Haus finanzieren als Selbständige? Was ist zu bedenken?

Der Schlüssel für einen Hauskauf in Deutschland ist die gründliche Planung der Finanzierung. Der Weg zu einem Darlehen mag für viele mit Hürden verbunden sein und besonders für jene in einem selbständigen Einkommensverhältnis. Jedoch ist ein Haus finanzieren als Selbständige kein Ding der Unmöglichkeit, wenn man bestimmte Einzelheiten im Vorfeld klärt.

Baufinanzierung für Selbständige

Sowohl Selbstständige als auch Angestellte haben die Wahl zwischen verschiedenen Varianten, um einen Immobilienkredit abzuschließen. Ein Haus finanzieren als Selbständige kann beispielsweise über Annuitätendarlehen und variable Darlehen erfolgen oder über einen Bausparvertrag.

Bausparen

Gibt es noch Zeit bis zum geplanten Immobilienkauf, besteht die Möglichkeit, einen Bausparvertrag abzuschließen und auf diese Weise Guthaben anzusparen. Außerdem lässt sich die angesparte Bausparsumme sofort für einen Kredit zum Hauskauf einsetzen. Bei einem Bausparvertrag gelten dieselben Konditionen für Selbständige wie auch für Angestellte.

Bausparen basiert also auf folgenden Grundsätzen:

• Ansparen in einem Zeitraum von mindestens fünf Jahren
• Zuteilung, entweder über Auszahlung des angesparten Guthabens oder Genehmigung des Baukredits
• Kreditphase: Zahlung monatlicher Raten aus dem angesparten Guthaben

Annuitätendarlehen

Die Rückzahlung eines Annuitätendarlehens läuft über einen längeren Zeitraum mit einer gleichbleibenden monatlichen Rate. Die Höhe der Rate errechnet sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil. Die Zinsen wiederum richten sich nach der Höhe des Kredits und dem jeweiligen Sollzinssatz. Der Vorteil für die Kreditnehmer ist die Sollzinsbindung. Das bedeutet, dass ein Sollzins zum Vertragsabschluss feststeht und für mehrere Jahre unverändert bleibt. Da Kreditzinsen meist steigen, profitieren die Kreditnehmer von den niedrigen Zinsen für die Rückzahlungen.

Variables Darlehen

Ein Haus finanzieren als Selbständige kann auch über ein variables Darlehen ablaufen. Bei dieser Form des Darlehens gibt es einen veränderlichen Sollzins, welcher über die Laufzeit des Kredits regelmäßig an das marktübliche Niveau angeglichen wird. Die Kreditnehmer profitieren von der Flexibilität dieser Darlehensform, da sich dieser Kredit binnen kurzer Zeit wieder kündigen beziehungsweise über Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe schnell zurückzahlen lässt. Das ist besonders praktisch für Selbständige, welche einen Zufluss an Kapital gleich in die Immobilienfinanzierung fließen lassen können.

Sondertilgung und Tilgungsaussetzung

Bei einem Annuitätendarlehen gibt es ebenfalls die Möglichkeit für Sondertilgungen, jedoch nur in eingeschränkter Form. Da die Einkommenslage für Selbständige meist schwankt, sollten Darlehensverträge für Selbständige ein Recht auf Sondertilgungen enthalten. Andernfalls drohen bei außerplanmäßigen Rückzahlungen Vorfälligkeitsentschädigungen seitens der Bank.

Umgekehrt kann es gerade bei Selbständigkeit passieren, dass Kreditnehmer die vereinbarten Kreditraten nicht bezahlen können. Daher sollten alle, die ein Haus finanzieren als Selbständige, von dem Recht einer Tilgungsaussetzung Gebrauch machen. Dieses Recht muss man jedoch ausdrücklich im Kreditvertrag schriftlich festhalten und nicht alle Banken gewähren derartige Rechte.

Kreditvoraussetzungen

Bei jedem Immobilienkauf geht es um die Frage, ob ausreichend hohes Einkommen und Eigenkapital vorhanden sind. Die Banken schreiben kein Mindesteinkommen vor, jedoch gelten bestimmte Voraussetzungen.

Die wichtigste davon ist, dass Kreditinstitute eine Pauschale der Lebenshaltungskosten als Finanzierungsgrundlage für ihre Kalkulationen heranziehen. Diese Pauschale beträgt etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens eines Erwachsenen. Gibt es im Haushalt ein Kraftfahrzeug, gilt ein zusätzlicher Abzug von 200 Euro pro Monat. Gibt es nach Abzug aller Kosten vom Einkommen einen ausreichend hohen Überschuss, lässt sich dieser zur Zahlung von Kreditraten verwenden.

Neben dem Einkommen zählt auch das Eigenkapital, wobei mindestens 20 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Ersparnissen zu begleichen sind. Dieses Eigenkapital soll unter anderem dazu dienen, die beim Erwerb anfallenden Kaufnebenkosten abzudecken. Diese relativ hohe Eigenkapitalquote senkt auch das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank, welche so auch gegebenenfalls niedrigere Darlehenszinsen und günstigere Bedingungen bieten kann.

SCHUFA

Wer nachweislich seit mehreren Jahren selbständig tätig ist mit einem soliden Einkommen, kann daher nahezu sicher mit einer Kreditzusage rechnen. Grundsätzlich gilt, dass bei einem Baudarlehen eine Selbständigkeit von mindestens drei Jahren bestehen sollte. Noch günstiger ist der Nachweis von einem hohen Einkommen, das nur geringfügig schwankt. Weiters gibt es wohl kein Haus finanzieren als Selbständige ohne SCHUFA-Auskunft, welche die Banken einholen. So erhalten die Kreditinstitute eine Einschätzung zum Zahlungsverhalten in der Vergangenheit sowie zur aktuellen Vermögenssituation des Kreditnehmers.

Zusätzliche Sicherheiten

Obwohl Selbständige einer Bank kein festes Einkommen vorweisen können, gibt es die Option, weitere Sicherheiten vorzulegen. Dazu gehören beispielsweise Sachsicherheiten wie

• Lebensversicherungen
• Berufsunfähigkeitsversicherungen
• Wertpapiere
• Bausparverträge
• vorhandene Immobilien

Eine Bürgschaft oder Garantie ist eine weitere Form, Sicherheiten für eine Baufinanzierung anzubieten.

Überdies müssen alle, die ein Haus finanzieren als Selbständige damit rechnen, dass sie die Einkommensnachweise der letzten drei Jahre offenlegen müssen. Dies kann über Einkommensteuerbescheide, Einnahmenüberschussrechnungen oder betriebswirtschaftliche Abrechnungen erfolgen.

Förderungen

Ergänzende Förderungen zur Hauskauf-Finanzierung gibt es für Selbständige ebenso wie für Angestellte, beispielsweise über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese Bank bietet attraktive Darlehen für den Hausbau und auch den Immobilienkauf. Eine derartige Darlehenssumme kann jedoch nur einen Teil der benötigten Kaufsumme abdecken, zusätzlich sind beispielsweise Annuitätendarlehen oder variable Darlehen nötig.