Mit wem sollten Sie Ihr Eigenheim finanzieren

Haben Sie sich bereits einiges an Geld gespart, sollte in der Lage sein, beide Institutionen für den Bau eines Hauses zu nutzen. Die Finanzierung der Immobilie ist eine der entscheidenden Fragen, die Hausbauer umtreibt. Dabei sollten Sie sich entscheiden, ob sie die Finanzierung über eine Bank oder über eine Bausparkasse abwickeln wollen. Beide schließen sich auch nicht aus, Sie können auch zusammenarbeiten. Dafür empfehlen Sie spezielle Konstellationen, auf die wir unter anderem in diesem Artikel eingehen wollen.

Bausparen oder Bankdarlehen?

Haben Bauherren bereits über einen Bausparvertrag einiges angespart, können Sie diesen Vertrag möglichst sinnvoll in die eigene Finanzierung einbinden. Erkundigen Sie sich als erstes bei der Bausparkasse über die aktuell verfügbaren Darlehens- und Zuteilungskonditionen. Fällt deutlich günstiger sind Bauspardarlehen im Vergleich zu klassischen Annuitätendarlehens. Gibt es noch keinen Bausparvertrag müssen Sie zunächst einmal etwas ansparen. Dazu bieten die Bausparkassen unterschiedliche Produkte an. Prüfen Sie genau, für welches Produkt Sie sich entscheiden und was am besten zu dem Wunsch der eigenen vier Wände passt.

Was ist ein Bausparvertrag?

Mit wem sollten Sie Ihr Eigenheim finanzieren

Es gibt einen genialen und einfachen Grundgedanken beim Bausparen. Alle Anleger zahlen in einen Topf. Ist genug Geld in diesem Topf zusammengekommen, vergibt die Bausparkasse die gewünschte Geldsumme als Kredit an den ersten Bausparer. Alle anderen zahlen fleißig weiter, so ist es allen Bausparern möglich, mit der Zeit günstig einen Kredit aufzunehmen. Das Ganze läuft über ein ausgeklügeltes System, sodass die Bausparkassen genauestens ausrechnen können, wenn wieder frisches Geld hereinkommt und man Verträge ausgezahlt werden. Im Prinzip kombiniert die Bausparkasse einen Sparplan mit einem Immobiliendarlehen.

In der Zinsphase beziehungsweise in der Sparphase bekommen Sie einen vergleichsweise niedrigen Zins. Dafür profitieren Sie bei der Finanzierungsphase ebenfalls von günstigeren Zinsen. Zunächst legen Sie ihre Bausparsumme fest. Sie sollte einen Betrag entsprechen, den sie später in ihre Immobilie investieren wollen. Ausgehend von dem Verband der privaten Bausparkassen bewegt sich die durchschnittliche Bausparsumme im Jahr 2017 bei 49.900 €, wenn es sich um neue Verträge handelt. Es ist also davon auszugehen, dass der Master Vertrag nur einen Teil der durchschnittlichen Kosten für eine Immobilie abdeckt.

Wie funktioniert die Finanzierung mit einem Bausparvertrag?

Viele Kreditnehmer haben einen Bausparvertrag und wollen die Immobilie sofort finanzieren. Und dann müssen Sie verstehen, dass der vorhandene Bausparvertrag nicht zum Bau oder Kaufvorhaben passt. Der Vertrag ist entweder noch nicht zuteilungsreif oder die Bausparsumme viel zu klein. Möchten Sie die Finanzierung über die Bausparkasse trotzdem durchsetzen arbeiten Sie gemeinsam mit ihrem Bausparberater ein Konzept für die Finanzierung. Das setzt sich aus einem oder mehreren Bausparverträgen und den Bankdarlehen beziehungsweise den Baukredit zusammen. Hier ist von einem Zwischen Kredit oder einem Vorausdarlehen die Rede.

Der Baukredit ist ein end fälliges Darlehen. Sie zahlen also laufen die Zinsen, die vollständige Rückzahlung und Tilgung erfolgt aber erst am Ende auf einen Schlag. Sie sparen in der Zeit während das end fällige Vorausdarlehen läuft in ihrem Bausparvertrag. Er ist zugesandt ein Ersatz für die sobald der Bausparvertrag dann zuteilungsreif ist, das ist meist nach zehn Jahren der Fall, haben Sie auch die gesamte Bausparsumme zur Verfügung und können dann mit einem Schlag das endfällige Darlehen bezahlen.

Welche Kosten entstehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag?

Zumeist kommt es zu einer Anschlussgebühren zu Kontoführungsgebühren. Diese liegen zumeist bei ein bis 1,6 % der Sparsparsumme. Berechne mir das Ganze für eine Bausparsumme von 50.000 €, zahlen Sie mindestens 500 € Gebühren. Hinzu kommen jährliche Gebühren für Ihr Konto, die um die 24 € zu Buche schlagen. Nicht zu vernachlässigen sind die verbesserten staatlichen Förderungen der Rendite des Vertrags, wenn sie ein mittleres oder kleines Einkommen haben.

Wie Sie Bankdarlehen und Bausparvertrag kombinieren

Bei den meisten Banken gibt es eine Bausparkasse als Tochterunternehmen und als festen Kooperationspartner. Von daher ist es sinnvoll einen Annuitätendarlehens von der Bank mit einem Bausparvertrag zu verbinden. Ist ein neuer Anschluss eines Bausparvertrags in Verbindung mit der aktuellen Finanzierung überhaupt sinnvoll? Berechnen Sie unbedingt die Bearbeitungsgebühren, die für den Bausparvertrag anfallen. Zudem müssen Sie zunächst eine gewisse Summe ansparen, bevor sie auf ein zuteilungsfreies Darlehen von der Bausparkasse zurückgreifen können. Für den verbleibenden Zeitraum benötigen Sie dann eine Zwischenfinanzierung. In einigen Fällen wird das gesamte Konstrukt dann wesentlich kostspieliger als das klassische Annuitätendarlehen, dass sie bei der Bank bekommen.

Fakt ist: heute Zeit kaum noch eine Bausparkasse Zinsen auf das Guthaben. Zumindest gibt es sogar noch viel weniger als Jahresentgelt und die Abschlussgebühren. Heute gelten Bauspardarlehen als teurer im Vergleich zu Immobilienkrediten, die die meisten Banken anbieten. Bausparen kann sich dennoch immer wieder lohnen selbst wenn die Zinsen für die Baukredite auf einem niedrigen Niveau bleiben.

Wissen Sie schon jetzt, dass Sie in ein paar Jahren eine Immobilie bauen oder kaufen wollen, können Sie schon jetzt anfangen in einem Bausparvertrag einen Teil der Finanzierung an zu sparen, um steigende Zinsen zu vermeiden. Die richtige Mischung aus Bauspardarlehen und Bankdarlehen macht den Unterschied und lohnt sich selbst bei gleichbleibend niedrigen Zinsen. Oftmals ist genau diese Mischung jedem Bankdarlehen überlegen. Mit einem Bausparvertrag sichern sich die Käufer und die Bauherren einen wesentlichen Vorteil: Sie benötigen für die eigentliche Finanzierung viel weniger Geld. Mit einem sinkenden Bankdarlehen im Vergleich zum Immobilien Wert, fallen auch die Zinsen niedriger aus.

Beispielrechnung – Mischkalkulation Baudarlehen und Bauspardarlehen

Haben Sie es auf einen Banken Kredit von 60 statt 90 % des Kaufpreises abgesehen, zahlen Sie einen deutlich niedrigeren Zinssatz. Der Zinssatz singt dann um circa 0,3 % Punkte. Rechnen wir das ganze auf einen 200.000 € Kredit und eine Zinsbindungsfrist von 20 Jahren um, bringt dies eine Ersparnis von circa 10.000 €. Da lohnt sich die Kombi auch bei historisch niedrigen Zinsen. Sie sollten von den Mix aus Bank darlehen und Bauspardarlehen Gebrauch machen, wenn sie die Finanzierung für eine selbst genutzte Immobilie einsetzen. Bausparkassen dürfen ihre Darlehen seit dem Jahr 2016 in diesem Fall mit einem vollen Beleihungswert vergeben. Sie kommen hierbei auf 85-90 % des Kaufpreises.

Baudarlehen und Bausparsumme im Grundbuch

Die Bausparkassen übernehmen das den zweiten Rang im Grundbuch. Im ersten Rang können Sie das Bankdarlehen und den Beleihungswert eintragen, der auf keinen Fall überschritten werden darf. Wer den Kreditbedarf über 60 % des Kaufpreises abdecken möchte, kann als Ergänzung des Bauspardarlehens nutzen. Diesen Bereich finanzieren die Banken oftmals nur mit, wenn sie einen Zinsaufschlag bekommen.

Nutzen die Kreditnehmer einen Bausparvertrag, haben sie nach 20 Jahren bis zu 4000 € weniger Schulden bei der Bank. Das ist selbst dann der Fall, wenn die Zinsen noch weiter sinken. Bereits ab einem Zinssatz von 1 % bedeutet, dass bei einem 20-jährigen Baugeld ein kleines plus. Sobald die Zinsen steigen, schießt der Vorteil der Bausparer deutlich in die Höhe. Würde der Zinssatz für den Bankkredit auf 3,5 Prozent, Jetzt steigt die Zinsersparnis für den Bausparer deutlich in die Höhe. Doch eine Garantie können wir Ihnen an dieser Stelle nicht aussprechen. Die Entwicklungen beruhen immer noch auf realistischen Annahmen, die aber niemals zu 100 % sicher sind.

Vorsicht bei zu hohen Bausparsummen

Besondere Vorsicht ist geboten bei zu hohen Bausparsummen. Der Bausparvertrag ist als Beimischung gut geeignet. Allein über einen Bausparvertrag können Sie eine Immobilie zumeist nicht finanzieren. Die notwendigen Spar und Tilgungsbeiträge wären viel zu hoch. Die besten Chancen erwarten sie bei einer Bausparsumme von bis zu 40 %. Das ist ein ausreichen Toranteil, um das Bankdarlehen unter 80 % zu drücken und damit einen günstigeren Zinssatz zu bekommen.

Steigen die Bausparsumme ist nicht mehr von einem zusätzlichen Zinsvorteil auszugehen. Ganz im Gegenteil, damit könnten sie sogar ihren finanziellen Spielraum für den Immobilienbau und Immobilien Kauf einschränken. Ein Baudarlehen muss ein Kreditnehmer zumeist in 8-12 Jahren komplett zurückzahlen. Das kommt einem Tilgungssatz von 7-10 % gleich. Bei einem zu hohen Anteil des Bauspardarlehens im Vergleich zur Gesamtfinanzierung können Sie die hohe Rate nicht mehr durch die kleine Tilgung des Bankdarlehens kompensieren.

ZUSAMMENFASSUNG

Wer den Bausparvertrag und das Bankdarlehen sinnvoll kombiniert, kann jede Menge Geld sparen. In unserer oberen Mischkalkulation haben Sie bereits gesehen, dass der Vorteil im günstigen Zinskonditionen die, selbst wenn die Zinsen weiter sinken. Viele Banken arbeiten bereits mit Bausparunternehmen als Kooperationspartner zusammen. In einem Haus ist es also möglich, lukrativ die Finanzierung für die Immobilie abzuschließen und von günstigem Baugeld zu kombinieren. Das sollte auch nicht zu Problemen bei der Eintragung der Grundschuld führen. Am besten sprechen Sie gleich mit ihrem Bankberater über die zukünftige Finanzierung und die Möglichkeiten, die über das Bausparen bestehen.