Grundsteuerreform – Worum geht es und was ist zu beachten?

Wenn Sie ein Grundstück besitzen, müssen Sie eine entsprechende Grundsteuer bezahlen. Diese wurde jedoch nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2019 grundlegend reformiert.

Worum es sich bei der Grundsteuer handelt und was hinsichtlich der Grundsteuerreform zu beachten ist, darauf gehen wir nachfolgend ein.

Was ist eigentlich die Grundsteuer?

Jeder, der Grundbesitz hat, muss die Grundsteuer bezahlen. Dies bezieht sich jedoch nicht nur auf Grundstücke, sondern auch auf Gebäude sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Der Eigentümer des Grundbesitzes erhält von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde einen entsprechenden Grundsteuerbescheid und bezahlt an diese Stelle auch die zu entrichtende Steuer.

Die Grundsteuer kann anteilig über die Betriebskosten mit den Mietern abgerechnet werden, wenn Sie Ihr Eigentum vermieten.

Die Einnahmen, die durch die Grundsteuer erzielt werden, fließen in den Topf der Städte und Gemeinden. Diese wiederum finanzieren hierdurch unter anderem den Bau von Straßen oder tätigen Investitionen in Schulen, öffentliche Einrichtungen und Kindergärten.

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht geurteilt, dass die bisherige Grundsteuerregelung verfassungswidrig war. Im Großen und Ganzen hatte die bisherige Regelung gegen das Gleichbehandlungsgesetz verstoßen, welches im Grundgesetz verankert ist. Schließlich wurden bis dahin ähnliche Grundstücke unterschiedlich behandelt.

Der Gesetzgeber hatte bis zum Ende des Jahres 2019 Zeit, eine entsprechende Neuregelung vorzunehmen. Diese wird aktuell noch umgesetzt. Die Erhebung der Grundsteuer aufgrund der neuen Regelung erfolgt ab dem 1. Januar 2025. Bis dahin wird nach dem alten Modell abgerechnet.

Warum ist die alte Regelung ungerecht?

Die Grundsteuer wurde bereits vor vielen Jahren eingeführt und unterschied bis heute zwischen den westdeutschen und den ostdeutschen Bundesländern. Die Berechnung der Grundsteuer wurde im Westen nach einem Modell von 1964 durchgeführt, während man sich für die Berechnung der Werte im Osten sogar auf das Jahr 1935 bezog.

Die nach den entsprechenden Sätzen ermittelten Werte werden danach mit einer Steuermesszahl und mit einem Hebesatz multipliziert, um den finalen Betrag für die Grundsteuer zu erhalten. Wie hoch der Hebesatz ist, legt jede Gemeinde individuell fest. Deshalb kommt es vor, dass der Hebesatz in großen Städten deutlich höher liegt als in kleinen Dörfern.

Steuerliche Ungleichbehandlungen sind zudem dadurch entstanden, dass sich die Grundstückswerte im Osten und Westen verschieden stark entwickelt haben. Das hat dazu geführt, dass die Grundsteuer in Düsseldorf beispielsweise deutlich höher lag als in Dresden.

Welche Änderungen gibt es durch die Reform?

In der Reform geht es in erster Linie darum, die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umzusetzen, um hierdurch eine Gleichheit für alle zu schaffen.

Unter anderem kommt es im Rahmen der Grundsteuerreform zu den folgenden Änderungen:

• Gesetz zur Reform des Grundsteuer – und Bewertungsrechts
  In diesem Gesetz sind beispielsweise die neuen Regeln enthalten, nach denen die Bewertung der Grundstücke erfolgen soll. Der komplette Grundbesitz, den es in Deutschland gibt, soll laut diesem Gesetz zum Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet werden.
  
  Damit dies gelingt, müssen Sie als Eigentümer ein entsprechendes Formular ausfüllen und es an das Finanzamt übermitteln.
• Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung
  Unbebaute Grundstück, die jedoch baureif sind, können aufgrund dieses Gesetzes ab dem Jahr 2025 mit einem höheren Hebesatz belegt werden, sodass die Grundsteuer entsprechend steigt.
• Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)
  Dieses Gesetz sichert dem Bund Gesetzgebungskompetenz zu. Dies ist im Grundgesetz verankert. Die Bundesländer haben jedoch das Recht, eigene Regeln einzuführen.

Die wichtigsten Fragen zur neuen Grundsteuerreform:

Die Grundsteuerreform hat bereits zu einiger Verwirrung beigetragen. Damit Sie genau wissen, was auf Sie zukommt und welche Dinge zu beachten sind, haben wir nachfolgend die wichtigsten Fragen beantwortet:

Ab wann muss die Grundsteuer nach der neuen Grundsteuerreform gezahlt werden?
Zwar müssen die Formulare für die neue Grundsteuer bereits eingereicht werden, doch die Abrechnung nach der neuen Reform erfolgt erst ab dem Jahr 2025.

Wie hoch wird die Grundsteuer sein?
Aktuell kann noch niemand sagen, wie hoch die Grundsteuer sein wird. Erst, wenn alle Eigentümer ihre Formulare eingereicht haben, können die Werte für die Grundstücke festgesetzt werden. Dies wird voraussichtlich erst gegen Ende 2024 der Fall sein.

Wie wird die Grundsteuer zukünftig berechnet?
Die Berechnung bleibt grundsätzlich gleich. Sie lautet:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz

Welche Dinge bleiben gleich?
Auch in Zukunft bleibt es dabei, dass Immobilien, die sich in begehrten Wohnlagen befinden, entsprechend höher besteuert werden oder dass beispielsweise Firmen, die in weniger beliebten Gegenden ansässig sind, weniger Grundsteuer zahlen.

Was hat es mit der neuen Grundsteuer C auf sich?
Ein großes Problem in Ballungsgebieten ist der bestehende Wohnungsmangel. Allerdings gibt es viele Investoren, die Grundstücke kaufen, nur um sie später, sobald eine Wertsteigerung erfolgt ist, wieder zu verkaufen. Dies verhindert, dass dringend notwendiger Wohnraum gebaut werden kann.

Mit der Grundsteuer C haben Städte und Gemeinden nun die Möglichkeit, den Hebesatz auf baureife, aber unbebaute Grundstücke zu erhöhen, sodass die Spekulationen zumindest deutlich verteuert werden.

Wie wird sich die Grundsteuerreform auf die Höhe der Grundsteuer auswirken?
Es kann natürlich passieren, dass Sie aufgrund der Neuberechnung zukünftig mehr Grundsteuer bezahlen müssen. Allerdings besteht genauso gut die Möglichkeit, dass Sie künftig weniger Grundsteuer bezahlen. Dies hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Im Bundesdurchschnitt betrachtet, sollen die gesamten Grundsteuerzahlungen jedoch in etwa gleich hoch ausfallen wie bisher.

Wird die Grundsteuerreform bundeseinheitlich geregelt?
Grundsätzlich soll es sich um eine bundeseinheitliche Regelung handeln. Allerdings haben einige Bundesländer bereits mitgeteilt, dass sie eigene Regelungen schaffen wollen. Dies betrifft Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen sowie Niedersachsen.

Die Bundesländer Saarland und Sachsen beteiligen sich grundsätzlich an der bundeseinheitlichen Regelung, verwenden jedoch abweichende Steuermesszahlen.

Wie wird die Grundsteuererklärung künftig aussehen?
Ziel ist es, die Parameter, die für die Grundsteuererklärung wichtig sind, deutlich zu reduzieren. So werden zukünftig nur fünf Werte entscheidend sein, und zwar:

1. Die Grundstücksfläche
2. Der Bodenrichtwert
3. Die Immobilienart
4. Das Alter des Gebäudes
5. Die Wohn- und Nutzfläche

Nach alter Regelung werden etwa 20 Faktoren benötigt, um die Grundsteuererklärung durchführen zu können.

Bis wann und wie muss ich die Grundsteuerklärung abgeben?

Sie als Eigentümer sind verpflichtet, die Grundsteuererklärung bis zum 31. Oktober 2022 abzugeben.

Die Übermittlung muss in elektronischer Form an das Finanzamt erfolgen. Sie können hierfür das Elster-Portal verwenden. Eine Abgabe in schriftlicher Form ist nicht möglich, da die elektronische Abgabe verpflichtend ist.