Die Art der baulichen Nutzung

Die Art der baulichen Nutzung ist abhängig von der Art des Baugebietes. Jedes Baugebiet hat wiederum Nutzungskataloge. Wollen Sie in Neubaugebieten ein Haus bauen, ist die Art der Bebauung für dieses Baugebiet zumeist festgeschrieben. Wir unterscheiden dabei

• reine Wohngebiet W
• Gewerbegebiet G oder
• Mischgebiet

Letzteres ist ein Wohngebiet mit einer teilweise gewerblichen Nutzung. Für Sie als Bauherr ist die Art der baulichen Nutzung wichtig. So wissen Sie, welche Art der Bebauung in einem Neubaugebiet zu erwarten ist bzw. wer sich in den nächsten jahrenin Ihrer unmittelbaren Nachbarschaft ansiedeln kann. Im Innenbereich von Städten und Gemeinden richtet sich bei unbebauten Flächen die neue Bebauung nach der Nutzung der umgebenden Bebauung. Im besten Fall sollte sich die neue Siedlung in die Gemeinde und Region eingliedern.

Die Zahlen und Abkürzungen auf einen Blick

Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung gehören zu den wesentlichen Inhalten eines Bebauungsplans. Neben dem Maß der baulichen Nutzung, den überbaubaren Grundstücksflächen und den örtlichen Verkehrsflächen gehören diese Festsetzungen zu den zwingenden Voraussetzungen für einen qualifizierten Bebauungsplan gemäß § 30 I Baugesetzbuch (BauGB). Während in einem Flächennutzungsplan stets “Bauflächen” dargestellt werden können, die die allgemeine Art der baulichen Nutzung bezeichnen, werden im Bebauungsplan so genannte “Baugebiete” ausgewiesen, die jeweils einen eingegrenzten Bereich umfassen.

Hierbei handelt es sich um Bauflächen als allgemeine Arten der baulichen Nutzung; Diese eher gröberen Darstellungsarten sind nur im Flächennutzungsplan anwendbar. Die andere Gruppe von Arten der baulichen Nutzung sind Baugebiete als besondere Arten der baulichen Nutzung:

• Kleinsiedlungsgebiete (WS)
• reine Wohngebiete (WR)
• allgemeine Wohngebiete (WA)
• besondere Wohngebiete (WB)
• Dorfgebiete (MD)
• Mischgebiete (MI)
• Kerngebiete (MK)
• Gewerbegebiete (GE)
• Industriegebiete (GI)
• Sondergebiete (SO)

Diese Baugebiete können sowohl im Flächennutzungsplan als auch im Bebauungsplan festgesetzt werden und sind von ihrer Darstellungsart eher feiner und detaillierter.

Die Art der baulichen Nutzung und die konkreten Festsetzungen

Durch die Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung wird also der Gebietstyp nach den typisierten Baugebieten der BauNVO und damit die in den unterschiedlichen Baugebieten jeweils zulässigen Nutzungsarten, Betriebe und Anlagen festgelegt. Auf diese Weise trifft die Art der baulichen Nutzung mithin eine grundsätzliche Aussage über die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken. Damit stellt sie den zentralen Inhalt eines Bebauungsplans dar. Die Beschreibung der Baugebiete und die dort festgelegten zulässigen oder auch ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungen werden unmittelbar Bestandteil des Bebauungsplans. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Gemeinde den Gebietstyp noch modifizieren und die unterschiedlichen Baugebiete untereinander differenzieren. Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Gebietscharakter gewahrt bleibt.

Die Bauflächen und ihr Zweck

So ist beispielsweise eine im Bebauungsplan als reines Wohngebiet ausgewiesene Baufläche nur zu Wohnzwecken nutzbar. Reine Wohngebiete dienen daher vorrangig dem Wohnen. Sie weisen daher den höchsten Schutzgrad für das Wohnen auf. Da hier das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot oberste Priorität besitzt, ist dort keinerlei gewerbliche Nutzung zulässig, die auch nur ansatzweise störende Auswirkungen auf die Nachbarbebauung ausüben könnte. Allgemein lässt sich sagen, dass je nach Baugebietsart besondere Nutzungsarten dominieren, die auch von ausnahmsweise zulässigen baulichen Nutzungen umgeben sein können. Die ausnahmsweise Zulässigkeit kann von der Gemeinde genauer bestimmt werden. Der grundsätzliche Zweck eines Bebauungsgebietes darf allerdings nicht soweit verändert werden, dass dieser nicht mehr klar erkannt werden kann.

Bezüglich der „Art der baulichen Nutzung“ ist nach § 1 BauNVO zwischen der allgemeinen und besonderen Art der baulichen Nutzung zu unterscheiden.

Im Flächennutzungsplan werden die für eine Bebauung vorgesehenen Flächen nach § 1 Abs. 1 und 2 BauNVO nach der allgemeinen Art (Bauflächen) und – soweit erforderlich – nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt.

• Im Bebauungsplan wird die Art der baulichen Nutzung nach § 1 Abs. 3 BauNVO durch Ausweisung von Baugebieten festgesetzt. Die §§ 2 bis 14 BauNVO werden durch diese Festsetzungen Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht aufgrund des § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO etwas anderes bestimmt wird.
• In sog. im Zusammenhang bebauten Ortsteilen (für die ein Bebauungsplan nicht aufgestellt wurde) bestimmt sich die Art der baulichen Nutzung (wie im Übrigen auch das Maß der baulichen Nutzung) gemäß § 34 Abs. l BauGB grundsätzlich nach der Eigenart der näheren Umgebung.
• Im Vorhaben- und Erschließungsplan (§ 12 BauGB) erfolgt die Festsetzung entsprechend den Bestimmungen über Bebauungspläne.
• Soweit in einem Rahmenplan (informelle Planung) Art und Maß der baulichen Nutzung von den vorstehenden rechtlichen Ausweisungen abweichen, wird das damit bestehende Baurecht nicht geändert. Der Rahmenplan ist deshalb insoweit nur zu berücksichtigen, wie den Darstellungen Aussicht auf rechtliche Umsetzung innewohnt.

Grundsätzlich ist es geboten, zum Preisvergleich solche Grundstücke heranzuziehen, die in der Art der baulichen Nutzung dem zu bewertenden Grundstück entsprechen. Bei der Qualifizierung ist nach Maßgabe des § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV die Art der baulichen Nutzung nach den genannten Vorschriften der BauNVO unter Berücksichtigung sonstiger öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vorschriften zu bestimmen. Wird dabei am Wertermittlungsstichtag von der zulässigen Nutzungsart regelmäßig abgewichen, ist nach § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV die Nutzungsart zugrunde zu legen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt wird (lagetypische Nutzung). Spekulative Momente müssen dabei außer Betracht bleiben. Die nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV zugrunde zu legende Nutzung wird in § 16 Abs. 3 ImmoWertV als die „maßgebliche Nutzung“ bezeichnet.

Die Notwendigkeit, Abweichungen in der Art der baulichen Nutzung der Vergleichsgrundstücke von der des zu bewertenden Grundstücks zu berücksichtigen, muss der Gutachter dadurch zu vermeiden suchen, dass nur Grundstücke gleicher Nutzungsart zum Preisvergleich herangezogen werden. Denn ein Industriegrundstück lässt sich kaum mit einem Einfamilienhausgrundstück vergleichen. Im Einzelfall muss sogar innerhalb der durch die BauNVO vorgegebenen Kategorien nach den Gepflogenheiten des Geschäftsverkehrs zwischen unterschiedlichen Nutzungen unterschieden werden. So bilden sich z. B. in Wohngebieten unterschiedliche Grundstücksmärkte lagemäßig in der Weise heraus, dass in bestimmten Teilgebieten Mietwohnungsbau und in anderen Teilgebieten Eigentumsmaßnahmen (Eigentumswohnungen) durchgeführt werden. Dabei werden die Grundstücke in solchen Gebieten auf einem besonders hohen Bodenwertniveau gehandelt, die sich für Eigentumsmaßnahmen eignen, während die Grundstücke in Gebieten, die „nur“ für den Mietwohnungsbau „angenommen“ werden, ein vergleichsweise geringeres Bodenwertniveau aufweisen. Entsprechend den Usancen der Investoren muss der Sachverständige das Gebiet qualitätsmäßig analysieren.

Detaillierte Erläuterungen zur Art der baulichen Nutzung

In den §§ 2 bis 11 BauNVO sind die möglichen Arten der baulichen Nutzung enthalten. Der jeweilige erste Absatz der Norm enthält eine allgemeine Beschreibung über die jeweilige Art der baulichen Nutzung. Der jeweilige zweite Absatz enthält eine Aufzählung derjenigen Nutzungen, die im jeweiligen Baugebiet allgemein zulässig sind. Der jeweilige dritte Absatz hingegen enthält eine Aufzählung derjenigen Nutzung, die ausnahmsweise zugelassen werden können. Darüber hinaus haben die Gemeinden die Möglichkeit der sog. Feinsteuerung. Hierbei können einzelne im jeweils zweiten Absatz enthaltene allgemein zulässige Nutzungen ausgeschlossen oder für ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden. Ferner können die im jeweils dritten Absatz enthaltenen ausnahmsweise zulässigen Nutzungen für allgemein zulässig erklärt oder gänzlich ausgeschlossen werden.

II. WOHNGEBIETE

Die beiden wesentlichen Arten der baulichen Nutzung, welche ausschließlich oder vorwiegend dem Wohnen dienen, sind die Reinen Wohngebiete (WR) oder die Allgemeinen Wohngebiete (WA). Während die Reinen Wohngebiete dem Wohnen dienen und insbesondere nicht störende gewerbliche Betriebe nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sind in Allgemeinen Wohngebieten u. a. die der Versorgung des Gebiets dienende Läden oder Schank- und Speisewirtschaften allgemein zulässig.

III. MISCHGEBIETE

Eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe zeichnet die Dorfgebiete (MD) sowie die Mischgebiete (MI) als auch die neuen Urbanen Gebiete (MU) aus. Neben dem Wohnen sind in diesen Gebieten Gewerbebetriebe allgemein zulässig.

IV. KERNGEBIETE

Die Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur findet in den Kerngebieten (MK) statt. Wohnen ist im Kerngebiet nur ausnahmsweise zulässig, wenn und soweit es sich nicht um sog. Betriebsleiterwohnungen handelt.

VI. GEWERBE- UND INDUSTRIEGEBIETE

Die Gemeinden haben schließlich die Möglichkeit Gewerbegebiete (GE) festzusetzen. Diese dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Andere Gewerbebetriebe, welche in sonst keinem anderen Gebiet zulässig sind, sind in Industriegebieten (GI) unterzubringen.