Die 10 besten Tipps für die Bauplatzsuche

Für zukünftige Bauherren gehört die Wahl des Standortes für das neue Zuhause zu den wesentlichen und wichtigsten Entscheidungen. Als angehender Bauherr sollten Sie sich ein genaues Bild von der Nachbarschaft und der Lage machen. Wie steht es um die zukünftige Entwicklung des Wohnortes? Ist das Bauland vollständig erschlossen oder kommen weitere Kosten auf Sie zu? Wir wollen in diesem Beitrag die zehn besten Tipps für die Bauplatzsuche übersichtlich zusammenstellen und Ihnen den Grundstückskauf erleichtern.

1) Wie Sie den Bebauungsplan verstehen

Die wichtigsten Informationen im Bebauungsplan zeigt das Symbolkreuz. WER steht für das reine Wohnungsgebiet. Hier sind nur in Ausnahmefällen Handwerksbetriebe und Geschäfte zugelassen. WA steht für das allgemeine Wohngebiete, das auch für soziale Einrichtungen und Geschäfte zugelassen ist. O steht gleichbedeutend für eine offene Bauweise. Diese wiedersetzt sich der geschlossenen Bauweise, wie zum Beispiel in einem Wohngebiet mit Reihenhäusern. Im Bebauungsplan finden Sie noch dazu die Grundflächenzahl. Die umkreiste Zahl beziffert die Geschossflächenzahl.

Mit SD sind die Satteldächer bezeichnet. Liegt SD zwischen 35 und 48 Grad, darf das Satteldach eine Dachneigung von 35 bis 48 Grad haben. E steht für ein Einzelhaus. Ganz unten auf dem Bebauungsplan links finden Sie die zulässige Firsthöhe über dem Fußboden des Erdgeschosses. Römisch II schreibt bis du zwei Vollgeschosse vor. Ist römisch II in einem Kreis eingeschlossen, müssen Sie ein Gebäude mit genau zwei geschossen bauen.

Es gehört zu Ihren Pflichten, sich an den Bebauungsplan zu halten. Alles andere würde zu Strafgeldern und teuren Umbauarbeiten führen. Für die spätere Bauplanung mit einer Firma oder für eigene Ausbauten gilt der Bebauungsplan als Orientierungsgrundlage. Sie sollten sich also ausreichend Zeit nehmen und jeden Abschnitt verstehen.

2) Das Wunschgrundstück prüfen

Die Frage nach der Lage des Grundstückes entscheidet über die Wertentwicklung von dem Neubau. Ausgehend von den Angaben des Verbandes privater Bauherren – kur VPB – ist es fast unmöglich, freie Grundstücke für Familien zu finden. Der Grund dafür ist der Verkauf vieler Kommunen an Investoren und Bauträger. Deshalb entscheiden sich Bauherren für eine Fertighausfirma, denn diese verfügt zumeist in einer Region schon über günstige und gut gelegene Baugrundstücke.

Durch eine kostenpflichtige Bauvoranfrage können Sie rechtsverbindlich herausfinden, wo Sie überhaupt bauen dürfen. Sobald Sie ein Grundstück gefunden hat, gehen Sie in die Prüfungsphase über. Besuchen Sie das Grundstück zu mehreren Seiten und an unterschiedlichen Tagen. So verschaffen Sie sich einen Eindruck von der Geräuschkulisse und dem Sonnenstand. Führen Sie Gespräche mit den Nachbarn und machen Sie sich von der gesamten Nachbarschaft Ihr eigenes Bild. Sie sollten nach ein paar Besuchen bereits herausgefunden haben, wie das Zusammenleben in der Gegend ist.

Befindet sich das Grundstück in einem Wachstumsgebiet, in dem später weiteres Industrie und Gewerbe angesiedelt wird? Einblicke in das Bau- und Grundbuchamt beim Amtsgericht können Aufschlüsse liefern. Gegen eine Gebühr von 30 € können Sie in vielen Orten den Grundbuchauszug online abrufen. Sie finden in diesem Bereich alle Informationen zu den Baulasten am Grundstück, das Wegerecht, Abstandsregelung und zum Beispiel Hypotheken der Vorbesitzer.

3) Rechtsverbindliche Informationen im Bebauungsplan

Sie finden im Bebauungsplan rechtsverbindliche Informationen zur Größe, Höhe, der bebaubaren Fläche, den Abständen, der Trauf- und Firsthöhe sowie zur Bebauungsart. Es gibt Vorschriften im Hinblick auf die Gestaltung, wie zum Beispiel eine bestimmte Dachfarbe.

Gibt es keinen B Plan, werfen Sie einen Blick auf den Flächennutzungsplan. Hier finden Sie Informationen zur Bebaubarkeit und Entwicklung. Suchen Sie zum Beispiel nach einem ruhigen Grundstück, sollte es an Flächen zum Schutz von Natur und Landschaft grenzen. Diese bleiben in jedem Fall unbebaut. In dem Bebauungsplan enthalten sind zum Beispiel alle Einschränkungen. Ist das Grundstück in einem Gebiet ohne einen Bebauungsplan gelegen und weicht der Entwurf von den Vorgaben ab, bedarf dies einer Genehmigung. Es lohnt sich also von Anfang an, nach zu fragen und auf Nummer sicher zu gehen.

4) Die Nebenkosten richtig kalkulieren

Vergessen Sie nicht die Nebenkosten, wenn Sie ein Grundstück kaufen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises liegen. Zusätzliche Kosten entstehen für die Räumung und den Abriss. Über den Kaufpreis hinaus gehen die Notarkosten, das ist die Gebühr für den Grundbucheintrag, die zumeist bei 0,5 % des Kaufpreises liegt. Haben Sie ein nicht erschlossenes Grundstück gekauft, kommen weitere Nebenkosten für Straße, Gas, Wasser und Strom hinzu, die bis zu 10.000 € einnehmen. Ermitteln Sie die Beschaffenheit des Bodens ausgehend von dem Bodengutachten, kostet dies bis zu 1,5 % der Rohbaukosten. In diesem Zusammenhang können Sie ermitteln, ob drückendes Wasser hoch im Boden steckt und Sie den Keller extra abdichten müssen. All diese Vorbereitungen sollen sie später vor desaströsen Bauschäden und Folgekosten schützen. Es lohnt sich, vorher zusätzliche Nebenkosten auszugeben und dafür auf Jahre hinweg nachhaltig zu bauen.

5) Grundstückspreise lassen sich verhandeln

Die meisten Angebote für einen Grundstückspreis beinhalten einen gewissen Puffer aufseiten des Verkäufers. Sie sollten diesen Einsparungen unbedingt mit ausnutzen und um den Grundstückspreis behandeln. Besonders reizvoll ist dies, wenn Sie augenscheinlich der einzige Interessent für das Grundstück sind. Machen Sie dem Verkäufer ein realistisches Gegenangebot. Dafür benötigen Sie etwas Verhandlungsgeschick, die Verhandlungen stehen in Verbindung mit der Lage des Bauplatzes und der Nachfrage. Wenn Sie zum Beispiel mehrere Interessenten im Rücken haben, wird es kaum möglich sein, aus einer freien Position um den Grundstückspreis zu verhandeln. Je gefragt oder beliebter eine Gegend ist, desto höher fallen die Preise auf, die dann wenig verhandelbar sind.

6) Die Beschaffenheit des Grundstückes prüfen

Wie steht es um die Beschaffenheit des Grundstückes? Kaufen Sie Bauland in Hanglage oder auf einer ebenen Fläche. Haben Sie im Vorfeld schon eine Baugrunduntersuchung durchführen lassen, um auf Nummer sicher zu gehen, dass sich weder Chemikalien noch Industrieabfälle im Boden befinden? Neben der Erschließung bildet die Qualität der Grundstücke einen maßgeblichen Einflussfaktor. Schließlich lässt sich ein Grundstück in Hanglage viel schwieriger bebauen, als einfache Grundstücke mit einer ebenen Grundfläche.

7) Wege zur Schule, Kindergarten und Arbeitsplatz

Wer Kosten und Zeit sparen möchte, entscheidet sich für kurze Wege zum Arbeitsplatz. Im besten Fall liegen Kindergarten und Schule direkt am Ort, sodass der Nachwuchs nicht mit den öffentlichen Verkehrsmitteln jeden Tag fahren muss. Ebenso entfällt der Arbeitsweg auf diese Entscheidung, denn Sie legen diesen jeden Tag zurück. Wenn Sie ein bestimmtes Grundstück im Blick haben, sollten Sie in Ruhe den zukünftigen Arbeitsweg abfahren. Halten Sie sich an Ihre Arbeitszeiten und testen Sie die Anfahrt und die Rückfahrt. Haben Sie schon einmal einen Rushhour Test gemacht? Sie sollten sich darüber bewusst sein, dass Sie diese Strecke tagtäglich über Jahre zurücklegen. Im besten Fall liegen auf der Strecke Kindergarten und Schule, sodass Sie alles in einem Zug erledigen können.

Wir wollen aber nicht so streng sein und nur die reine Berechnung der Entfernung vom Grundstück zum Arbeitsplatz, zur Schule und zur Kita in die Grundstückssuche mit einbeziehen. Viel wichtiger ist, dass Sie ohne Stress und möglichst schnell von A nach B kommen. Eine optimale Anbindung an die Autobahn oder an den öffentlichen Nahverkehr sind ebenso ausschlaggebend und wichtig.

8) Netzverbindung am Grundstück prüfen

Die Frage ist berechtigt. Noch immer ist Deutschland eines der Schlusslichter, wenn es um den Ausbau des Datennetzes geht. Die Bewohner in den Städten und Ballungsgebieten sind sehr verwöhnt, denn hier steht zumeist eine nahtlose Netzverbindung zur Verfügung. Bauen Sie aber aus dem Umland oder auf dem Land, kann das Datennetz ein Thema werden. Sie sollten vorher einen Test machen und sich informieren, wie gut die Datenanbindung an dem Grundstück ist.

Zumeist sehen Sie schon bei der ersten Begutachtung und bei der Besichtigung des Baulands, wie viel Empfang Sie vor Ort haben.

9) Kultur und Naherholung in unmittelbarer Nähe?

Nicht unerwähnt wollen wir die Kulturprogramme und die Erholungsprogramme zum Grundstück lassen. Für einige hat es nämlich eine enorme Qualität, wenn Sie in wenigen Minuten den Park, einen Badesee, den Wald, Spielplätze oder einen Klettergarten erreichen. Oftmals müssen Sie entscheiden zwischen einem hohen Erholungswert und einem Leben im Grünen sowie kulturellen Angeboten. Leben Sie auf dem Land mit Ihrer Familie, können Sie nicht die selben Ansprüche an ein Dorf oder das Land stellen, die Sie in der Großstadt hatten. Zumeist müssen Sie für den Weg ins Theater, das Kino, eine Gaststätte oder andere kulturelle Einrichtungen einen längeren Weg zurücklegen.

10) Einkaufsmöglichkeiten

Die Infrastruktur wirkt sich maßgeblich auf den Grundstückskauf aus. Die Einkaufsmöglichkeiten spielen für die meisten Bauherren keine alles entscheidende Rolle. Im erschlossenen Wohngebiet dann haben Sie aber zumeist die Möglichkeit, zu Fuß den Bäcker zu erreichen und den Wocheneinkauf in absehbarer Zeit zu erledigen. Angesichts des stetig wachsenden Online-Handels nehmen auch diese Einkaufsmöglichkeiten immer weiter ab. Sie selbst müssen entscheiden, ob Sie den Einkauf auf dem nach Hauseweg oder zur Arbeit erledigen oder gemeinsam vor Ort mit der Familie.

Fazit

Wie Sie sehen, sind die Entscheidungen und Überlegungen für den Grundstückskauf komplex. Ist das Grundstück erschlossen? Wie steht es um die Bodenqualität? Welche Restriktionen entfallen auf den Bebauungsplan? Liegt das Grundstück in einem Naherholungsgebiet und ist es vollständig erschlossen? Stellen Sie sich am besten Schritt für Schritt anhand der oben genannten zehn Tipps eine Checkliste zusammen, die Sie bei den Besichtigungsterminen abarbeiten. Zusätzlich ist es empfehlenswert, das neue Grundstück zu unterschiedlichen Zeiten und Tagen zu besuchen, mit der Nachbarschaft zu sprechen und den zukünftigen Arbeitsweg mehrere Male abzufahren.