Grenzbebauung und Abstandsflächen

In einem Moment haben sie noch ihr ruhiges Plätzchen auf der Terrasse im Garten genossen. Im nächsten startet der Nachbar ein neues Bauprojekt und zieht eine hohe Mauer an der Nachbargrenze entlang. Das würde in den meisten Fällen zu jeder Menge Ärger und Streitigkeiten führen. Doch soweit das ist das Baurecht nicht kommen. Es gibt exakte Regelungen zur Grenzbebauung sowie Vorschriften, welchen Abstand Gebäude zum Nachbarn halten müssen. Wer sich nicht daran hält, ist schlimmstenfalls gezwungen einen Rückbau in die Wege zu leiten. Wir wollen uns in diesem Artikel mit der Grenzbebauung und den Abstandsflächen detaillierter auseinandersetzen.

Im Grunde genommen finden Sie die allgemeinen Regeln in der Bauordnung. Doch Achtung, es gibt regionale und örtliche Regelungen die von dem Bauplan abweichen. Sie sollten also herausfinden, worauf sie im Einzelfall achten müssen.

Was sind Abstandsflächen?

Es gibt in ganz Deutschland exakte Vorschriften, wie viel Abstand sie zwischen zwei Gebäuden oder von einem Gebäude bis zur Grundstücksgrenze lassen müssen. In der Fachsprache ist bei diesen beiden Flächen von den Abstandsflächen die Rede. Diese Abstandsflächen dürfen nicht bebaut werden. Das soll neben der eigenen Privatsphäre auch den zulässigen Brandschutz gewährleisten sowie einen ausreichenden Lichteinfall. Zusätzlich sollen die Nachbarn genug Sichtweite zu einander haben und keine Abstriche in ihrer Wohnqualität machen müssen. Seien wir doch einmal ehrlich, es ist kaum zumutbar, sich gegenseitig so sehr auf die Pelle zurück bin, dass man nicht mehr in Ruhe sein eigenes Leben führen kann. Aus diesem Grund gibt es die Abstandsflächen mit den zum Teil diffizilen Regelungen. Auch wenn es hier immer wieder zur Sonderregeln und ab Änderungen in den Details kommt, sind die Vorschriften für die Abstandsfläche ähnlich. Wir wollen uns diese Regeln einmal genauer ansehen.

• Eine Abstandsfläche umfasst immer die gesamte Breite einer Gebäudeseite.
• In Abhängigkeit vom Bundesland und der Lage wird die Gebäudehöhe mit 0,2-1 multipliziert, um auf den korrekten Abstand zu kommen.
• Normalerweise liegt der Mindestabstand zwischen 2,5-3 m. Das gilt auch wenn sie mit dem errechneten Wert darunter liegen.
• Übersteigt der Neigungswinkel der Dachfläche 70°, wird diese vollständig zur Gebäudehöhe dazu gerechnet. Handelt es sich um einen flacheren Winkel, müssen Sie je nach Dachhöhe 1/3 oder ein Viertel dazu rechnen. Auch hier unterscheiden sich die Bundesländer in ihren Regeln.
• Sonderbauteile der Gebäude wie Balkon und Erker können Sie meist in der Berechnung der Abstandsfläche ignorieren. Das ist aber nur dann der Fall, wenn diese Bauteile 1,5 m aus dem Bauwerk herausragen. Sie dürfen weniger als ein Drittel der Fassade einnehmen. Bedenken Sie auch in diesem Punkt, dass die Vorgaben je nach Bundesland voneinander abweichen.
• Sie können Wärmeverbundsysteme mit einer Dicke von bis zu 20/25 cm an aus der Berechnung heraus lassen. Modernisieren Sie ihr Haus und kombinieren eine nachträgliche Wärmedämmung, ist eine Dicke von 20 cm an Vorschrift, wenn Sie die Abstandsflächen außen vorlassen.

Wie kann ich die Abstandsflächen genau bestimmen?

Eine genaue Kalkulation werden wir auch in diesem Artikel nicht vornehmen können. Wir liefern Ihnen lediglich Anhaltspunkte und praktische Tipps, an denen sie sich orientieren können. So gilt zum Beispiel im Allgemeinen, dass sie gerade in ländlichen Wohngebieten größere Abstandsflächen halten müssen. Während in einem Kerngebiet mit dichter Bebauung die Abstandsflächen niedriger ausfallen. So gilt zum Beispiel in einigen ländlichen Gebieten von Bayern der Faktor eins. Die Gebäudehöhe wird dann mit dem Faktor eins multipliziert und gilt als Abstandsfläche. Hat ein flacher Bungalow eine Höhe von 6 m, muss auch die Abstandsfläche 6 m einhalten. Wechseln wir in die Kerngebiete von Hessen, singt der Faktor auf 0,4. Nehmen wir wieder den flachen Bungalow zum Vergleich, kämen wir bei der hessischen Rechnung auf eine Abstandsfläche von 2,40 m. Doch hier müssen wir wieder bemerken, dass der Mindestabstand generell 3 m beträgt, dieser wäre in diesem Fall einzuhalten.

Achten Sie darauf, dass alle Abstandsflächen auf ihrem Grundstück liegen. Ausnahmen bestätigen die Regel. Es grenzt das Grundstück an öffentliche Plätze und Straßen und stimmt der Nachbar dazu, dürfen die Abstandsflächen auch auf einem anderen Grundstück liegen. Sie müssen in der Absprache aber festlegen, dass auch der Nachbar diesem Bereich niemals bebauen darf. Sie würden hier im gegenseitigen Interesse handeln. Schließlich wollen weder Sie noch Ihr Nachbar die Abstände gefährden und ihre eigene Wohnqualität aufrechterhalten.

Das Wichtigste zu den Abstandsflächen

Die Abstandsflächen der Nachbarhäuser dürfen sich weder zum Teil noch teilweise überschneiden. Errichten Sie das Gebäude direkt an der Grundstücksgrenze können Sie natürlich auf die Abstandsflächen verzichten. Das muss aber so im Bebauungsplan von Reihenhäusern oder Doppelhäusern festgehalten werden. Das gilt auch für die Grenzbebauung von Schuppen, Mauern und Garagen. Ohne eine Genehmigung, begeben Sie sich auf gefährlich ist und vor allen Dingen kostspieliges Glatteis.

Vorausgesetzt sie bleiben in einer bestimmten Größe, ist es erlaubt auf den Abstandsflächen kleinere Carports, Garagen und Gewächshäuser zu errichten. In manchen Fällen müssen Sie dennoch einen Mindestabstand zum Nachbarn lassen. Hier ergeben sich enorme Unterschiede zwischen den Bundesländern und Regionen. Während in Nordrhein-Westfalen die Maximalmaße bei Garagen auf eine Wandhöhe von 3 m und eine Länge von 9 m kommen dürfen sie in Hessen auch ohne eine Genehmigung eine Garage direkt an die Grundstücksgrenze bauen, vorausgesetzt sie ist nicht größer als 50 m² und liegt innerhalb der Baulinie. Gewächshäuser müssen in Baden-Württemberg einen Abstand von 1 m zur Grundstücksgrenze halten. Das kann in Ihrem Bundesland schon wieder ganz anders aussehen. Die Vorlage für die Gesetzgebung liefern die länderübergreifende Musterbauverordnung – kurz MBO.

Erkundigen Sie sich bei ihrem örtlichen Bauamt, welche Vorschriften in ihrer Region im Hinblick auf die Grenzbebauung gelten. Oh gerade wenn sie sich mit dem Gedanken tragen eine Größe Garage zu bauen, sollten Sie auf Nummer sicher gehen. Im Hinblick auf die Grenzmauern gelten je nach Bundesland und Region immer unterschiedliche maximal Höhen. Eines gilt bundesweit, Sie dürfen Gartenhäuser überall nur gemäß der Abstandsflächen bauen. Vorausgesetzt die haben keine Feuerungsstätte und keinen Aufenthaltsraum. Als Orientierung gelten die einheitlichen Höchstmaße für ihr Bundesland. Grundsätzlich sollten sie niemals ohne einen Blick in den Bauplan ein Gebäude auf ihrem Grundstück errichten.

Grenzbebauung mit Fenstern

Mit den Fenstern verhält es sich ähnlich wie mit einem Erker oder einem Balkon. Es gilt das so genannte Fenster recht. Auch an der Grundstücksgrenze dürfen die Gebäude ein Fenster haben. Doch dieses Recht kommt an seine Grenzen, wenn durch die Fensterflächen die Privatsphäre der Nachbarn verletzt wird. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn sie durch das Fenster direkt auf den Wohnbereich des Nachbarn Schauen können. Damit könnten Sie seine Privatsphäre verletzen. In diesem Fall steht dem Nachbarn das Fenster Abwehrrecht zu.

Abstand und Grenzbebauung von Hecken, Pflanzen und Zäunen

Recht diffizile Sonderregelungen gelten auch für Hecke und Zaun. In München Dorf einen Zaun eine Höhe von 1,50 m haben während in Berlin die Grenze bei 1,25 m liegt. Hecken sollten Bei einer Höhe von 1 m mindestens 25 cm von der Grenze entfernt sein. Haben die Pflanzen eine Höhe von 101-150 cm sollten sie nicht unter 50 cm Platz zum Nachbarn haben. Bei einer Pflanze von mehr als 1 m 50, gilt ein Mindestabstand von 600 cm von der Grenze. Der Eigentümer ist dazu verpflichtet, den Baum und die Pflanze zu pflegen und für Schäden am Nachbargrundstück verursacht durch die Pflanze auch zu kommen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn äste abbrechen oder ein Baum umgekippt infolge eines Sturmes. Der geschädigte, in diesem Fall der Nachbar, hat das Recht Schadensersatz vom Baumbesitzer zu verlangen.

Ab wann ist von einer Grenzbebauung die Rede?

Eigentlich darf jeder Grundstücksbesitzer auf seinem Grundstück tun, wozu er Lust hat. Ausnahmen bestehen in der Bebauung und in den Abständen. Gemäß der Brandschutzmaßnahmen und der Vorschriften im Hinblick auf die Belüftung und Belichtung gelten die Abstandsflächen. So definiert auch jedes Bundesland für sich, was als Grenzbebauung bezeichnet wird. Ein Vermessungsingenieur berechne die Abstandsfläche, die sich an der Wandhöhe des geplanten Gebäudes bemisst.

Was ist bei der Grenzbebauung erlaubt?

Für die Grenzbebauung benötigen Sie das Einverständnis des Nachbarn sowie die Genehmigung der örtlichen Baubehörde. Hier gibt es eigentlich in allen Bundesländern Sonderregelungen. In einigen Bundesländern benötigen Sie eine Sondergenehmigung, in anderen dürfen Sie bis zu einer gewissen Quadratmeter Fläche von 50 m² auch an der Grenze bauen.

Eine Ausnahme gilt aber bundesweit: hat der Nachbar bereits an seiner Grenze gebaut, dürfen Sie sich dieses Recht auch herausnehmen. Voraussetzung ist eine vorhandene Brandschutzwand, nur dann dürfen sie auch Wand an Wand bauen. Fehlt die Brandschutzwand, darf ein Gebäude nicht so nah an ein Grundstück Grenzen. Im Ernstfall muss es sogar zurückgebaut werden. Haben Sie bereits eine Baulast mit dem Nachbarn vereinbart, ist es Ihnen erlaubt Profil gleich an die Brandwand anzubauen.

FAZIT

Wer auf seinem Grundstück ein Haus bauen will oder einen Anbau wie ein Gartenhaus oder eine Garage planen, muss in den meisten Fällen einen Abstand zur Grundstücksgrenze des Nachbarn halten. Konkrete Informationen liefert das zuständige Bauamt. Verlassen Sie sich niemals auf die allgemeinen Regeln, diese können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Erfragen Sie die Regelungen, die für sie an Ort und Stelle gelten. Ob unwissenschaftlich oder wissenschaftlich: wer sich nicht an die Vorgaben hält, muss die Kosten für den Abriss und den Rückbau selbst tragen nicht zu vernachlässigen von der Investition an Zeit und Mühe, die sie an den Anbau und das Gebäude gesteckt haben.