Erbbaupacht

Nach den Vorgaben des Erbbaupacht kaufen die Bauherren ihr Bauland nicht sondern pachten es meist über 99 Jahre. Ist die Pacht abgelaufen geht das Haus dann an den Pachtgeber, das ist meist die Kirchengemeinde oder die Kommune. Die Pächter sind dazu angehalten jedes Jahr einen Erbbauzins zu zahlen, dieser liegt bei 3-5 % des Grundstückswertes. In diesem Artikel stellen wir die wichtigsten Informationen zu Erbbaupacht hat zusammen und was sie unbedingt beachten sollten.

Der Erbbauzins steigt alle drei oder zehn Jahre. Im Vorfeld sollten Sie also genauestens berechnen, ob sie den aktuellen Zinssatz auch noch nach ein paar Jahren bezahlen. Sie sparen in jedem Fall den Kaufpreis für das Grundstück. Auf diese Weise wird das Prinzip der Erbbaupacht gerade für die Käufer interessant, denen nur ein geringes Budget für den Immobilienbau bleibt. Anbieter dieser Erbbaupacht sind zumeist Kirchen und Kommunen, die damit Familie mit Kindern fördern wollen.

Entscheidung bei der Erbpaupacht

Legen Sie sich mit Entscheidung für eine Erbacht fest, zu welcher Ausgleichszahlung ist nach Ablauf der Pachtfrist kommt. In den meisten Fällen werden dann zwei Drittel des Wertes fällig. Somit behalten Sie sich immer noch die Chance offen, dass die Enkel oder die einen den Kindern nach Ablauf dieser Erbpacht das Grundstück übernehmen können. Es halten Sie diese Option unbedingt im Vertrag fest. In diesem Zusammenhang tauchen auch die Bedingungen für einen früheren Heimfall. In diesem Fall ist es möglich noch vor Ablauf der Erbbaupacht das Grundstück oder das Haus zurückzugeben. Das ist immer dann der Fall, wenn der Bauherr versäumt hat die Zinsen zu zahlen. Wer seine Zahlungen pünktlich leistet, darf auch nicht gekündigt werden. In der Zeit der Pacht steht es jedem Pächter frei, das Grundstück zu vererben oder zu verkaufen. In diesem Zusammenhang kommt es nicht zu Restriktionen oder Einschränkungen.

Bekommt ein Pächter ein Grundstück überlassen ist zumeist von der Erbbau Pacht die Rede. Der Verpächter zahlt eine monatliche oder Leerlieferant und kann dafür das Grundstück nutzen. Also anonym für die Erbbaupacht wird auch das Erbbaurecht oder die er Pacht verwendet. Basis dafür ist der Erbpachtvertrag. Hier hält der Verpächter alle notwendigen Einzelheiten fest, diese werden dann vom Notar beglaubigt. Die Laufzeiten können Sie mit dem Verpächter individuell festlegen, zumeist werden aber 99 Jahre zu Grunde gelegt. Der Erbbau Zins liegt üblicherweise zwischen vier und 5 % des Grundstückswertes.

Die Besonderheiten der Erbbaupacht

Gerade für Familien mit einem schwächeren Einkommen bildet das Grundstück mit Erbbaupacht eine günstige Alternative zur Finanzierung eines neuen Grundstückes. Auf diese Weise ist es vielen Familien möglich, sich ein Grundstück zu leisten und sich den Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen. Zugleich können Sie durch die Erbbaupacht die Darlehenshöhe drastisch nach unten setzen oder die Kosten auf den Immobilienbau umlegen. Bedenken Sie aber, dass es im Zusammenhang mit der Erbbaupacht zu einigen Besonderheiten kommen. Der Verpächter kann den Erbbauzins alle drei Jahre erhöhen. Er passt Ihnen an die wirtschaftlichen Entwicklungen des Marktes an. Nur selten bleibt es bei der anfänglich vereinbarten Rate.

Den Pächter stehen aber dieselben Rechte wie einem Eigentümer zu. Er darf seine Immobilie bewohnen oder auch verkaufen. Erste aus dem Vertrag wird ersichtlich, ob der Verpächter Mitspracherecht hat, wenn es um die Auswahl der Eigentümer geht. Er darf in diesem Fall ein Veto einlegen, wenn er berechtigte Zweifel an der Liquidität des nächsten Pächters haben sollte. Zudem ist es in einigen Fall in einem Pächter möglich, die industrielle Nutzung des Grundstückes zu untersagen. Würde der Pächter nun gegen diese Anforderungen verstoßen, ist die Erbbaupacht in Gefahr.

In diesem Fall hat der eigentliche Grundstücksbesitzer das Recht des so genannten Heimfalls. Er löst den Vertrag auf und er hält denn das Grundstück mit samt der Immobilie, die sich darauf befindet. Im Gegensatz dazu hat der Pächter aber Anspruch auf Entschädigungszahlungen, die auf mindestens zwei Drittel des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie kommen müssen. Wenn der Pächter dieses Angebot ausschlagen würde, kann er sogar leer ausgehen. Das ist immer dann der Fall, wenn der Pächter verkaufen möchte und es im Vertrag geregelt ist, dass der Verpächter das Vorkaufsrecht hat.

Wie steht es um die Vertragslaufzeit bei der Erbbaupacht?

Zumeist gehören Kirchen, Stiftungen und Kommunen zu den Verpächtern, wenn es um die Erbaupacht geht. Diese Institutionen sind in jedem Fall daran interessiert, den Pächter möglichst lange zu binden. Nur selten wird ein Eigenbedarf angemeldet und der Pächter muss fürchten, dass er nach wenigen Jahren seine Immobilie verlassen muss. Häufiger melden privat Personen Eigenbedarf an. Hier steigt die Gefahr das eigene Haus zu verlieren. Sollte die Periode der Erbbaupacht auslaufen, ist es in jedem Fall empfehlenswert, eine Verlängerung zu beantragen. Danach kann der Pächter wieder neue Konditionen mit dem Verpächter ausmachen, die im Hinblick auf die Nutzungsdauer und die Konditionen stehen. Beachten Sie, dass sie den neuen Vertrag vor Ablauf des alten Erbpachtvertrags im Grundbuch festhalten sollten.

„In der Regel ist bei einem Vertrag ohne wertsichernde Klausel für den Umfang der Anpassung des Erbbauzinses die seit Vertragsabschluß eingetretene Steigerung der Lebenshaltungskosten und der Einkommen nach dem Mittelwert aus beiden Komponenten maßgebend, weil sich darin die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse widerspiegelt und der Gesetzgeber in § ERBBAUVO § 9a ERBBAUVO § 9A Absatz I 2 ErbbauVO zum Ausdruck gebracht hat, daß eine über die Änderung dieser Verhältnisse nicht hinausgehende Erhöhung regelmäßig der Billigkeit entspricht“ (BGH NJW 1993,52).“

Die Grundbücher

In zwei Grundbüchern wird das Erbbaurecht dokumentiert. Sie finden es als Belastung in der Abteilung zwei im Grundbuch des belastenden Grundstückes und in dem anzulegenden Erbbaugrundbuch als grundstücksgleiches Recht. Das Erbbaurecht wird in das Grundstücksgrundbuchabteilung II eingetragen. Es lässt sich ausschließlich zu der ersten Rangstelle bestellen. Diese ran lässt sich später auch nicht mehr ändern. Das stellt sicher, dass das Erbbaurecht auch nach der Zwangsversteigerung bestehen bleibt. Separat angelegt ist das Erbbaugrundbuch. Es ist wie ein normales Grundbuch geführt. Da sie finden in dem Bestandsverzeichnis den Erbbauvertrag, das jeweils belastete Grundstück und den Eigentümer. Der Erbbauberechtigte wird in der Abteilung eins benannt. Der Erbbau Zins wird in der Abteilung zwei festgelegt. Hier kommen weitere Belastungen und Rechte hinzu. Schlussendlich finden Sie die Grundpfandrechte in der Abteilung III.

Der Erbbauzins

Der Verpächter erhält einen Erbbauzins, weil er seinen Boden zur Verfügung stellt. Diesen Zins gibt es in Form einer regelmäßigen Leistung. Dingliche Wirkung erhält er im Erbbaugrundbuch, denn hier wird der Zinssatz definiert. Noch vor dem Oktober 1994 mussten die Verpächter den dinglichen Erbbau Zins über die gesamte Laufzeit vor ab definieren. Seit Jahren gilt aber eine Anpassungsklausel. Es kann also sein, dass sie in regelmäßigen Abständen einen neuen Erbbauzins zahlen.

Die Sonderfälle im Erbbaurecht

Zu den Sonderfällen gehörten das unter Erbbaurecht als Belastungsgegenstand ist hier das Erbbaurecht und nicht das Grundstück. Hinzukommt das Gesamterbbaurecht, dass vereinheitlicht für unterschiedliche selbstständige Grundstücke gilt. Zu guter letzt gibt es noch das Nachbarerbbaurecht, wenn eine Immobilie auf mehreren Grundstücken liegt. Im Vergleich zum Gesamterbbaurecht sind einzelne Erbbaurechte zu jedem der betroffenen Grundstücke zu bestellen.

Muss ich bei Erbpacht auch eine Grunderwerbssteuer zahlen?

Ja, auch bei einem Erbpachtvertrag ist die Grunderwerbsteuer fällig. Im Vergleich zum durchschnittlichen Grundstückskauf berechnet sich die Steuer aber etwas anders. Hierfür nehmen Sie die vereinbarte Jahrespacht, die Laufzeit und einen Umrechnungsfaktor des Pachtvertrags. Grundsätzlich ist die Grunderwerbssteuer günstiger bei der Erbpacht als beim Grundstückskauf.

Kündigung und Vertragsende bei der Erbpacht

Eigentlich kann niemand den Vertrag während der Laufzeit einfach kündigen. Sie können ihn aber vorzeitig einvernehmlich aufheben. Eine Ausnahme bildet der Heimfall: in diesem Fall verlangt der Eigentümer die Rückübertragung, wenn der Pächter oder der Nutzer des Grundstückes in einer absehbaren Frist nicht gebaut hat. Dieser Heimfall ist möglich, wenn die Zinszahlungen ausbleiben oder die Nutzer des Grundstückes gegen grundlegende Verpflichtungen im Vertrag verstößt. In diesem Fall erhält der Grundstückseigentümer nicht nur sein Grundstück zurück, sondern auch die Immobilie gegen eine Zahlung von zwei Drittel des Verkehrswertes.

Vorher wird von einem sachkundigen sachverständigen oder einem Gutachterausschuss ein Gutachten erstellt, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Ebenso möglich ist die Verlängerung nach Vertragsende aber keine Vorschrift. Tragen Sie sich ohnehin mit dem Gedanken, den Vertrag zu verlängern? Sprechen Sie frühestmöglich mit dem Verpächter. Noch vor Ablauf der eigentlichen Zeit muss die Verlängerung im Grundbuch festgehalten werden.

Welche Nachteile hat die Erbbaupacht?

Ein großer Nachteil ist der nicht erfolgten Kauf des Grundstückes. Sollte also der Verpächter einmal Eigenbedarf anmelden, verliert der Pächter nicht nur das Grundstück, sondern auch gleich sein Haus. Die Entschädigungswerte kommen zu meist nur auf zwei Drittel des Immobilienwertes. Doch auch diese Entschädigungszahlung ändert erst einmal nichts daran, dass sie die Immobilie, die sie mühsam erbaut haben, wieder los sind. Die Erbaupacht ist demnach immer mit einem gewissen Risiko behaftet. Häufig gibt es auch für die Finanzierungen für Immobilien in Verbindung mit der Erbbaupacht von der Bank schlechtere Baudarlehen.

Sie zahlen zusätzlich über die gesamte Laufzeit hinweg den Erbbauzins. Im Vergleich dazu tilgen sie bei einem Grundstückskauf zunächst eine höhere Darlehenssumme, mit Ende der Abzahlung geht aber auch das Grundstück in ihren Besitz über. Prinzipiell ist die Erbaupacht eine wirklich gute Alternative für Familien, die ihr Budget für die Immobilie aufsparen wollen oder einfach nicht so viel finanziellen Spielraum zur Verfügung haben. Die Risiken und Nachteile sollten Sie aber in keinem Fall außer Acht lassen.

ZUSAMMENFASSUNG

Fehlt Ihnen der notwendige finanzielle Spielraum, um ein Grundstück zu kaufen und darauf ihre Immobilie zu errichten? Dann sollten Sie einen Blick auf die Erbpacht werfen. Es handelt sich hierbei um eine Pacht von einer öffentlichen Institution, wie von Vereinen, der Kirche oder der Kommune. Sie zahlen einen jährlichen oder vierteljährlich in Erbbauzins und bleiben der Pächter über meist 99 Jahre. In den meisten Fällen lassen sich die Grundstücke auch noch an die eigenen Kinder und Enkel übergeben. Dennoch bleiben letzten Endes die Rechte über die Bestimmungen was mit dem Grundstück passieren soll, immer beim Verpächter.