Die Bauvoranfrage

Der Bauherr kann über die Bauvoranfrage feststellen, ob er ein Grundstück überhaupt bauen darf. Mit anderen Worten ist von dem kleinen Genehmigungsverfahren die Rede. Wir empfehlen Ihnen eine Bauvoranfrage für Grundstücke, für die noch kein Bebauungsplan vorliegt. Sie sollten unbedingt diesen Schritt einhalten, denn nur dann können Sie wirklich herausfinden, ob der Kauf des Grundstückes lohnenswert ist und welche Voraussetzungen an die Bebauung gebunden sind.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Sie reichen die Bauvoranfrage schriftlich bei dem zuständigen Bauordnungsamt ein. Aus der jeweiligen Landesbauverordnung finden Sie heraus, welche Unterlagen Sie für die Anfrage brauchen. In den meisten Fällen müssen Sie mindestens den Lageplan einreichen ebenso wie den Auszug aus der dazugehörigen Flurkarte, Zeichnungen des Bauvorhabens und die Baubeschreibung. Sie haben die Möglichkeit die Bauvoranfrage förmlich oder formlos einzureichen. Zu einer formlosen Bauvoranfrage gehören der Lageplan und die Skizzen. Bei der förmlichen Anfrage ist es für den Bauherrn möglich, den rechtswirksamen Bauvorbescheid zu erwirken. Dieser Bescheid ist für drei Jahre lang gültig.

In diesem Zeitraum kann keinerlei Aussage getroffen werden was die Genehmigung des Bauvorhabens beeinflusst. Sie holen sich also mit diesem Bescheid eine Sicherheit über die folgenden drei Jahre. Reichen Sie später im Bauantrag einen Entwurf ein, der von den Aussagen aus der Bauvoranfrage abweicht, ist es nicht möglich, eine Baugenehmigung für das Vorhaben zu erhalten. Es ist empfehlenswert, die Bauvoranfrage so genau wie möglich zu formulieren.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Haben Sie ein Grundstück ins Auge gefasst und dick dafür noch keinen Bebauungsplan vor? Dann sollten Sie unbedingt eine Bauanfrage stellen. Diese ist zuständig für nahezu alle Flächen, die noch vor 1960 also vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes gebaut waren. Für diese Grundstücke gibt es heute keinen aktuellen Bebauungsplan. Liegt das Grundstück in dem so genannten Außenbereich? Dann befindet sich die Fläche außerhalb der zusammenhängenden Bebauung. Wer eine konkrete Bauvoranfrage stellt hat Chancen auf eine endgültige Baugenehmigung, die danach in allen Teilaspekten rechtsgültig ist.

Im Gegenzug kann es ebenso sinnvoll sein das Grundstück ohne Bebauungsplan eine Bebauungsvor Anfrage zu erstellen, wenn sie sich mit dem Gedanken tragen es zu verkaufen. Auf diese Weise schaffen Sie für einen potentiellen Käufer eine rechtsgültige Grundlage für die Genehmigung der Teilaspekte und des Bauvorhabens. Haben Sie Interesse an einem Grundstück können Sie über die Bauvoranfrage klären, welche Möglichkeiten der Bebauung sich überhaupt vor Ort bieten. Das ist eine Grundlage für die Verhandlung des Grundstückspreises.

Wie stelle ich eine Bauvoranfrage?

Sie stellen eine Bauvoranfrage in schriftlicher Form bei dem zuständigen Bauordnungsamt. Den Antrag können Sie dann bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen. Sie müssen dafür nicht einmal ein Architekt oder ein professioneller Bauplaner sein. Für die Anfrage reicht ein Kauf Interesse und die Vollmacht eines Grundstück Eigentümers. Bei manchen Behörden gibt es diese Formulare bereits als Vordruck oder unter dem Menü Reiter Antrag auf Vorbescheid zum Herunterladen. Am besten informieren Sie sich bei einem zuständigen Mitarbeiter über diese Musterbögen und bringen diese bereits zur Antragstellung mit.

Sobald sie die Unterlagen eingereicht haben kann es sein, dass die Behörde weitere Dokumente nachfordert. Erst wenn ein Sachbearbeiter alles genauestens geprüft hat, bekommen Sie eine verbindliche Antwort. Bringen Sie etwas Geduld mit, die Bearbeitungszeit kann bis zu drei Monate andauern. Auch mit mehrmaligen Nachfragen haben sie keinen Erfolg und können die Wartezeit verkürzen.

Sie können einen förmlichen Antrag stellen mit detaillierten Vorlagen erstellen Sie dann eine Bindewirkung. Wie umfassend die Bindewirkung ausfällt, ist von dem jeweiligen Bundesland abhängig. In den meisten Fällen akzeptiert die Behörde die Bauvoranfrage als gebundene Verwaltungsentscheidung. In manchen Bundesländern wird sie als Art Zusicherung gewertet. In diesem Fall können sich die Behörden das Recht vorbehalten die Bindewirkung dieses Bescheids auch wieder aufzuheben.

Wie sieht die Bauvoranfrage aus?

Die Anfrage besteht aus einem Fragen Katalog und den geforderten Unterlagen. Die Bauvoranfrage ist weniger umfangreich als der Bauantrag. Die Fragen müssen sich mit Ja oder Nein beantworten lassen können. Es gibt keine genauen Vorgaben im Hinblick auf die Gestaltung der Fragen, holen Sie sich sicherheitshalber die Hilfe eines Bauplanes oder eines Architekten. Wir wollen Ihnen im Folgenden eine beispielhaft die Übersicht zu den möglichen Fragen und eine grobe Übersicht liefern. Auf keinen Fall reichen allgemein formulierte Fragen aus der Art: Ist das Bauvorhaben genehmigungsfähig?

Potentielle Beispielfragen für die Bauvoranfrage:

• Ist das Bauvorhaben für die Nutzung vorgesehen: An dieser Stelle folgt nun die Betriebsbeschreibung. Ist das Bauvorhaben im Hinblick auf die Art der Nutzung nach den Vorgaben von Paragraph 34 des Baugesetzbuches zulässig?
• Ist das Bauvorhaben zulässig im Hinblick auf das Maß der Nutzung mit einer Firsthöhe von der… und einer Grundfläche von…?
• Das Bauvorhaben wird die südliche Baugrenze um… Meter überschreiten. Kann eine Befreiung aufgrund der Überschreitung der Baugrenze durch den Bauteil um… Meter genehmigt werden?
• Ist es möglich, eine Genehmigung für die Fällung nach den Vorgaben der Bauschutz vor Ordnung für die geschützten Bäume Nummer… Zu stellen? Für mein Bauvorhaben ist die Beseitigung der Bäume erforderlich. An anderer Stelle ist es möglich Ersatzpflanzungen vorzunehmen.

Welche Unterlagen brauche ich für die Bauvoranfrage?

Informieren Sie sich vorher ausführlich, welche Unterlagen Sie für die Bauvoranfrage benötigen. Konkrete Informationen finden Sie in der entsprechenden Bauvorlagenverordnung – BauVorlVO – die jedes Bundesland für sich definiert. Zumeist sind die folgenden Dokumente enthalten:

• Das Antragsformular für ein Bundesland
• Formularauszug der amtlichen Flurkarte
• Baubeschreibung der beabsichtigten Bauausführung
• Detailliert ausgearbeiteten Fragenkatalog
• Nutzungsbeschreibung zum Beispiel bei gewerblicher Nutzung für die Gastronomie
• Bauzeichnungen: das beinhaltet die Schnitte und Ansichten, die Zeichnungen für die Wasserversorgung und die Entwässerung, den Grundriss und den Lageplan
• Aufnahmen und Fotos vom Baugrundstück
• Baulasten als Kopie
• Auszug aus dem Grundstücksnachweis
• Handlungsvollmacht
• Kopie aus dem Vereins- und Handelsregisterauszug
• Antrag für Befreiungen und Ausnahmen sowie Abweichungen

Achtung, sie sollten jedes einzelne Dokument, das sie einreichen unbedingt mit dem Ort, dem Datum und ihre Unterschrift versehen. Andernfalls werden die Dokumente nicht angenommen.

Was sind die Unterschiede zwischen einem Bauantrag und einer Bauvoranfrage?

In der Bauvoranfrage sind nur Teilaspekte des zukünftigen Bauvorhabens enthalten. Die Baugenehmigung soll bestätigen, dass die Vorhaben im Bauantrag alle rechtlichen Vorschriften erfüllen und dass sie die Bauvorhaben in die Tat umsetzen dürfen. Bedenken Sie dass beide Anträge nur über eine gewisse Zeit gültig sind. Als erster Ansatz ist die Bauvoranfrage ein vorhergehender Schritt vor der Baugenehmigung. Mit Erhalt der vollständigen Baugenehmigung ist Ihr Vorhaben des Baus der Immobilie erst rechtsgültig.

Was kostet ein Bauvorantrag?

Die Bauvoranfrage kann auch Bau vor Antrag genannt werden. Die Kosten, die in diesem Zusammenhang entstehen, stehen in Verbindung mit dem Umfang der Fragen und den Bearbeitungsaufwand, dem der Baubehörde mit ihrem Antrag entsteht. Eine formlose Anfrage für ein Einfamilienhaus in Standardgröße kann zwischen 50 und 200 € kosten. Wollen Sie einen Bauvorbescheid für ein größeres Baumaßnahmen ist eine förmliche Anfrage notwendig, die nach Komplexität der Planungsunterlagen bis zu 5000 € kosten kann.

Nehmen Sie die Hilfe eines Architekten in Anspruch, müssen Sie hier auch mit einem entsprechenden Architektenhonorar rechnen, konkrete Details entnehmen Sie der Honorarverordnung. Es gibt einige Architekten, die dieser Service kostenlos anbieten, wenn sie danach auch mit der Planung der Baumaßnahme beauftragt werden. Sprechen Sie das unbedingt bei ihrem Architekten an. Als Faustformel für die förmliche Anfrage können Sie mit 0,1 bis 0,2 % der Bausumme für die Kosten kalkulieren.

Kalkulieren wir nun die Planungskosten und die Gebühren für die Genehmigung eines Bauantrags, der dann abgelehnt wird, macht eine Bauvoranfrage auf jeden Fall Sinn.

Was passiert nach der Bauvoranfrage?

Bei einer positiven Rückmeldung können Sie noch nicht davon ausgehen, dass sie auch ihren Bauplan in die Tat umsetzen. Dafür ist ein Bauantrag notwendig. Erst wenn dieser auch genehmigt ist, können Sie loslegen. Sie sollten da nicht zu viel Zeit ins Land gehen lassen, denn die Bauvoranfrage ist drei Jahre gültig und muss danach erneuert werden. Der Zeitraum der Gültigkeit schwankt von Bundesland zu Bundesland. Bemerken sie, dass Ihnen die Zeit nicht ausreicht, können Sie nochmals eine Verlängerung auf bis zu zwei Jahre beantragen. Wenn der Bau vor Antrag abgelehnt wurde, geht dann Ihre Adresse ein Ablehnungsbescheid. Sie sollten schnellstmöglich Widerspruch einlegen, müssen aber damit rechnen, weitere Gebühren ausgeben zu müssen. Sprechen Sie vorher mit dem zuständigen Mitarbeiter, um zu erfahren was zu der Ablehnung geführt hat.

ZUSAMMENFASSUNG

Haben Sie ein Grundstück ins Auge gefasst und wollen eine Immobilie errichten, können Sie eine Bauvoranfrage stellen. Diese ist im Vergleich zum Bauantrag nicht ganz so teuer, aber mit wichtigen Unterlagen verbunden. Dazu gehören unter anderem eindeutige Entscheidungsfragen, Bauzeichnungen, eine formlose oder förmliche Baubeschreibung, der Auszug aus der amtliche Flurkarte sowie ein Antragsformular, dass es direkt für das Bundesland gibt. Kalkulieren Sie mit 0,1 bis 0,2 % Gebühren, die sich immer an den gesamten Baukosten orientieren. Bedenken Sie, dass die Bauvoranfrage nur drei Jahre gültig ist und setzen Sie das Bauvorhaben in diesem Zeitraum in die Tat um.