einigen Fällen kann es auch notwendig sein für Umbauten und Einbauten eine Baugenehmigung zu stellen. Mit der Einreichung des Bauantrages leiten Sie das Prüfverfahren bei der zuständigen Baubehörde ein. Damit möchte die Gemeinde sicherstellen, dass der Neubau dem Bauordnungsrecht und dem Bebauungsplan gerecht wird. Über die gründliche Prüfung möchte die Gemeinde sicherstellen, dass der Neubau dem gültigen Gebarungsplan und den Bauordnungsrecht gerecht werden kann.

So prüft die Behörde zum Beispiel ob der Bau einer Immobilie den Verlauf einer Straße nicht beeinflusst oder auch die Nachbarn nicht behindert. Erste wenn Sie die Baugenehmigung erhalten, dürfen Sie mit dem Bau des Gebäudes starten. Sie sollte niemals vor diesem Termin beginnen, im schlimmsten Fall kann die Baubehörde einen Rückbau von ihnen verlangen. Rechtlich sind sie nur auf der sicheren Seite, wenn Sie eine Baugenehmigung erhalten haben.

Der Bauvorlagenberechtigter und darf einen Bauantrag einreichen. Diese Aufgabe übernehmen Bauträger, Architekten und Bauingenieure, aber nicht die umgeschulten Bauherren selbst. Ihre Aufgabe ist es die notwendigen Informationen zusammenzutragen und diese in ein ausgefülltes Formblatt zusammen zu führen. Gemeinsam mit den geforderten Unterlagen reichen Sie den Bauantrag dann bei der Baubehörde ein. Die Baugenehmigungsverfahren unterscheiden sich je nach Gemeinde und Bundesland zum Teil deutlich, von daher sollten Sie vor ab immer mit einem entsprechenden Mitarbeiter reden. Sie können die notwendigen Unterlagen direkt bei der zuständigen Baubehörde oder auch online über ein Portal einsehen. Verschaffen Sie sich frühzeitig Klarheit, damit sie alle Unterlagen vollständig zusammentragen.

Für welche Gebäude brauchen Sie die Baugenehmigung?

Sie brauchen nicht für jeden Neubau und Anbau zwingend eine Baugenehmigung. Ist das Gebäude nicht größer als 30 m² und halten sich darin keine Personen auf, benötigen Sie im gesamten Bundesgebiet zumeist dafür keinen gesonderten Bauantrag. Das ist zum Beispiel einem bei einem Gartenschuppen oder bei einem Carport der Fall.

Das Bundesland selbst entscheidet, wofür sie eine Baugenehmigung brauchen. Stellen Sie eine Bauvoranfrage beim Bauamt, so gehen Sie auf Nummer sicher, dass sie nicht gegen Recht verstoßen. Auf diese Weise können Sie herausfinden, ob sie überhaupt später eine Baugenehmigung benötigen. Die Kosten für den Bau vor Antrag orientieren sich an den Prüfungsbedarf. Sie sind häufig um einiges günstiger als der Bauantrag selbst.

Handelt es sich um einen Neubau eines Einfamilienhauses, müssen Sie in aller Regel einen Bauantrag stellen. Wollen Sie eine Garage oder ein Carport bauen, ist die Größe abhängig von einer notwendigen Baugenehmigung. Der Bebauungsplan entscheidet darüber und die Garagenverordnung des Bundeslandes, ob eine Baugenehmigung überhaupt notwendig ist. Bei der Terrasse oder dem Balkon entscheidet ebenfalls die Baugenehmigung beziehungsweise die Größe. Wenn Sie eine Terrasse mit einem festen Dach versehen möchten, machen Sie daraus vermutlich einen Wintergarten und müssen häufig einen konkreten Bauantrag dafür stellen. Bei dem handelsüblichen Gartenhaus ohne Aufenthaltsraum für Personen handelt es sich zumeist um ein baugenehmigungsfreies Objekt.

Was gehört in einen vollständigen Bauantrag?

Grundsätzlich unterscheiden sich die Unterlagen für eine Baugenehmigung je nach Bundesland und Gemeinde. Das Bauprojekt an sich entscheidet, ob überhaupt ein Bauantrag gestellt werden muss. Das gilt auch für die einzureichenden Dokumente. Am häufigsten tauchen in diesem Zusammenhang die folgenden Unterlagen auf:

• Vollständiger Bauantrag vom Bauherrn unterschrieben und vom Architekten ausgefüllt
• Baubeschreibung des Gebäudes mit allen technischen Details
• Bauzeichnung durch einen Bauingenieur oder einen Architekten
• Lageplan von dem zuständigen Liegenschaftskatasteramt
• Exakte Berechnungen zur Nutzfläche und zur Wohnfläche
• Angaben zur Erschließung wie zur Entwässerung, Abwasser, Telekommunikation, Straßenstrom und Wärme
• Wenn gefordert von der Gemeinde auch Zustimmung der Nachbarn zum Bauprojekt

Bedenken Sie, dass die Gemeinde und das Bundesland selbst entscheiden, welches diffizilen Dokumente es für ein Bauvorhaben verlangt. Vorher kundigen Sie sich einfach bei der zuständigen Baubehörde, hier erhalten Sie zumeist eine Übersicht über die notwendigen Dokumente. Legen Sie sicherheitshalber die Baudokument in dreifacher Ausführung dazu. Sie erhalten bei der Zustimmung beziehungsweise der Baugenehmigung eines der Dokumente wieder für Ihre Unterlagen zurück. Die beiden anderen bleiben bei der Gemeinde und bei der Bauaufsichtsbehörde.

Welche Kosten fallen für einen Bauantrag an?

Für das Einreichen des Bauantrages, die Bearbeitung und die Genehmigung entfallen Kosten. Ein Blick auf die Gebührenverordnung des jeweiligen Bundeslandes entscheidet über die Kosten, die Ihnen bei einem Bauantrag entstehen. Nicht zuletzt der Bearbeitungsaufwand des Antrags entscheidet über die Höhe der Gebühren, die sie an das Bauamt zahlen müssen. Zumeist dann noch weitere Ämter in den Genehmigungs- und Prüfungsprozess mit einbezogen.

Was kostet der Bauantrag? Als Orientierungsgrundlage können Sie circa 0,5 % der gesamten Baukosten für die Gebühren des Bauantrags mit berechnen. Kalkulieren Sie mit 250.000 € Baukosten, bedeutet das 1250 € für ihren Bauantrag. Sie sollten diese Kosten vor ab unbedingt mit einkalkulieren, um genügend Geld für die gesamte Finanzierung des Projekts zur Verfügung zu haben.

Wie stelle ich einen Bauantrag? Schritt für Schritt Anleitung

Wer eine Baugenehmigung erhalten möchte, sollte sich an die folgende Anleitung halten:

1. Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde besorgen
2. Bauvorlage berechtigt erfüllt das Formular aus
3. Bauherr unterschreibt jede Seite des Bauantrags
4. Alle Unterlagen in dreifacher Form beilegen
5. Bauantrag persönlich abgeben oder per Post an das zuständige Bauamt senden

Sie sollten vor Abgabe des Bauantrages unbedingt die Vollständigkeit der Unterlagen prüfen. Liegen diese nicht vollständig vor, kann das zur Ablehnung ihres Bauantrags führen. Sie zahlen dann dennoch die Gebühren, ohne dafür das gewünschte Ergebnis zu erhalten. Einige Bauämter sind aber sehr kulant und gewähren Ihnen dann eine zweiwöchige Frist, um die notwendigen Unterlagen im Nachhinein einzureichen. Sie sollten sich darauf aber nicht von Anfang an verlassen.

Wie lange dauert die Bearbeitung des Bauantrags?

Wenn Sie alle Unterlagen bei der zuständigen Baubehörde abgegeben haben, bekommen Sie schon eine ein ordnen, wann sie mit der Entscheidung zur Baugenehmigung rechnen können. Die Dauer für die Genehmigung und Bearbeitung kann mehrere Monate in Anspruch nehmen. Vorher dürfen sie aber noch nicht mit dem Bau der Immobilie beginnen. Anhand ihres Antrags ist es der Baubehörde nun möglich, zu überprüfen, ob ihr Hausbau in Einklang mit dem lokalen Bebauungsplan steht. Achten Sie die Vorschriften des Bauordnungsrechts? Widerspricht der Bauch nicht den rechtlichen Vorschriften der Region?

Auch die Nachbarn müssen über das Bauvorhaben informiert werden. Innerhalb von 2 Wochen darf ein Nachbar einen Einblick in den Bauantrag nehmen und gegebenenfalls Widerspruch einlegen, wenn seine persönlichen Rechte und Abstandsflächen nicht gewahrt werden. Wenn aber das Bauprojekt all diese Anforderungen und Bedingungen erfüllt und auch der Nachbar keine Einwände hat, bekommen Sie in aller Regel die gewünschte Baugenehmigung. Einige der erteilten Baugenehmigung und sind dann strikte Auflagen gebunden, wie zum Beispiel die Einhaltung bestimmter Geschosse oder Dachformen.

Was ist der Unterschied zwischen der Baufreigabe und der Baugenehmigung?

Sie erhalten die Baugenehmigung in schriftlicher Form. Diese ist befristet auf bis zu vier Jahre, in dieser Zeit haben Sie die Möglichkeit mit der Genehmigung ihr Bauvorhaben durch zu setzen. Wenn Sie in diesem Zeitraum nicht mit dem Bau beginnen, erlischt die Baugenehmigung. In den meisten Fällen haben Sie die Möglichkeit, den Antrag noch einmal zu verlängern. Neben der Baugenehmigung benötigen Sie eine Baufreigabe, um mit dem Neubau zu beginnen.

Diese Baufreigabe ist markiert mit einem roten Punkt, der gut sichtbar in der Baustelle anzubringen ist. Das Formular mit dem roten Punkt enthält die Angaben zum Bauvorhaben und zu den Arbeiten wie auch Name und Anschrift des Bauherrn und des Architekten sowie der Baufirma. Sie erhalten die Baufreigabe mit dem roten Punkt gemeinsam mit der Baugenehmigung. In vielen Bundesländern müssen Sie selbst dafür sorgen, dass die Baufreigabe an der Immobilie angebracht ist.

Was ist die Baufreigabe?

Den Start der Bauarbeiten reichen Sie eine Woche vor Baubeginn bei der Baubehörde schriftlich ein, wenn Sie die Baufreigabe und die Baugenehmigung erhalten haben. Es handelt sich hierbei um die Baubeginns Anzeige in diesem Zusammenhang werden Angaben zum Bauherrn, zum Bauleiter und zum Bauvorhaben gemacht. Neben dem Datum, dass den Baubeginn definiert sind weitere Nachweise zur Statistik und zum Brandschutz notwendig. Es ist zwingend notwendig die Baubeginnsanzeige fristgerecht bei dem zuständigen Bauamt abzugeben, vorher dürfen sie nicht mit dem Bau beginnen.

Zugegeben, spätestens an dieser Stelle dürfte der letzte verstanden haben, dass für den Neubau in Deutschland eine ganze Menge Unterlagen und Genehmigungen notwendig sind. In den meisten Fällen kümmern sich die Hausbau Unternehmen darum, Sie nehmen den zukünftigen Bauherren eine Menge Arbeit und Formulare ab. Das ist ebenfalls ein Vorteil, wenn sie sich mit einer Baufirma über einen Festpreis zur Immobilie einigen und den Hausbau in Auftrag geben.

Was soll ich tun, wenn mein Bauantrag abgelehnt wurde?

Die meisten Bauanträge werden bewilligt und die Baugenehmigung erteilt. Es kann aber auch schon einmal vorkommen, dass sie eine Ablehnung erhalten. Das ist immer dann der Fall, wenn ihr Bauantrag gegen den gültigen Bebauungsplan verstößt. Fügt sich der Bau nicht in das Ortsbild ein oder steht das Baugrundstück unter Naturschutz, ist es ebenfalls möglich, dass Sie eine Absage erhalten.

Danach haben sie 4 Wochen Zeit, Widerspruch einzulegen gegen den Ablehnungsbescheid. Neben dem Widerspruch sollten Sie die notwendigen Belege und Gründe aufführen. Wenn der Widerspruch akzeptiert wird, können Sie auch nachträglich noch eine Baugenehmigung erhalten. Erst wenn das Amt auch den Widerspruch abgelehnt ist das letzte Mittel die Klage beim Verwaltungsgericht. Bedenken Sie, dass diese Klage weitere Kosten nach sich zieht. Sie sollten also eher nicht hinterfragen, ob ihr Bauantrag mit Recht abgelehnt wurde oder ob es sich lohnt, einen Prozess ein zu gehen. In den meisten Fällen macht es mehr Sinn, den Bauantrag selbst zu verbessern oder bei einer begründeten Ablehnung das Bauvorhaben aufzugeben, als einen teuren Prozess und einen Rechtsstreit einzugehen.

Bauen ohne eine Baugenehmigung

Für fast alle Bauvorhaben brauchen Sie in Deutschland eine Baugenehmigung. Nur kleinere Garagen und Gartenhäuser können Sie je nach Quadratmeter Fläche ohne Baugenehmigung errichten. Das Bundesland und die Landesbauverordnung liegt fast wie groß sie bauen dürfen. Wer ohne Baugenehmigung in diesem Fall baut, trägt selber dafür die Verantwortung, dass er sich an die geltenden Regeln und Vorschriften der Gemeinde hält. Nutzen Sie bei größeren Gebäuden eine so genannte Genehmigungsfreistellung. Sie müssen in diesem Fall nicht extra einen Bauantrag stellen, sondern lediglich das Bauprojekt anzeigen. Legen Sie dafür die notwendigen Unterlagen beim Bauamt vor. Dieses prüft dann ob sie den Bebauungsplan einhalten.

Wenn sich die Baubehörde dann nicht innerhalb von vier Wochen bei Ihnen melden, können Sie mit ihrem Bau beginnen. Ohne die erforderliche Baugenehmigung zu bauen ist nicht empfehlenswert. Bekommt die Bauaufsichtsbehörde mit, dass sie keine Baugenehmigung haben, kann ein Bußgeld fällig werden in einer Höhe von bis zu 50.000 €. Die Behörde kann sich auch das Recht rausnehmen sofort den Bau stillzulegen und wieder abreißen zu lassen. Dieses Risiko sollten Sie auf keinen Fall eingehen.

ZUSAMMENFASSUNG

Ausgenommen kleinere Carports und Gartenhütten, in denen sie Werkzeug und Möbel lagern, benötigen Sie für fast alle Gebäude in Deutschland eine Baugenehmigung. Dafür reichen Sie einen Bauantrag und alle notwendigen Unterlagen in dreifacher Ausführung mit ihrer Unterschrift beim Bauamt ein. Sie bekommen dann eine Bestätigung ihres Antrags und eine zeitliche Frist, diese kann Monate in Anspruch nehmen. Planen Sie also unbedingt ausreichend Zeit für den Bauantrag ein. Es gibt aber auch Ausnahmen wie zum Beispiel das Bauen ohne Baugenehmigung mit einem Bau Freistellungsauftrag. Alternativ dazu können Sie eine Baufreigabe erwirken.

In den meisten Fällen kümmert sich der Architekt, der Ingenieur oder das Bauunternehmen um die Antragstellung und hält Ihnen damit jede Menge Arbeit vom Hals. Sie sollten aber genauestens jeden einzelnen Schritt überprüfen und niemals das Bauamt übergehen. Im schlimmsten Fall sind sie dazu gezwungen, den Bau zu unterbrechen und zurück zu bauen.