Straßen- und Kanalisationsanschluss

Kalkulieren Sie die Kosten für eine Immobilie, müssen Sie auch die Aufwendungen für die Erschließung des Grundstückes mit ein berechnen. Gemeint ist damit die Infrastruktur vor dem Grundstück, also alle Zuwegung und Leitungen, die sie für ihre Immobilie benötigen. Die meisten Erschließungsarbeiten fallen in den Bereich des Straßen- und Kanalisationsbaus. Wir wollen die wichtigsten Informationen zusammenstellen und ihnen praktische Tipps liefern, die Sie bei dem Straßen- und Kanalisationsanschluss unbedingt mit bedenken sollten.

Alles was zur äußeren Erschließung eines Grundstückes gehört fällt in den Zuständigkeitsbereich des Straßenbaus. Das ist zum Beispiel das Verlegen von Abwasser und Wasserleitungen ebenso wie das Anlegen von Gehwegen und die Straßenbeleuchtung. In diesem Zusammenhang kommt es zur Straßenbaubeiträgen. Das sind Gebühren, die von der Kommune festgelegt werden. Es ob liegt der Kommune diese Gebühren komplett auf die Anleger umzulegen. In den meisten fällen übernehmen die Gemeinde nur einen Bruchteil der Kosten.

Nun sollten Sie sich nicht auf eine böse Überraschung einlassen, wenn sie ein vollständig erschlossenes Grundstück übernehmen. Die Rechnung erhält nämlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Festsetzung der Gebühren auch Eigentümer des Grundstückes war. Ein Kauf Interessent muss darauf achten, ob im Kaufpreis auch eventuelle von Erschließungsbeiträge enthalten sind. Nicht selten mussten Grundstücks Eigentümer in Verbindung mit dem Straßenbau eine fünfstellige Summe zahlen.

Straßen- und Kanalisationsanschluss

FOLGENDE ARTEN VON ERSCHLIESSUNGSKOSTEN GIBT ES GRUNDSÄTZLICH

  • Stromversorgung
  • Wasserversorgung
  • Anschluss an die Kanalisation für Abwasser
  • Gasanschluss
  • Fernwärme
  • Telekommunikation: Internet, Telefon, TV-Kabelanschluss
  • Vermessungskosten
  • Bodengutachten
  • Schallschutzanlagen
  • Straßenbau
  • Gehwege und öffentliche Plätze
  • Grünflächen
  • Parkplätze
  • Beleuchtung oder Lärmschutz
  • Kinderspielplätze und andere öffentliche Einrichtungen

Was ist bei der Kanalisation zu beachten?

Sie finden in der Entwässerungssatzung der Kommune rechtlich verbindliche Vorgaben zum Kanal Anschluss und zur Entwässerung ihres Grundstückes. Die Kommunen selbst liegen ihre Vorgehensweise und die erforderlichen Unterlagen unterschiedlich fest. Sie können beim zuständigen Tiefbauamt konkrete Informationen einholen. Bei den meisten gibt es die Regelung, dass jeder Eigentümer eines Grundstücks das gesamte Abwasser über unterirdische Anschlussleitungen vom Grundstück in die öffentliche Abwasseranlage leiten muss. Sonderregelungen gibt es nur für Regenwasser dass auf das Grundstück fällt. Sie können hier die Nutzung und Speicherung von Regenwasser sowie die Versickerung in gesonderten Gutachten beantragen.

Tragen Sie sich mit dem Gedanken ein Grundstück zu erschließen und einen neuen Kanal Anschluss zu erstellen? Dann müssen Sie einzelne Arbeitsschritte in Abhängigkeit und unter einen Blick auf die Vorgaben der Kommune beachten:

  1. Auskunft über die Stehtischen Abwasserkanäle und über das Grundstück
  2. Ein Ingenieur und Architekt beauftragen mit der Erstellung von Planungsunterlagen nach den gültigen DIN Vorgaben: Antragsformular, Baubeschreibung, Lageplan, Entwässerungsgrundriss, Benennung der Kanalbau Firma und Genehmigungsantrag für Arbeiten im Hinblick auf den Straßenaufbruch
  3. Grundstücksentwässerungsantrag einreichen
  4. Angebote einholen
  5. Nach Genehmigung eine Tiefbaufirma beauftragen, Eigenleistungen mit ein berechnen
  6. Bauabnahme nach der erfolgreichen Bauausführung vom Tiefbauamt
  7. Nach Bau Beendigung Anzeige der Straßenwiederherstellung und Abnahme durch das Tiefbauamt

Unterlaufen Fehler in der Entwässerung und Kanalisation, kann es schnell zu einem Rückstau und zu Überflutungen kommen. Das zieht kostenintensive Schäden für das Gebäude nach sich. Von daher lohnt es sich, sich intensiv mit der Kanalisation und den Straßenbauarbeiten auseinander zu setzen.

Die wichtigsten Aspekte der Entwässerung

Es gibt ein paar wichtige Aspekte, die sie bei der Kanalisation und Entwässerung unbedingt beachten sollten. Dazu gehört zum Beispiel die Rohr Dimensionierung. Die nenn weite der Rohre sollte mindestens auf 100 mm kommen. Das Anschluss Durchmesser an die öffentliche Kanalisation liegt ebenfalls bei mindestens 150 mm. Die einzelnen Auslegungen erfolgen mithilfe hydraulischer Berechnungen. Sind die Rohre nennweiten nicht ausreichend dimensioniert, kann das hydraulische Überlastungen der Mischwasser und Regenleitungen nach sich führen und immer wieder Verstopfungen riskieren in den Schmutzwasserleitungen.

Beachten Sie das Gefälle in Verbindung mit der Anschlussleitung, es sollte mindestens 1 % betragen. Verlegen Sie die Leitung ohne dieses ausreichende Gefälle, können sich Ablagerungen in den Rohren festsetzen, die immer wieder verstopfen und zu Überflutungen oder zu einem Rückstau führen.

Für die Kanalisation dürfen sie nur Rohre verwenden, die den gültigen DIN-Normen entsprechen. Werden die Rohrverbindung fehlerhaft oder auch mit falschen Dichtringen durchgeführt, kann immer wieder Abwasser austreten und ins Grundwasser sowie in den Boden absichern. Zu den ärgerlichen Folgeschäden gehören unter anderem Rohrbruch, Einstürze, Risse und Verformungen ebenso wie der Einwuchs der Wurzeln.

Entwässerung und Schmutzwasserleitung

Die Schmutzwasserleitung muss in Tränensystemen an den Schmutzwasserkanal und die Regenwasserleitung wiederum an den Regenwasserkanal angeschlossen werden. Sind die Anschlusskanäle nicht richtig eingebunden kann das dauerhafte Schäden an den wasserdichten Verbindungen nach sich ziehen. Zudem sind sie dazu verpflichtet Bestandspläne zur Kanalisation und den Grundstücksentwässerungsanlage zu erstellen. Andernfalls haben sie später Probleme bestehende Leitungen für Wartungsarbeiten, Sanierungen und Inspektionen wieder zu finden.

Planen und setzen Sie die Entwässerungsanlage möglichst wartungsfreundlich um. Bringen Sie zum Beispiel Revisionsöffnungen mit ein, so ist der Leitungsverlauf auch im Gebäude zugänglich. Integrieren Sie einen Kontrollschacht aus Kunststoff mit einem Durchmesser von 40 cm oder einen Schacht aus Beton mit einem Durchmesser von 100 cm direkt auf dem Grundstück. Unter Kellern sie ihre Immobilie, sind die Abwasserleitungen unter der Kellerdecke frei zugänglich. Darüber hinaus ist es auch möglich, einen Leitungskanal zu verlegen. Fehlt der Keller, sollten sie möglichst geradlinig die Leitungen planen und aus dem Gebäude herausführen. Fehlen diese Revisionsöffnungen und haben sie keinen leichten Zugang zu den Abwasserleitungen, ist es Ihnen nicht möglich Verstopfungen wieder zu reinigen. Auch die Instandhaltungsarbeiten sind nur unter größtmöglichem Aufwand durchsetzbar. Das Risiko mechanische Beschädigungen durch eine untere sachgemäße Reinigung steigt.

Welche Kosten entstehen bei einem Neuanschluss der Kanalisation?

Sie müssen mit Kosten für die Planung durch einen Architekten oder Ingenieur und für die Umsetzung der Entwässerungsanlagen eben so einplanen wie für einen einmaligen Kanal Anschluss Beitrag. Diesen Beitrag erheben fast alle Kommunen. Dadurch refinanzieren sich die Kommunen und die Investitions Aufwendungen, die in Verbindung mit den Abwasserentsorgungsanlagen entstehen. Die Basis für die Berechnung dieser Kosten bildet die Entwässerungsgebühren Satzung. Hier gibt es unterschiedliche Bemessungsansätze. Am häufigsten werden sie auf den Vollgeschoss Maßstab stoßen, bei dem die Grundstücksfläche mit der Anzahl der Geschosse gewichtet wird. Dadurch lässt sich eine beitragsfähige Grundstücksfläche ermitteln und ein Beitragssatz erheben.

Wer bezahlt die Erschließungskosten?

Einen Anteil der Kosten für Kanalisation in Straßenarbeiten übernimmt die Gemeinde, der Rest entfällt auf den Grundstückseigentümer. Käufer und Verkäufer können im Vertrag festlegen, welche Regelungen vereinbart werden. Hat zum Beispiel schon einen Teil der Erschließung stattgefunden oder ist das Grundstück Teil erschlossen, wirkt sich dies auch auf die Gebühren aus. Der bisherige Eigentümer nimmt die Kosten für den bereits erschlossenen Betrag, schließlich war er zum Zeitpunkt des alten Bescheid der Eigentümer der im Grundbuch eingetragen war. Die Kommune ist verpflichtet mindestens 10 % der öffentlichen Gesamtkosten zu übernehmen. Die übrigen 90 % der Kosten für die Erschließung bleiben beim Grundstücks Eigentümer. Das kann zu einem kräftigen Zusatzbetrag führen. Doch Achtung, es gibt immer noch einige Kommunen, die deutlich mehr Erschließungskosten tragen, um zum Beispiel die Neubauten und die Grundstücksverkäufer in ihrer Region an zu treiben.

Es ist gar nicht so einfach, die einzelnen Kosten für die Grundstückserschließung zu berechnen. Müssen Sie eine Straße zum Baugrundstück bauen, finden Sie im Baugesetzbuch die Gebühren, die auf Grundlage des Bundes rechtes berechnet werden. Gibt es schon eine Schotterstraße berechnet die Kommune nach dem Kommunalabgabenrecht die Kosten für den Asphalt. Diese können wiederum von Bundesland zu Bundesland variieren. Mit dem regionalen Versorgungsdienstleister kalkulieren Sie dann die Anschlüsse für die Versorgungsleitungen im Hinblick auf den Baustrom und die Haus Installation. In jedem Fall können Sie die Erschließungskosten unter Modernisierungen von der Steuer absetzen. Das ist auch dann der Fall, wenn Sie die Immobilie privat nutzen. Details klären Sie am besten mit ihrem Steuerberater, um sich einen Teil ihrer Ausgaben wieder zurück zu holen.

Die Kosten für Schließung folgerichtig einschätzen

Pauschal können wir die Frage nach den Erschließungskosten für das Grundstück also nicht beantworten. Schließlich hängt dies von der Lage und der baulichen Situation sowie von den Gebühren in der Gemeinde ab. Ebenso entscheidend für die Preise ist der Material Einsatz, die Arbeitsstunden und der Aufwand. Je weiter ein Grundstück vom öffentlichen Versorgungsnetz, also den Hauptanschlussstellen entfernt ist, desto höher werden die Kosten für die Erschließung ausfallen. Je weiter auch ein Haus von der Grundstücksgrenze liegt und die schwierigen Bodenverhältnisse unter der Immobilie ausfallen, desto höher sind die Kosten für die Leitungen, die sie auf dem Grundstück verlegen wollen.

In bestehenden Wohngebieten und neuer Baugebiete haben Sie den Vorteil, dass die Leitungsmeter zum Haus oftmals schon im Kaufpreis des Grundstückes mit enthalten sind. Der Bauträger oder die Kommune geht in Vorleistung und legt dann die Kosten für die Erschließung auf die Grundstückspreise um. Besteht bereits eine Wohngegend, fallen die Erschließungskosten oftmals auch deutlich niedriger aus. Die wesentlichen Anschlüsse sind schon vor der Tür. Sie müssen lediglich die Leitungen bis zum Haus auf dem eigenen Grundstück bezahlen. Die Preise für die Erschließung steigen erst dann wieder, wenn Sie ein Haus in zweiter oder dritter Reihe bauen wollen.

Welche Erschließungskosten fallen für ein Grundstück an?

Für Bauland können zusätzliche Erschließungskosten anfallen. Durch die Erschließung eines Grundstückes sorgen Sie dafür, dass Sie die Immobilie an die öffentliche Infrastruktur anschließen. Es die verkehrsmäßige Erschließung stellt die Zuwendung des Grundstückes sicher. In diesem Bereich fällt der Bau von Gehwegen, Straßen, die Beleuchtung und die Lärmschutzanlagen. Außerdem sorgen Kabel, Telekommunikation, TV und Daten Netz sowie Strom, Gas und Fernwärmenetz und die Trinkwasserversorgung für Erschließungskosten. Alle Arbeiten die ausgehend von der Grundstücksgrenze ausgeführt werden, sind öffentliche Erschließungsarbeiten. Zu den privaten Arbeiten zählen die Maßnahmen innerhalb des Grundstückes bis zu ihrem Hausanschluss.

Wer trägt die Kosten für die Erschließung? Anteilig werden die Kosten auf den Eigentümer umgelegt. Ausgehend von dem Paragraph 129 im Baugesetzbuch ist die Kommune verpflichtet 10 % der öffentlichen Kosten zu zahlen. Die Gebühren variieren je nach Grundstückslage und Umfang der erforderlichen Baumaßnahmen. Es lohnt sich im Individualfall eine Einzelprüfung vorzunehmen.

ZUSAMMENFASSUNG

Wenn Sie ein Grundstück kaufen und darauf ihr Traumhaus bauen wollen, dann müssen Sie mit den Erschließungskosten für die Kanalisation und den Straßenbau rechnen. Die Höhe dieser Kosten steht in Verbindung mit der Entfernung vom Grundstück zu den Hauptanschlussstellen. Mit niedrigen Kosten ist zu rechnen, wenn Sie ein Grundstück in einer Wohngegend erwerben. Einige Bauträger und Kommunen haben bei den Neubau Grundstück in die Erschließungskosten bereits in den Grundstückspreis einberechnet. Kosten für die Kanalisation, das Abwasser, die Ableitungen, die Gehwege, die Straßen und die Zuleitungen zur externen Energieversorgung gehören zu den geläufigen Ausgaben. Zusammenfassend übernimmt immer nur die Kommune einen Teil von zum Beispiel 10 % der Gesamtkosten. Informieren Sie sich frühzeitig über die Kosten, die mit der Erschließung der Kanalisation und des Straßenbaus auf Sie zukommen, um später kein Böses und teures erwachen beim Immobilienbau zu riskieren.