Die Abstandsflächen

Durch die Abstandsflächen wird der Abstand geregelt, den Ihr Gebäude zur Grundstücksgrenze und zur Nachbarbebauung einhalten muss. Die Abstandsfläche dürfen nicht bebaut werden. Dadurch sind in einem Baugebiet die Belüftung und Belichtung der Gebäude, der Brandschutz und die Privatsphäre gewahrt. In jedem Bundesland gibt es unterschiedliche Regelungen, was die Abstandsfläche anbelangt. In den meisten Fällen gilt ein Mindestbestellwert von 3 Metern zum Nachbargrundstück. Eine Abstandsfläche darf weder über die Grundstücksfläche auf das Grundstück des Nachbarn noch auf die öffentliche Straße hinaus reichen.

Was ist bei den Abstandsflächen zu beachten?

Sie berechnen die Abstandsflächen von der Gebäudegrenze und orientieren Sie dabei an der Höhe der Außenwände. Die Tiefe der Abstandsflächen variiert je nach Bauordnungsrecht und Baugebiet. Die definierten Abstandsflächen gelten für den Neubau spätere Anbauten. Für zusätzliche Bauten, wie Garagen oder Gartengeräteschuppen, kann es zu Ausnahmen kommen. In diesem Zusammenhang sollten Sie prüfen, ob es in Ihrem Bundesland in Bezug auf die Baulasten abweichende oder ergänzende Auflagen gibt, was die Bebauung des Grundstückes anbelangt.

Werfen Sie einen Blick auf die Bauordnung für ihr Bundesland. Hier erfahren Sie belastbare Informationen in Bezug auf die gültigen Abstandsflächen. Zu stagniert in einigen Bundesländern der Markt der Baugrundstücke, während in anderen Regionen eine Städte Kuh Nachfrage herrscht. Abstandsflächen sollten in erster Linie eine nachbarschützende Wirkung haben. Es geht um die notwendigen Sozialabstand, um Licht, Luft, Sonne und ruhige Aufenthaltsräume.

Regelungen zu den Abstandsflächen verstehen

So finden Sie diverse Regelungen in der Bauverordnung ihres Bundeslandes. In den meisten Fällen müssen sie vor den Außenwänden des Gebäudes Abstandsflächen der oberirdischen Gebäude freihalten. Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass sie von allen Seiten eine bestimmte Abstandsfläche zum Nachbargrundstück freihalten müssen. Es versteht sich von selbst, dass diese Flächen auf ihrem Baugrundstück selbst liegen und niemals von anderen Abstandsflächen überdeckt werden dürfen konkrete Informationen dazu finden Sie im Überdeckungsverbot.

Vom Bauwich ist die Rede, wenn es sich um den einzuhaltenden Abstand von einem Gebäude zu den Grenzen eines nicht öffentlichen Grundstückes handelt. In diesen Vorschriftenbereich fallen auch die baulichen Anlagen, die per Definition nicht zu den Grundstücken zu zählen sind, sich aber auf die Belüftung und auf das Licht auswirkt. Zu diesen Anlagen gehören Mauern, belle, Plakattafeln ebenso wie Werbeaufsteller, Warenautomaten und Siloanlagen. Grundsätzlich gehören alle Anlagen in diesem Bereich, die eine Höhe von 2 m überschreiten.

Terrassen die höher als 1 m sind fallen ebenfalls in den Regulierungsbereich für die Abstandsflächen, wobei das Geländer für die Berechnung der Terrassentür nicht unberücksichtigt bleiben darf. Spiel Geräte, Hundezwinger und polieren können ebenfalls in den Zuständigkeitsbereich der Abstandsflächen fallen ebenso wie Schwimmbecken, Stellplätze und freie Sitze. Grundsätzlich ist eine Abstandsfläche erforderlich, wenn Außenwände an Grundstücksgrenzen errichtet werden.

Grenzbebauung und Abstandsflächen – die wichtigsten Regelungen

Wird das Bauwerk mit der Außenwand an die Grundstücksgrenze errichtet ist eine Abstandsfläche nicht mehr erforderlich. Das sieht zum Beispiel der Bebauungsplan von Reihenhäusern und Doppelhäusern oder eine Blogbebauung vor. Hier ist auch von einer geschlossenen Bauweise die Rede. In dem ungeplanten Innenbereich muss auch bei einer Immobilie ohne Abstandsfläche immer eine Grundstücksgrenze einberechnet werden.

Ist in dem Bebauungsplan eine Grenzbebauung erlaubt aber keine Pflicht, hat der Bauherr die Wahl, ob er seine Immobilie direkt an die Grenze anbaut oder die geltenden Abstandsflächen Einheit. So je nach individual Fall haben nur beide Nachbarn die Möglichkeit gemeinsam dieses Wahlrecht aus zu üben und sich zu einigen. Konnte keine Einigung in Bezug auf die Grenzbebauung erreicht werden, gelten wieder die Bundes einheitlichen Abstandsflächen. Möchten Sie nur einen Teil der Immobilie für die Grenzbebauung beanspruchen, gelten für die übrigen Teile des Hauses die Abstandsflächen und die gültigen Grenzabstände.

Das Bauordnungsrecht

Im gesamten Bundesgebiet obliegt es der Gesetzgebung der Bundesländer im Bauordnungsrecht alle Fragen zu den Abstandsflächen zu klären. So erlässt jedes Land eine eigene Landesbauordnung. Sie finden in der Musterbauordnung ebenso wie in der Landesbauordnung konkrete Regelungen zu den Abstandsflächen in Paragraph sechs. Von Rechtswegen haben Sie ein Gebäude so auf einem Grundstück anzuordnen, dass die Abstandsflächen auf dem Grundstück gegeben sind.

Der Bestandsschutz kann schon verloren gehen, wenn ein Gebäude, dass zunächst unter Bestandsschutz stand eine bauliche Veränderung erfährt. Dafür reicht oftmals sogar eine Nutzungsänderung. In einigen Bundesländern wie zum Beispiel in Brandenburg reicht es aus, die Abstandsflächenrechte an die Verschiebung der Bautätigkeit in den Bestand anzupassen, um den Bestandsschutz zu verlieren.

Wie berechne ich die korrekten Abstandsflächen?

Unter zeichnet der Nachbar eine Abstandsflächen Übernahme Erklärung oder auch eine Abstandsbaulast? Dann ist es auch erlaubt, dass die Flächen in das Nachbargrundstück fallen. Übernimmt der Nachbar Abstandsflächen auf seinem eigenen Grundstück, muss er dies im Baulastenverzeichnis vermerken. Das kann zu einer Minderung des Wertes des Grundstückes führen und die eigentliche Nutzbarkeit einschränken.

Am einfachsten lassen sich die Abstandsflächen aus den um geklappten Außenwänden der Immobilie bilden. Sie haben die Möglichkeit die Tiefe der Abstandsflächen um einen bestimmten Faktor zu reduzieren. In der Musterbau vor Ordnung finden Sie für die wand Höhe Gruß H. Zur Höhe rechnen Sie die Höhe der Dachflächen bist du eine Neigung von 70 % zu einem Drittel dazu und bei einer neigung über 70 % Fall dazu. Im wohn und Mischgebieten sowie Kerngebieten kommt die Abstandsfläche nach Musterbauordnung auf einen Faktor 0,4 H eine Mindestabstand von 3 m. Gewerbe und Industriegebiete weisen eine Abstandsfläche nach MBO von 0,2 H aus und eine Mindestabstand von 3 m.

Es versteht sich von selbst, dass die Bundesländer sowohl in der Wandhöhe H als auch in dem Faktor voneinander abweichen. Bei den meisten öffentlichen Flächen, Verkehrs, Wasser und Grünflächen gilt ebenfalls ein Faktor 0,4. Nach den Vorgaben des Schmalseitenprivilegs ist es ausreichend auf einer Länge von 16 m gegenüber zwei Grundstücksgrenzen in der Tiefe und in der Hälfte der Abstandsfläche zu nehmen. Konkrete Informationen sind der Novellierung der Musterbauordnung aus dem Jahre 2002 zu entnehmen.

Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück

Gleich bleibt der Mindestabstand bei den meisten Ländern, der bei 3 m rangiert. In den meisten Bundesländern ist es erlaubt, kleinere Gebäude wie Gartenschuppen und Garagen ohne Abstandsfläche frei auf dem Grundstück zu platzieren. Sicherheitshalber sollten Sie dennoch einen Blick auf die Muster bei Ordnung werfen, um kein unnötiges Risiko einzugehen. Sind sie nicht im Recht, müssen Sie im schlimmsten Fall das Gebäude wieder zurück bauen. In diesem Zusammenhang entstehen erhebliche zusätzliche Kosten und ein ordentlicher Mehraufwand.

Unabhängig von den Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung ist in einigen Gebieten durch Bebauungspläne festgelegt, wie nah Sie an die Nachbargrenze bauen dürfen. In der Regel erfolgt dies durch die Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen. Enthält ein Bebauungsplan eine Baulinie, müssen Sie das Gebäude direkt an dieser Linie errichten. Bei einer Baugrenze hingegen darf das zu errichtende Gebäude die Grenze nur nicht überschreiten, Sie dürfen es jedoch auch von der Baugrenze zurückversetzt errichten. Ob für ein bestimmtes Baugebiet ein Bebauungsplan besteht, können Sie über das zuständige Bauamt in Erfahrung bringen.

Unter bestimmten Voraussetzungen sind von den gesetzlich vor­ge­schrie­be­nen oder den durch Bebauungsplan festgelegten Abstandsflächen auch Abweichungen möglich (Artikel 63 BayBO). Die Entscheidung hierüber liegt letztendlich jedoch im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Ein Rechts­an­spruch des Bauherrn hierauf besteht in der Regel nicht.

ZUSAMMENFASSUNG

Die Abstandsflächen definieren den Abstand, der von den Außenwänden der Immobilie zum Nachbargrundstück bleibt. Sie dürfen nur auf dem eigenen Grundstück liegen und niemals auf der öffentlichen Straße oder auf dem Nachbargrundstück. Wer mehr über die Abstände zum Nachbarn erfahren möchte, sollte einen Blick auf die Muster bei Ordnung des jeweiligen Bundeslandes werfen. Hier ergeben sich nämlich deutliche Unterschiede. Kalkulieren Sie folgerichtig im Bauplan, um keinen Kosten intensiven Fehler zu begehen. In den meisten Bundesländern ist es aber erlaubt kleinere Gebäude wie Auto Stellplätze, Garagen und Carport sowie Geräteschuppen Abstandsregelung frei auf dem Grundstück zu platzieren.