Die wichtigsten Informationen zum Grundstückkauf

Für viele ist Bauen das Abenteuer Ihres Lebens. Wer die eigenen vier Wände plant, beginnt zunächst mit der Suche nach einem passenden Grundstück. Das Grundstück hat eine wesentliche Bedeutung für den Hausbau. Der Zuschnitt, die Qualität und die Lage wirken sich langfristig und maßgeblich auf die gesamte Immobilie aus. Die Preise können je nach Bauland enorm variieren. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass mit einer attraktiven Lage und einer optimalen Infrastruktur der Umgebung, die Grundstücke teurer werden. Wir wollen die wesentlichen Informationen zum Grundstückskauf auf dieser Seite zusammenfassen.

Wie teuer sind die Grundstücke in Deutschland?

Die Preise für die Grundstücke variieren innerhalb von Deutschland. Idyllisch gelegen können Sie außerhalb des Speckgürtels der großen Metropolen von Hamburg, München, Berlin, Stuttgart oder Frankfurt Fall erschlossene Bauplätze zu einem günstigeren Preis erwerben. In diesem Fall müssen Sie Abstriche machen, was die kulturellen und infrastrukturellen Einrichtungen anbelangt. Die heutige prognostizierte demographische Entwicklung, die Deutschland in vielen Orten nehmen wird, führt viele Kommunen dazu, in die ländliche Infrastruktur nicht mehr so viel Geld hinein zu stecken. So kann eine Immobilie auf dem Land schnell zum Ladenhüter werden, war sie doch einst als Altersvorsorge gedacht. Und es lohnt sich direkt beim Grundstückskauf, die einzelnen Aspekte abzuwägen und sich gut zu informieren.

Die Grunderwerbssteuer

Der größten Kostenpunkte beim Grundstückserwerb kommt der Grunderwerbsteuer zu. Das ist die Ländersteuer, die mit dem Kauf eines Grundstückes anfällt. Die Bundesländer dürfen seit dem 1. September 2006 die Steuersätze eigenständig festlegen. Das hat in den folgenden Jahren zu deutlichen Erhöhungen geführt. In Bayern kommt die Bemessungsgrundlage auf 3,5 %, während Brandenburg, Saarland oder Nordrhein-Westfalen 6,5 % veranschlagen. Die anderen Bundesländer bewegen sich zwischen diesen beiden Grenzwerten.

Den Grundstückverkauf über den Notar abwickeln

Bedenken Sie, dass die weitere Kaufabwicklung ebenso zu folgenden Kosten führen kann. In Deutschland wird der Grundstücksverkauf üblicherweise über einen Notar abgewickelt. Der Notar hat die Aufgabe, den Käufer vor unsicheren Vorleistungen zu bewahren. Das bildet eine Basis für einen rechtssicheren Erwerb einer Immobilie. Unter anderem gehört es zu den Aufgaben eines Notars, das Grundbuch zu prüfen und die bestehenden Eigentümerdaten auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

In diesem Zusammenhang kommen mögliche Belastungen des Grundstückes zu Tage. In diesem Zusammenhang erstellt der Notar den Entwurf eines Kaufvertrags und gilt als neutraler Berater aller Verkaufsbeteiligten über die Rechtsfolgen, die mit dem Kaufvertrag in Verbindung stehen. Ist der Vertrag unterzeichnet, macht der Notar eine Vormerkung im Grundbuch. Das bedeutet mit anderen Worten: Der Bauherr ist als Grundstückseigner reserviert. Das garantiert dem Käufer, dass der Verkäufer nicht noch ein Geschäft mit einem anderen Käufer in derselben Zeit abwickeln kann.

Zusätzlich stellt der Notar alle notwendigen Unterlagen für den restsicheren Erwerb zusammen. Dafür sind spezielle Unterlagen für die Löschung der vorherigen Grundpfandrechte der Gläubiger notwendig. Im selben Moment meldet ein Notar den Kaufvertrag dem Finanzamt. Zeitgleich leistet der Käufer nach Zusendung des Grunderwerbsteuerbescheids die Grunderwerbssteuer. Zu guter Letzt lässt sich nach der Zahlung dieser Gebühr die Eintragung des Käufers als der neue Besitzer im Grundbuch beantragen und fertigstellen. All dies sind behördliche Vorgänge, die in Deutschland unvermeidlich sind und Zeit sowie Geld in Anspruch nehmen.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Grundstückskauf?

Ein Grundstückskauf kostet also nicht nur für die Übergabe des Grundstückes bares Geld, er zieht zahlreiche Nebenkosten nach sich. Dazu gehören zum Beispiel 2 % der Honorarkosten und der Gebühren. Haben Sie das Grundstück durch einen Makler bekommen, darf dieser ebenfalls mit Zu-Stande-Kommen des Kaufvertrags eine Rechnung schreiben. Hier ist von der Provisionszahlung die Rede.

Im Unterschied zur Vermietung kann der Makler bei einem Verkauf einer Immobilie die eigene Provision selbst festlegen und ist dabei nicht auf gesetzliche Grundlagen angewiesen. Dennoch gibt es in den Regelungen marktübliche Preise, an denen sich die Makler orientieren. Sie als Käufer können mit mindestens 3,57 % vom Kaufpreis rechnen. Es gibt einige Bundesländer, die diesen Satz deutlich übersteigen. Sie sollten sich frühestmöglich über die Maklerkosten informieren, um diese Ausgaben in Ihre Finanzplanung für den Grundstückskauf und den Bau des Hauses mit einzuberechnen.

Leider unterschätzen viele Bauherren die ungeplanten Mehrkosten, die beim Hausbau entstehen. Fällt der finanzielle Puffer zu gering aus, geht Ihnen vielleicht noch mitten in der Bauphase die Luft aus. Um das zu vermeiden, sollten Sie einen gewissen Teil des Eigenkapitals für diese Nebenkosten zurückhalten. Die Bank plant aus diesem Grund einen finanziellen Puffer von ungefähr 10 % für diese Nebenkosten ohnehin mit ein. Sie berät ihre Kreditnehmer, das Budget nicht zu knapp zu planen.

Wie Sie den Kaufpreis richtig verhandeln

In Abhängigkeit von der Lage und der Nachfrage rund um das Grundstück variieren die Möglichkeiten für die Verhandlung beim Grundstückspreis. Gibt es in einer Stadt oder in der Region wenige verfügbare Kaufgrundstücke, haben Sie limitierte Möglichkeiten, um den Kaufpreis zu verhandeln. Das verhält sich in weniger beliebten und gefragten Gebieten ganz anders. Gerade in ländlichen Regionen haben Sie einen großen Verhandlungsspielraum, den Sie unbedingt beim Grundstückskauf nutzen sollten. Auch die Makler haben in der Regel einen kleinen Verhandlungspuffer beim Grundstückspreis ohnehin einkalkuliert. Gibt es also keinen weiteren Interessenten für dieses Grundstück, sollten Sie ein eigenes realistisches Gebot abgeben.

Informieren Sie sich vorher über den Bodenrichtwert der Region. Wenn der Angebotspreis deutlich über diesen Bodenrichtwert liegt, sollten Sie Recherchen anstellen, wofür die Ursache ist. Vielleicht sind die Kaufpreise seit der Veröffentlichung dieses Richtwerts gestiegen. Ist dieses Grundstück besonders und damit der hohe Kaufpreis gerechtfertigt? Es gibt auch besondere Lagen in schwächeren Regionen, die gefragt da sind. Auf jeden Fall sollte der Grundstückspreis unbedingt zu Ihrem Budget passen. Andernfalls ist es sinnvoll, sich nach einem anderen Baugrund umzusehen.

Was sind die häufigsten Fehler, die beim Grundstückskauf passieren können?

Mit dem Grundstückskauf und dem Erwerb der Immobilie kommt eine Entscheidung großer finanzieller Tragweite auf Sie zu. Informieren Sie sich nicht ausreichend und begehen vorschnell fehlerhafte Entscheidungen, kann Sie dies teuer zu stehen kommen. Wir haben die häufigsten Fehler beim Grundstückskauf übersichtlich zusammengestellt:

• Unterschätzung der Baukosten: Über die Finanzierung sollten Sie die Kosten für den Grundstückskauf abdecken sowie für den Hausbau. Was nützt das schönste Grundstück, wenn Ihnen danach der finanzielle Puffer fehlt, Ihre Traumimmobilie zu errichten? In vielen Fällen wird der Neubau deutlich teurer, als es die Bauherren vorerst gedacht haben. Eine Bank gibt Ihnen nur den Zuschlag für eine Finanzierung, wenn Sie in der Lage sind, die komplette Neubau Finanzierung zu stemmen.

• Zu hohen Preis für das Grundstück bezahlt: Kaufen Sie nicht ungesehen ein Grundstück zu einem überhöhten Preis, nur weil Sie sich auf Anhieb verliebt haben. Gerade bei privaten Verkäufen sollten Sie mit einem realistischen Quadratmeterpreis kalkulieren. Die meisten Makler haben sich bereits über die marktüblichen Preise abgestimmt und bringen einen gewissen Verhandlungsspielraum mit. Informieren Sie sich gründlich über die Preise und verhandeln Sie im Bedarfsfall nach. Wer bezahlt schon gern zu viel, wenn er ein Grundstück zu einem deutlich geringeren Preis haben kann?

• Schlechte Lage: Prüfen Sie die Infrastruktur und die regionalen Bedingungen vor Ort. Ist das Grundstück an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden? Gibt es vor Ort Kindergärten und Schulen? Wie weit sind die Ärzte, die Apotheken und die Einkaufsmöglichkeiten entfernt? Beschäftigen Sie sich eingehend mit diesen Fragen, denn ein abgelegenes Grundstück kann viele Umstände und zusätzliche Zeit mit sich bringen, was sich über die Jahre hinweg summiert und zu einer deutlichen Belastung werden kann.

• Ohne behördliche Informationen gekauft: Ein Grundstückskauf ist nicht mit einem Gebrauchtwagenkauf gleichzusetzen. „Gekauft wie gesehen“ eignet sich nicht für die Hausbau und die Grundstücksbranche. Zunächst sollten Sie den Bebauungsplan, das Grundbuch und das Altlastenkataster überprüfen. So gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie den Baugrund wie gewünscht mit der Immobilie bebauen können. Andernfalls könnten Sie eine böse Überraschung erleben und Ihr Haus zum Beispiel auf einem Baugrund bauen, der mit Altlasten belastet ist.

• Nebenkosten vernachlässigt: Einer der häufigsten Fehler ist die Unterschätzung der Kaufnebenkosten. Sie müssen mit dem Erwerb eines neuen Grundstückes sofort die Grunderwerbsteuer an den Fiskus bezahlen sowie weitere Gebühren an Notar und Makler.

Fazit

Mit dem Grundstückskauf kommt es zu zahlreichen Verpflichtungen, die auf den zukünftigen Bauherren und Käufer zu kommen. Neben den Baunebenkosten, den üblichen Gebühren für Makler und Notare sowie der Grunderwerbssteuer müssen sich die Bauherren vorher gründlich über potentielle Belastungen informieren. Sie sollten den Grundstückskauf niemals spontan aus dem Bauch heraus entscheiden. Das kann später kostenpflichtige und böse Überraschungen mit sich bringen. Besser wäre es, verschiedene Grundstücke zu vergleichen, die marktüblichen Preise abzufragen, sich im Grundbuch über bestehende Eintragungen zu informieren, um Baugrund zu kaufen, auf dem Sie Ihre Traumimmobilie errichten können.