Nebenkosten des Grundstückskaufs

Welche Kosten kommen auf den Käufer zu?

Jeder Grundstückskauf ist mit erheblichen Nebenkosten verbunden. Beim Erwerb eines Grundstückes ist also nicht nur der Kaufpreis fällig. Das gilt auch beim Kauf oder bei der Übernahme einer Immobilie. Wir stellen die wesentlichen Nebenkosten des Grundstückskaufs übersichtlich zusammen und haben eigene praktische Tipps parat.

Welche Kosten sind mit dem Grundstückskauf verbunden?

Je nach Bundesland kommt eine unterschiedlich hohe Grunderwerbsteuer dazu. In Berlin kommt die aktuelle Grunderwerbsteuer zum Beispiel auf 5 %, wären Sie in den anderen Bundesländern zwischen 3,5 % und 7 % schwankt. Sie berechnen die prozentuale Grunderwerbsteuer immer im Hinblick auf den Kaufpreis. Zusätzlich verlangt der Notar konkrete Gebühren für den Grundbuch Eintrag. Die notariellen Gebühren liegen bei circa 1,5 % des Kaufpreises. Haben Sie das Grundstück mithilfe eines Maklers gefunden? Dann müssen Sie auch ihn bezahlen. In der Regel liegt die Provision eines Immobilien- oder Grundstückmaklers bei 7,14 % des Bruttokaufpreises des Grundstückes. Weitere Kosten können im Hinblick auf die Vermessungen oder die Untersuchung des Baugrundes durch ein Baugrundgutachten hinzukommen.

In den Bereich der Nebenkosten fallen alle Aufwendungen, die sie zusätzlich zum Grundstückskauf entrichten:

  • Maklerprovision
  • Notargebühren
  • Maklerprovision
  • Grunderwerbssteuer
  • Gerichtsgebühren
  • Vermessungskosten
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Kosten für die Bodenuntersuchung

Grunderwerbssteuer

Die Lage des Grundstückes beziehungsweise ihr Standort entscheidet über die konkrete Höhe der Grunderwerbsteuer. Sie fällt in Abhängigkeit vom Bundesland unterschiedlich aus. Eine gute Orientierung bildet aber die Spanne zwischen 3,5 und 6,5 % berechnet am Kaufpreis des Grundstückes. In Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen, liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 %. Mecklenburg-Vorpommern, Hessen und Berlin veranschlagen zumeist 6 % Grunderwerbsteuer während in Hamburg 4,5 % fällig werden. In Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Bremen, Niedersachsen und Baden-Württemberg entfallen 5 % Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Grundstückes und in Sachsen und Bayern lediglich 3,5 %. Gemessen an vergleichsweise hohen Grundstückskosten sind das Nebenkosten, die Sie keinesfalls unterschätzen sollten.

Maklerprovision

In den meisten Fällen ist mit einer Maklerprovision zwischen 3,57 und 7,14 % gemessen am Kaufpreis inklusive der Mehrwertsteuer zu rechnen. Wickeln Sie den Kauf und die Grundstückssuche über einen Makler ab, zahlen Sie an ihn eine Provision. Der Verkäufer übernimmt davon 1,19 bis 4,76 % inklusive der Mehrwertsteuer. In vielen Regionen ist es schier unmöglich, aus privaten denn ein Grundstück zu finden.

Notargebühren

Wenn sie ein Grundstück kaufen, beglaubigen Sie den Grundstückserwerb über einen Notar. Die Dienstleistungen des Notars sind aber nicht kostenlos, er verlangt eine Gebühr. In Deutschland gibt der Käufer die Beurkundung des Kaufvertrages in Auftrag. In einigen Fällen ist es möglich, mit dem Verkäufer eine Teilung dieser Gebühr zu erwirken. Sie können mit circa 1 % des Kaufpreises rechnen, wenn es um die Notargebühren geht. In Unabhängigkeit von dem Grundstückspreis entstehen mit jedem Kaufvertrag Gebühren für die Beurkundung, den Fall zu, die Betreuung und die Auslagengebühren wie das Porto.

Übersteigt der Kaufpreis des Grundstückes diesen Betrag, zählt der oben genannte Prozentsatz als Orientierungsgrundlage. Nehmen Sie in den Kaufvertrag spezielle Vereinbarungen mit auf, können die Gebühren nochmals abweichen. Bedenken Sie, dass zuzüglich zu den Gebühren nochmals eine Umsatzsteuer in Höhe von 19 % anfällt.

Gerichtskosten

Das Amtsgericht trägt eine Auflassungsvormerkung und den Eigentumsübergang in das Grundbuch ein. Für diese Gemarkung wird eine Gebühr fällig. Sie orientiert sich wie die Notargebühren an dem Kaufpreis und liegt bei ungefähr 0,5 %. Eine dieser Gebühren alleinig berechnet, wird wohl noch keine erheblichen Nebenkosten ausmachen. Es sind aber zumeist die Summe der Dinge, die das Baubudget unnötig belasten, wenn Sie die Nebenkosten zum Grundstückspreis nicht korrekt berechnen.

Abrissarbeiten und Bodengutachten

Gibt es bisher keine beglaubigten Dokumente eines Gutachters, empfiehlt es sich einen Bodengutachten in Auftrag zu geben. Es wird noch vor dem Kauf eines Grundstückes erstellt und kann folgenreiche und teure Altlasten zu Tage bringen. Zuständig für die Erstellung des Bodengutachtens ist ein Sachverständiger für Geotechnik. Auch wenn sich durch die Gutachten die Kosten für den Grundstückskauf erst einmal erhöhen, erfahren Sie mehr über die Bodenbeschaffenheit und gehen für den späteren Immobilienkauf keine unnötigen Risiken ein. Die Kosten liegen bei 0,3-0,5 der eigentlichen Baukosten. Generell ist zu sagen, dass ein Bodengutachten circa 1000-1600 € in Abhängigkeit vom Gesamtpreis kostet.

Bei einigen Grundstücken ist es noch notwendig, dass Altlasten entfernt werden. Der Grund dafür können störende Sträucher und Bäume sein oder ein abrisswürdigesgebäude, dass ich noch auf dem Grundstück befindet. Alle Arbeiten, die sie vor dem eigentlichen Baubeginn auf dem Grundstück erledigen müssen, treiben die Nebenkosten in die Höhe. Die Ausgaben können je nach Größe und Umfang der Arbeiten variieren. Wissen Sie schon beim Grundstückskauf, dass die Abrissarbeiten zu erledigen sind, sollten sie vorher einen Kostenvoranschlag durch eine Abrissfirma erstellen lassen. Hinzu kommen Kosten für die Erdarbeiten und die Müllentsorgung.

Nebenkosten durch Erschließungsarbeiten

Nicht zuletzt notwendige Erschließungsarbeiten führen zu weiteren Nebenkosten zum Grundstückskauf. Wenn sie ein Grundstück erschließen wollen, sorgen Sie für den Anschluss an das öffentliche Entsorgungs- und Versorgungsnetzwerk. Im besten Fall ist das Grundstück schon vollständig erschlossen. Dann müssen Sie hier nicht mit weiteren Nebenkosten rechnen. In der Regel sind vollständig erschlossene Grundstücke aber deutlich teurer als nicht erschlossenes Bauland. Achtung: es gibt doch Grundstücke, die gar nicht erschlossen werden dürfen. Sie sollten sich also noch vor dem Grundstückskauf erkundigen, ob es sich wirklich um Bauland handelt, dass sich erschließen lässt. Zusätzliche Gebühren entstehen für den Anschluss an Wasser, Abwasser, das Stromnetz, die Gasversorgung und das Telefonnetz. Sie sind gut damit beraten, sich an die öffentlichen Versorger zu richten, denn sie sind in der Lage oftmals günstige Preise anzubieten, um sie als neuen Kunden zu gewinnen.

Wie Sie die Nebenkosten bei Grundstückkauf korrekt kalkulieren

Direkt bei Finanzinstituten und Sparkassen stehen Ihnen praktische Rechner und Nebenkosten Rechner zur Verfügung. In wenigen Klicks können Sie den Kaufpreis und das Bundesland auswählen und damit die anfallenden Nebenkosten korrekt berechnen. Ebenso praktisch sind der Tilgungsrechner, ein Baufinanzierungsrechner und ein Budget Rechner. Alle diese Tools sollen für eine größtmögliche Sicherheit sorgen.

Für die Kalkulation ihrer Baufinanzierung benötigen zunächst eine grobe Einschätzung der Kosten, die auf Sie zukommen. Sie sollten sich von Anfang an im Klaren sein, welche Kosten auf Sie zukommen. Der Grundstückskauf schlägt mich 10-15 % der Gesamtkosten für das Bauvorhaben zu Buche. Darüber hinaus steigen die Gebühren, wenn sie in oder sogar in den Metropolen ein Grundstück suchen. Die Größe und die Lage entscheidet Schluss endlich auch über die konkreten Nebenkosten, die beim Grundstückskauf anfallen. Wer ein Grundstück kauft, ohne sich mit der Größe und den anfallenden Gebühren zu befassen, begeht einen folgenschweren Fehler. Erwerben Sie zum Beispiel Bauland, das zu klein ist, müssen sie später auf einen Garten, eine Terrasse oder eine Garage verzichten. Erkundigen Sie sich bei Freunden und Bekannten, die bereits eine Immobilie gebaut haben, wie viel eine gute Orientierung bieten auch die Musterhaussiedlung der meisten Baufirmen, die einen ersten Eindruck von Bauland und Wohnfläche vermitteln.

Ausschlaggebend für die Bebauung sind neben der Grundstücksgröße auch die Begrenzungsmaße zum Nachbarn. Dafür werfen Sie einen Blick auf den Bebauungsplan, der für die Region gilt. Unter Umständen dürfen sie nur eine bestimmte Fläche ihres Grundstückes bebauen. Konkrete Informationen dazu finden Sie über die Grünflächenzahl – kurz GRZ. Finden Sie im Bebauungsplan zum Beispiel die Kennzahl 0,3, dürfen Sie bei einer Grundstücksfläche von 1000 m² nur 300 m² mit der Immobilie bebauen. Die Werte können hier enorm voneinander abweichen und sind von der Region abhängig.

ZUSAMMENFASSUNG

Zu den sonstigen Nebenkosten zum Grundstückskauf kommen zum Beispiel die Finanzierungskosten und die anfallenden Zinsen, die über die Abzahlung über die Jahre hinweg entstehen. Es ist empfehlenswert, von Anfang an die Nebenkosten realistisch zu kalkulieren und sich für unvorhergesehene Ausgaben einen finanziellen Puffer zu sichern. Erst dann können Sie gemeinsam mit der Bank feststellen, ob ihr Projekt und das Traumhaus überhaupt für sie finanzierbar ist. Wer von Anfang an zu knapp oder fehlerhaft kalkuliert, tappt in eine Falle, die sie später doppelt teuer zu stehen kommen.