Mehrfamilienhaus: Bauplanung, Kalkulation, Vor- und Nachteile

Das Mehrfamilienhaus gehört in Deutschland zu den Wohnformen, die am verbreitet sind. Sie werden oftmals als Kapitalanlage genutzt, um später vermietet zu werden. Wahlweise ziehen die Bauherren aber auch selbst in die Mehrfamilienhäuser ein. Das ist immer dann der Fall, wenn Sie den Wunsch haben mit anderen Familienmitgliedern unter einem Dach zu leben, aber nicht einen Haushalt zu teilen. Im Vergleich zum Mehrgenerationenhaus separiert das Mehrfamilienhaus die Wohneinheiten mehr und ermöglicht allen Mitbewohnern, unabhängig voneinander zu wohnen und Ihren Wohnraum zu nutzen.

Was ist ein Mehrfamilienhaus?

Auch wenn die Bezeichnungen so ähnlich sind, unterscheidet sich das Mehrfamilienhaus deutlich vom Mehrgenerationenhaus. Es ist ein Gebäude, dass für unterschiedliche Haushalte und Familien konzipiert sind. Jeder Haushalt ist in einer abgeschlossenen Wohneinheit untergebracht. Die Wohnungen sind in den meisten Fällen auf unterschiedliche Stockwerke aufgeteilt. Das ermöglicht eine einfache Separierung. Das ist bei dem Mehrfamilienhaus möglich, mehr als zehn unterschiedliche Wohneinheiten und Familien in einem Gebäude unterzubringen. Würden wir es streng nehmen, bezeichnet das Doppelhaus schon das Mehrfamilienhaus. Im engeren Sinne wird es aber auch als Zweifamilienhaus bezeichnet.

Zu wem passt das Mehrfamilienhaus?

In den seltensten Fällen wird ein Mehrfamilienhaus für private Zwecke gebaut. Die meisten Bauherren sehen darin eine Wertanlage. Immobilien gelten über die letzten Jahre hinweg als sichere Anlage mit nur wenig Wertverlusten. Bekommen Sie regelmäßige Mieteinnahmen von mehreren Mietern, ist dies sicherer als nur ein Haus einer Familie zu vermieten. Die Investitionen in ein Mehrfamilienhaus soll sich also lohnen. Sie kombinieren mehrere Parteien unter einem Dach, um zum Beispiel Mietausfälle zu kompensieren. Wer selbst im Mehrfamilienhaus wohnen möchte und weitere Einheiten vermieten möchte, sollte die einzelnen vor und Nachteile genauestens abwägen. Einer der größten Nachteile der Bewohner ist nämlich die Lärmbelastung der direkten Nachbarschaft. Investieren Sie in gute Dämmungen, um diese Probleme so niedrig wie möglich zu halten. Die starken Vorteile der Mehrfamilienhäuser liegen in den niedrigen Unterhaltskosten, den Heizkosten, Sanierungskosten und Reparaturkosten lassen sich durch alle Bewohner teilen.

Werden die eigenen Eltern älter und möchte man denn noch nicht unter einem Dach wohnen, ist das Mehrfamilienhaus eine echte Alternative. Sie können jeder für sich unter einem Dach wohnen und müssen nicht unmittelbar Bad oder Küche teilen. Hier kommt es zu einem der deutlichsten Unterschiede zu Mehrgenerationenhaus. In diesem Haus bewohnen zwei Familien mit gewissen Abgrenzungen eine Immobilie. Das Mehrgenerationenhaus ist im Vergleich zum Mehrfamilienhaus auf die Teilung spezieller Wohnbereiche angelegt. Das kann über die Jahre hinweg zu Problemen führen. Nicht selten haben Generationen dann entschieden, aus dem Haus auszuziehen, da sie auf so engem Raum nicht miteinander zurechtkamen. Das Mehrfamilienhaus bildete eine gute Alternative. Die Wohneinheiten sind voneinander getrennt, dennoch kann man sich die Kosten für das Haus teilen und wohnt in unmittelbarer Nachbarschaft.

Welche Bauweise gibt es beim Mehrfamilienhaus?

Sie können das Mehrfamilienhaus als Fertighaus oder als Massivbau in die Tat umsetzen. Gute grundsätzlich sollten Sie mit einem höheren Planungs- und Organisationsaufwand während der Bauphase rechnen, wenn sie ein Mehrfamilienhaus planen wollen. So nimmt gerade die Baubetreuung einen großen Posten in Anspruch. Nicht selten ist es lohnenswert, die Baubetreuung an einem Profi abzugeben, damit keine nachhaltigen Fehler entstehen. Die vorgefertigten Elemente werden bei dem Fertighaus vom Anbieter zur Baustelle transportiert und vor Ort montiert. Im Vergleich zu einem Einfamilienhaus oder zu einem Bungalow dauert der Aufbau der Mehrfamilienhäuser deutlich länger, bleibt aber immer noch unter dem Massivbau. Sie sollten bedenken, ob der Fertigbau das richtige für das Mehrfamilienhaus ist, da sie Einbußen in Wiederverkaufswert und in der Haltbarkeit hinnehmen müssen. Zudem ist es schwieriger, ein Fertighaus, so luftdicht wie ein Massivhaus zu bekommen.

Wollen Sie auf lange Sicht ihr Kapital sicher anlegen, sollten Sie sich für das Mehrfamilienhaus in Massivbauweise entscheiden. Diese Häuser werden Stein auf Stein an der Baustelle errichtet und sind somit langlebiger und wertbeständiger. Die Vermieter müssen später mit geringeren Reparaturkosten rechnen, da die Baumaterialien äußerst widerstandsfähig und witterungsresistent sind. Im Zusammenhang mit der Bauphase sind aber mit mehr Widrigkeiten zu rechnen.

Zum einen dauert der Bau deutlich länger. Zum anderen muss das Gebäude über einen längeren Zeitraum hinweg austrocknen, andernfalls kann die verbleibende Feuchtigkeit im Baumaterial zu späteren Stockflecken und Schimmel führen. Wer nicht selbst alle Gewerke und Handwerker beauftragen und koordinieren möchte, sollte ein Bauunternehmen mit dem Massivbau beauftragen. Die komplette Übernahme der Bauphase und der Fertigstellung hat zwar seinen Preis, sie erspart Ihnen jedoch jede Menge Zeit und Nerven.

Preisfrage: Was kostet ein Mehrfamilienhaus?

Exakten Kosten für ein Mehrfamilienhaus können wir an dieser Stelle nicht genau beziffern. Die einzelnen Anforderungen sind viel zu individuell. Es gibt Mehrfamilienhäuser mit 2-4 Wohnungen und Gebäude mit über zehn Mietparteien. Bei der Preiskalkulation ist also die Größe des Mehrfamilienhauses entscheidend sowie andere Faktoren, wie die Lage, die Ausstattung der Wohnungen, die Grundstücksgröße, die Materialien und die Extras im Hausflur.

Grob sollten Sie einen gewissen Überblick bekommen, indem sie die Herstellungskosten, die Kosten für die Genehmigung, die Arbeit, die Planung und das Material zusammenrechnen. Hinzu addieren Sie die Baunebenkosten sowie die Grundstückskosten. Die Grundstückskosten sind bezogen auf die Wohnfläche oftmals deutlich geringer, wenn sie ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichten. Die Bungalowbauweise ist für das Mehrfamilienhaus nicht geeignet, viel zu groß wäre die Grundstücksgröße, die sie benötigen würden.

Berechnen Sie gemeinsam mit dem Haus Anbieter die Kosten zum Beispiel für ein schlüsselfertiges Mehrfamilienhaus. Lassen Sie sich die einzelnen Leistungen detailliert aufschlüsseln und vergleichen anhand dieser die berechneten Ausgaben mit anderen Bauunternehmen.

Bessere Rendite bei Mehrfamilienhäusern?

Das Mehrfamilienhaus bietet echte Renditechancen gerade in Zeiten der Finanzkrise. Neben der steuerlichen Berücksichtigung ihrer Aufwendung verspricht ein Mietobjekt Einnahmen Sicherheiten. Darüber hinaus. Denn die Immobilien mit sicheren Inflationsschutz. Die anfallenden Hypothekenzinsen lassen sich zum Großteil durch die Mieteinnahmen deckeln. Gleichzeitig senken Sie durch die Investitionen in ein Mehrfamilienhaus ihre Einkommensteuerlast. Gerade in den ersten Jahren direkt nach dem Kauf übersteigen die Werbungskosten für die Abschreibung, die Verwaltung und die Schulzen sind oftmals die Mieteinnahmen. Das zu versteuernde Einkommen singt beträchtlich.

Stehen sie vor der Entscheidung vor einem Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern? Grundsätzlich sollte sich ihr Objekt in einer gefragten Gegend befinden. Entscheiden Sie sich für eine gute Lage, erzielen Sie höhere Rendite, als beim Kauf von mehreren Eigentumswohnungen. Zudem ist das Risiko von einem Mietausfall gesenkt bei einem Mehrfamilienhaus. Die Eigentumswohnungen sind oftmals deutlich teurer, als ein Mehrfamilienhaus. Dafür bezahlen Sie zusätzlich noch das Grundstück, nicht nur das Haus, sondern das Grundstück verursacht laufende Kosten. Befindet sich das Haus aber in einer guten Lage können Sie es zum Teil für einen höheren Verkaufspreis später wieder veräußern, was für eine Eigentumswohnung oftmals nicht der Fall ist.

Was ist bei der Auswahl der Baufirma für ein Mehrfamilienhaus zu beachten?

Wenn sie sich mit dem Gedanken tragen, ein Mehrfamilienhaus zu bauen beziehungsweise bauen zu lassen, sollten Sie einige Zeit darauf verwenden, eine passende Baufirma auszuwählen. Die Vorbereitungsschritte, die Planung und die Umsetzung bis zum fertigen Objekt nimmt einen größeren Zeitraum in Anspruch. Dafür benötigen Sie ein Unternehmen, dem Sie vertrauen können. Je nachdem wie umfassend die Ausgestaltung und die Individualisierung des Mehrfamilienhauses ausfällt, und einen Überwacher, der die Baustelle regelmäßig kontrolliert und die Arbeitsschritte festhält. Unterläuft Ihnen bereits in der Planungsphase ein einziger Fehler, kann sich die später in der Bauphase teuer bezahlt machen. Von daher ist es empfehlenswert, lieber zweimal zu kalkulieren und die einzelnen Leistungen detailliert aufzuschlüsseln.

• Wie viele Mietparteien wünschen Sie für ihre Mehrfamilienhaus?
• Wie steht es um die Lage und um die Nachfrage nach Mietobjekten?
• Wie lassen sich die Kosten für die Finanzierung des Mietobjektes umlegen?
• Welche Sicherheiten können Sie selbst mitbringen und aus dem Objekt ziehen?

An dieser Stelle wird deutlich, wie viele Fragen in der Vorbereitung und Findungsphase zu klären sind. Wer sich Zeit lässt, und die einzelnen Baufirmen, ihr Leistungsspektrum, ihre Erfahrung, die Preise und die Services miteinander vergleicht, wird den passenden Partner finden, der ein Mehrfamilienhaus nach Plan erstellt und die individuellen Wünsche zum Bestpreis mit aufnimmt.

FAZIT

Mehrfamilienhaus ist eine lukrative Anlage Möglichkeit, in den wenigsten Fällen sie an die Bauherren selbst in die Immobilie ein. In einem Objekt werden nicht selten über zehn Mietparteien und Wohneinheiten zusammengefasst. Das verspricht regelmäßige Mieteinnahmen und eine möglichst sichere Kalkulation der Finanzierung und der Anlage ihrer eigenen finanziellen Mittel. Die Vorbereitung, Planungs- und Bauphase für ein Mehrfamilienhaus ist als komplexer anzusehen im Vergleich zu normalen Bungalows und Einfamilienhäusern. Die meisten Bauherren entscheiden sich bei Mehrfamilienhaus für die Massivbauweise, da diese Objekte wertbeständig, langlebig, nachhaltig, energiesparsam und witterungsresistent sind.