Die Bankanfrage zur Finanzierung

Sie haben sich die Kosten für die Immobilie und den Grundstückskauf übersichtlich zusammengestellt? Dann geht es nun an die Suche der passenden Finanzierung. Nur die wenigsten sind in der Lage, eine Modernisierung, einen Grundstückskauf und den Immobilienbau aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Eine Finanzierung bildet eine stabile Grundlage, um sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen. Doch worauf kommt es bei der Bank Anfrage zur Finanzierung an? Was sollten Sie unbedingt beachten? Wir gehen den wichtigsten Fragen in diesem Artikel auf den Grund.

Bei den meisten Banken läuft die Anfrage zur Finanzierung gleich ab. Sie machen eine Bonitätsprüfung. Es gibt bei der Finanzierung einer Immobilie drei unterschiedliche Prüfungsbereiche. Sie fließen in ein bankinternes Bewertungssystem mit ein. In der Fachsprache ist vom Scoring oder vom Ratingverfahren die Rede. Alle relevanten Prüfungsbereiche werden mit einbezogen und mit bestimmten Punkten und Noten vergeben, um die Kreditwürdigkeit und das Risiko des Kreditnehmers und des Antragstellers objektiv bewerten zu können.

Kreditwürdigkeitsprüfung

Im ersten Schritt geht es darum, die Kreditwürdigkeit eines Antragstellers zu überprüfen. Der Hausbank wird das wohl viel leichter fallen, da sie im persönlichen Kontakt mit Ihrem Kunden und dem Antragsteller steht. Hat der Bauherr seine bisherigen Darlehen ordnungsgemäß bezahlt? Wie fühlt er sein Konto? Wie steht es um den Arbeitgeber des Antragstellers? In der Regel einhalten Beschäftigte im öffentlichen Dienst und Arbeitnehmer von großen Firmen sowie Beamter eine positive Bewertung ihrer Kreditwürdigkeit. Zu den gültigen Prüfungselemente gehören unter anderem der Familienstand. So macht es einen Unterschied, ob der Kunde Single ist oder verheiratet ist. Die Häufigkeit der Umzüge ist eines der Mitte entscheidenden Instrumente der SCHUFA Auskunft. Wer sich selbst eine Übersicht über die eigene Kreditwürdigkeit machen will, ruf die SCHUFA. Hier bleiben Ihnen unterschiedliche Möglichkeiten. Sie können sich selbst ein Kundenkonto bei der SCHUFA erstellen und sich zu jedem beliebigen Zeitpunkt einloggen.

SCHUFA Anfrage erstellen, wie geht das?

Dafür bezahlen Sie monatlich eine Gebühr von circa sechs Euro. Der Vorteil, Sie können zu jedem beliebigen Zeitpunkt auf alle Einträge und Informationen zurückgreifen. Der Nachteil, es kommt monatlich zu laufenden Kosten. Es lohnt sich auf jeden Fall die Eintragungen vor ab zu prüfen. Das können Sie auch über eine Einmalige SCHUFA Abfrage vornehmen. Ausgehend von dem Paragraph 34 des Bundesdatenschutzgesetzes enthält die SCHUFA alle Informationen, die zur Kreditwürdigkeit zum Verbrauch gespeichert sind. In diesem Zusammenhang sollten Sie erfahren, woher die eingetragenen Informationen stammen und an wen diese weitergeleitet worden.

Die SCHUFA ist eine Art Register, in der wichtige Informationen von Verbrauchern eingetragen werden, die ihre Kreditwürdigkeit darstellen. Aus der Adresse, dem Familienstand, der Anzahl der Umzüge, laufenden Krediten und Verpflichtungen ergeben sich dann konkrete Informationen, die in einem SCHUFA Score zusammen laufen. Der SCHUFA Score reicht von 100 % bis 0 %. Ab einer Grenze von 90 % sinkt das Risiko für die Bank erheblich, wenn es um einen zu vergebenden Kredit geht.

Vermeiden sollten Sie unbedingt einen negativen Eintrag. Das ist ein Vermerk über eine nicht bezahlte Rechnung. Hier haben sich in den letzten Jahren Veränderungen ergeben. Kredite mit einem negativen Eintrag bei der SCHUFA sind relativ unwahrscheinlich. Dennoch können Sie einen frischen negativen Eintrag unter 2.000 € binnen der nächsten 14 Tage wieder löschen, wenn Sie die offene Zahlung begleichen. Andernfalls bleibt diese über die nächsten drei Jahre bestehen und schränkt ihre Kreditwürdigkeit enorm ein. Es ist also empfehlenswert, gründlich nach zu schauen, bevor sie die Finanzierung anfragen. Doch die SCHUFA gespeichert nicht nur negative Informationen, sondern auch positive, wenn ein Verbraucher zum Beispiel pünktlich einen Kredit bezahlt hat und dieser damit erledigt ist.

Die materielle Kreditwürdigkeit

In die materielle über Prüfung der Kreditwürdigkeit fällt die Prüfung der Vermögens- und Einkommensverhältnisse. Das sind die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Antragstellers, diese sollten möglichst objektiv bewertet werden. Füllen Sie dafür eine Selbst Auskunft aus. Am einfachsten ist das ganze bei den Arbeitnehmern, die ein monatliches Einkommen also ein Nettogehalt erhalten. Weitere Einnahmen wie zum Beispiel Kindergeld oder Unterstützungen dürfen dazu gerechnet werden. Es ist von oberster Wichtigkeit, dass es sich um nachhaltige Einnahmen handelt und nicht um einen befristeten Arbeitsvertrag. Sie sollten auch für das Kreditinstitut nach aller Voraussicht über die nächsten Jahre diese Einnahmen monatlich verfügen.

Gegenüber den Einnahmen stehen die monatlichen Ausgaben in der Selbst Auskunft. Diese werden Schritt für Schritt abgefragt. Dazu gehört die monatliche Miete, laufende andere Kredite, der Lebensunterhalt, Versicherungen und Ausgaben, die jeden Monat anfallen. Für die Lebenshaltungskosten gibt es von Seiten der Bank eine Haushaltspauschale, die sich wiederum an der Anzahl der Erwachsenen und Kinder bei Mist, die im Haushalt leben. Verbindlichkeiten Vermögenspositionen können dann die Vermögensverhältnisse objektiv bewerten. Haben Sie ihre Vermögensanlagen risikoreicher angelegt, nimm die Bank zum Beispiel Sicherheitsabschläge vor. Anlagen wie zum Beispiel Aktien oder Wertpapiere dürfen dann nicht mit 100 % als das Vermögen gewertet werden.

Einen Sonderweg gehen alle Unternehmer, Freiberufler und Selbstständige. Für sie ist es noch umständlicher einen Immobilienkredit anzufragen und schlussendlich zu bekommen. Sie können nämlich keine Lohnzettel beim Kreditinstitut oder bei der Bank einreichen. Ganz im Gegenteil, sie müssen die BWA abgeben. Das ist die betriebswirtschaftliche Auswertung, die ein Buchprüfer oder ein Steuerberater erstellt. Dank dieser Auswertung kann das Kredit Institut genau sehen, wo sich ihre Einnahmen entwickeln und wie viele Umsätze und Gewinne sie jeden Monat machen. Neben dem Einkommensteuerbescheid der letzten Jahre ist die BWA eine der besten Nachweise, wenn es darum geht, eine Finanzierung zu bekommen.

Die Immobilienprüfung

Das dritte Standbein der Bewertung bei einer Finanzierungsanfrage ist die mir Immobilie als solches. Wie groß ist die Immobilie, welches Grundstück gehört dazu? Die meisten Banken nehmen Bodenrichtwerte, wenn es darum geht die Grundstücke zu bewerten. Das ist der durchschnittliche Lage wären, der sich aus dem Kaufpreis des Grundstückes und der Entwicklungsrate berechnet. Da ich in der Regel können Sie diese Werte auch mündlich beim Gutachterausschuss, beim Katasteramt oder beim lokalen Abendbauamt nachfragen. Mit der Wohnflächenberechnung und dem umbauten Raum können Sie den Gebäudewert in den Bauunterlagen folgerichtig einschätzen. Die Bank berücksichtigt in diesem Bereich Sicherheitsabschläge und ermittelt den Beleihungswert einer Immobilie. Es ist möglich, dass der Beleihungswert 20 % unter dem eigentlichen Kaufpreis oder Verkehrswert liegt.

In Verbindung mit der Immobilie ist von der Hypothek die Rede. Das ist der Beleihungswert für ein Haus. Wenn Sie zum Beispiel eine sehr gefragte Immobilie in städtischer Nähe kaufen, können Sie von einer hören über Tag ausgehen, als wenn es sich um ein Häuschen abgeschieden auf dem Land handelt. Grundsätzlich steht die Hypothek in Verbindung mit dem Zustand des Hauses, der Ausbaustufe, der Modernisierung, der Grundstücksfläche und der Hausfläche. All diese Aspekte gilt es in die Berechnung der Hypothek unbedingt mit aufzunehmen. Die klassischen Hypothekendarlehen beleihen also in der Grundschuld ein Haus über die Höhe des Kreditwertes. Sobald der gesamte Kredit abgezahlt ist, wird die Grundschuld wieder gelöscht. Sie können also davon ausgehen, dass sie bei der Grundschuld oder bei einem Hypothekendarlehen einen Teil des Hauses an die Bank abgeben. Erst wenn alle Raten vollständig gezahlt sind, sind sie wieder der rechtmäßige und endgültige Besitzer.

Der Weg zum Immobiliendarlehen

Es ist empfehlenswert erst einmal ein Beratungsgespräch bei der Hausbank zu vereinbaren. Gerade wenn sie hier schon laufende Verbraucherdarlehen haben, sollten Sie mit einem Fachmann über ihre Wünsche und Vorstellungen sprechen. Nicht zuletzt sie selbst können die Finanzierbarkeit und Umsetzung des Immobilienbau selbst bewerten. Sie sollten davon ausgehen, dass sie sich über die nächsten Jahre an bestimmte Zahlungsverpflichtungen binden. Stellen Sie zusammen, welchen Betrag sie wirklich sicher monatlich leisten können und das über Jahre hinweg. Wählen Sie die Raten lieber etwas kleiner aus und entscheiden sich für eine höhere Sondertilgung. Dann sind sie in der Lage, sich finanziellen Spielraum auszumachen, ohne sich dabei zu übernehmen oder nur noch für ihr Haus zu arbeiten und zu leben.

Auch wenn es verführerisch ist, den Weg über unterschiedliche Vergleichsplattform für Kredite zu finden, sollten Sie nur dort ihre vollständige Abfrage senden, wenn dadurch keine unnötigen SCHUFA Einträge entstehen. Je mehr unterschiedliche Kredit Institute sie Anfragen, desto negativer und nachhaltiger kann sich das auf den SCHUFA Score später auswirken. Finanziell ist es also nicht als gut zu bewerten, wenn ein Antragsteller bei 20 Banken Kredite anfragt. Hilfreicher wäre es, sich ein kleines Portfolio an günstigen Banken zusammen zu stellen, um dann im nächsten Schritt an die Anfrage zu gehen.

ZUSAMMENFASSUNG

Die Anfrage einer Finanzierung ist mit einer gründlichen Prüfung der finanziellen Verhältnisse des Antragstellers verbunden. Nur so ist das Kreditinstitut oder die Bank in der Lage, objektiv die Kreditwürdigkeit zu beurteilen. Die Zusage oder Absage steht in Verbindung mit der selbst Auskunft, der SCHUFA und dem Immobilien Wert. Das macht er so einen Unterschied, ob Sie einen kleinen Bungalowanfragen oder ein immobilienbau planen, der über die 500.000 € hinausgeht. Nicht zuletzt die Lage und die Entwicklungschancen der Grundstücke und Immobilien spielen in die Berechnung mit ein. Die besten Chancen haben sie immer noch bei der Hausbank, denn sie kennt ihre Kunden, das Zahlungsverhalten und kann individuelle Entscheidungen zu ihren Gunsten fällen.