Der Grundstückscheck

Die Wünsche der meisten Bauherren decken sich. Eigentlich suchen Sie nach einem Grundstück im Grünen, das sich nah an der nächsten Stadt befindet. Heutzutage sind die stadtnahen Grundstücke in den Ballungsgebieten kaum noch bezahlbar. Das ist ein Grund, warum immer mehr Bauherren in die Kleinstädte und Mittelstädte abwandern. Wir wollen in unserem Grundstückscheck die wichtigsten Prüfpunkte für den Baugrund übersichtlich zusammenstellen.

Gesunde Infrastruktur oder Metropolnähe?

Der Grundstückscheck
Der Grundstückscheck

Soll der Familienalltag weiterhin funktionieren, befinden sich die Geschäfte, Ärzte und Schulen sowie Kindergärten und Freizeitangebote möglichst in der Nähe. Wenn Sie immer wieder ins Auto steigen müssen, um den nächsten Laden zu erreichen, strapaziert das auf Dauer die Nerven aller Familienmitglieder. Sie sollten sich darüber bewusst sein, was es bedeutet, wenn Sie ein Haus in einer abgeschiedenen Gegend beziehen. Gerade der ständige Fahrdienst der Eltern lässt der Familie nur wenig freie Zeit und kostet jede Menge Geld. Nicht zu vernachlässigen sind die Kosten, die durch das pendeln in die Großstadt monatlich anfallen. Eine langfristige günstigere Lösung verspricht ein kleineres Grundstück, das sich in der Nähe einer Stadt befindet, die über eine gute Infrastruktur verfügt. Das sind zumeist über die Nachverdichtung gewachsene Wohngebiete oder Grundstücke, die durch eine Grundstücksteilung entstanden sind.

Mehrere Besuche auf dem Grundstück notwendig

Sie haben bereits ein Grundstück gefunden, dass Ihnen gefällt? Dann sollten Sie mehr als einen Termin vor Ort einplanen. Am besten besuchen Sie das Grundstück zu unterschiedlichen Zeiten, um sich einen unmittelbaren Eindruck von der Umgebung und von dem Sonnenstand zu machen. Nicht zu vernachlässigen ist die wechselnde Geräuschkulisse über den Tag, am Morgen und am Abend. Erst wenn Sie ein Grundstück mehrmals aufgesucht haben, können Sie sich einen Eindruck von der Umgebung und der hiesigen Situation machen. Vielleicht kommen Sie sogar mit einem Nachbarn ins Gespräch und machen Sie sich dadurch einen Eindruck, ob es vielleicht schon Probleme mit der Nachbarschaft gibt oder schwelende Konflikte.

Entwicklungschancen für das Wohngebiet

Vor dem Grundstückskauf gilt es, die zukünftige Entwicklung zumindest grob abzuschätzen. Was soll mit dem Wohngebiet in den nächsten Jahren passieren? Haben in den angrenzenden Dörfern ohnehin schon alle Läden geschlossen und gibt es nur noch vereinzelt Ärzte und Freizeitangebote sowie Schulen und Kindertagesstätten? Dann ist auch nicht davon auszugehen, dass die Gemeinden in den nächsten Jahren in die kleinen Dörfer investieren. Nicht zuletzt durch die Abwanderung in die Großstädte, vereinsamen die ländlichen Regionen und führen damit auch zu einer Bewegung der Investitionssummen weg vom Land.

Anders verhält es sich, wenn sich das Wohngebiet in einer Wachstumsregion befindet und sich recht lukrative Chancen für das eigene Grundstück ergeben. Plant die Gemeinde eine Ansiedlung von Industrie und Gemeinde? Dann kommen damit auch Geldmittel in die Region, die langfristige Entwicklungsprojekte in Gang bringen. Es lohnt sich, sich mit der neuen Heimat im Vorhinein gründlich zu befassen.

Das Grundbuch und der Flächennutzungsplan

Um einen Anruf beim Grundbuchamt beziehungsweise Amtsgericht und beim Bauamt kommen Sie nicht herum. Sie benötigen Informationen über den Bebauungsplan und wollen Einsicht in den Flächennutzungsplan sowie in den Grundbucheintrag für das Grundstück. Gegen eine Gebühr von ungefähr 30 € gibt es den Grundbuchauszug direkt von der Gemeinde. In einigen Regionen können Sie diesen Auszug online anfordern.

Hier finden Sie die so genannten Baulasten, die es zum Grundstück gibt. Das sind zum Beispiel Abstandsregelungen zum Nachbarn oder Wegerechte. Darin können aber auch Hypotheken des Vorbesitzers auftauchen. Wurden die Erschließungskosten zum Grundstück vollständig gezahlt oder stehen hier noch Zahlungen aus? Tatsächlich ergeben sich für einige Bauherren böse Überraschungen, nur weil sie keinen Blick auf das Grundbuch geworfen haben.

Bebauungsplan

Für einen Grundstücksinteressenten gibt es eigentlich nichts Wichtigeres als den Bebauungsplan, denn er ist ein konkreter Anhaltspunkt für spätere Pläne. Rechtsverbindlich lesen Sie alle notwendigen Details für den Neubau. Sie erfahren, für welche Art der Bebauung des Grundstücks zugelassen ist, wie die Höhe, die Größe und die maximale bebaubare Fläche ausfällt. In einigen Regionen ist der Bebauungsplan sehr strikt geregelt, umso wichtiger einen genauen Blick auf die Ausführungen und die Gestaltungssatzung zu werfen.

Gibt es noch keinen Bebauungsplan, sollten Sie sich als zukünftiger Bauherr unbedingt bei der Gemeinde über mögliche Restriktionen informieren. Grundlegende Unterschiede entfallen auf das reine Wohngebiet und das Mischgebiet. In einem Mischgebiet dürfen auch Handelsflächen genutzt werden, die den Wohnraum nicht stören. Zudem gibt es Sonderflächen für Schulen, Kindergärten und Spielplätze.

CHECKLISTE

  • Ist das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplans gelegen?
  • Befindet sich das Grundstück in einem bebauten Ortsteil oder in einem Ortsteil der bebaut werden darf?
  • Infrastruktur: gibt es in der Nähe Schule/Kindergarten, Ärzte/Apotheken, Lebensmittel/Becker oder öffentliche Verkehrsmittel?
  • Wie steht es um die Nachbarschaft?
  • Wie weit ist der Weg zur Arbeit? Benötigen Sie ein zweites Auto?
  • Gibt es in unmittelbarer Umgebung Störfaktoren wie über Landleitungen, Hauptverkehrsadern, Einflugschneise, Lärmquellen oder Bahngleise?
  • Wo liegt das Wohngebiet? Mischgebiet oder reines Wohngebiet?
  • Welches Gewerbe könnte sich in den Mischgebiet ansiedeln? Produzierendes Gewerbe/Landwirtschaft/Büro oder Handel?
  • Wie ist das Grundstück ausgerichtet? Südseite zur Straßenseite oder Hanglage
  • Ist das Grundstück stark verschattet?
  • Können Sie im Flächennutzungsplan erkennen, wie sich die Umgebung entwickelt? Geplante Umgehungsstraßen, Ansiedlungen, Wild Box und Naturschutzgebiete vorhanden?
  • Erkennen Sie aus dem Entwicklungsperspektiven, wie sich die Attraktivität der Region verändern wird? Ist sie eher fallend oder steigend?
  • Wie intensiv darf das Grundstück bebaut werden? Dachgeschoss, Erdgeschoss, zwei Vollgeschosse, Bungalow?
  • Wurde das Grundstück amtlich vermessen?
  • Gibt es Vorschriften in der Gestaltungssatzung? In Bezug auf die Dachform, die Dachfarbe, First- und Traufhöhe, Fassadenmaterial?
  • Bestehen Baulasten für das Grundstück? Zum Beispiel besondere Abstandsregelungen oder Wegerecht
  • Müssen Sie bestimmte Vorgaben erfüllen, bevor sie mit der Bebauung beginnen?
  • Ist es notwendig, Stellplätze nachzuweisen?
  • Gibt es ein Bodengutachten für das Grundstück?
  • Sind Altlasten bekannt?
  • Gibt es Umstände, die den Hausbau erschweren? Hanglage, steiniger Untergrund, zweite Reihe, Denkmalschutz oder ein hoher Grundwasserspiegel?
  • Ist das Grundstück vollständig erschlossen oder nur Teil erschlossen?
  • Gibt es eine Maklerprovision? Wenn ja, wie hoch ist die Provision?
  • Gibt es auf dem Grundstück noch ein altes Haus, das Sie abreißen wollen?
  • Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht für das Grundstück?

Bleiben Sie bei der Beurteilung des Grundstückes objektiv. Wir können Ihnen nur empfehlen, sich einen guten Freund oder einen Bekannten mit Erfahrung in der Baubranche und im Grundstückkauf mitzunehmen. So besichtigen Sie das Grundstück und können zugleich die Lage, den Grundstückswert und die Schwierigkeiten beurteilen. Für viele zukünftige Bauherren ist der Grundstückskauf eine der wesentlichen Hürden, gerade wenn Sie nach einem passenden Grundstück in der Nähe der Metropolen suchen. Hier übersteigt der Grundstückswert oftmals deutlich den Immobilienwert. Danach müssen Sie die Hürde nehmen und zu den Käufern gehören, denn zumeist gibt es in den gefragten Regionen sehr viele Kaufinteressenten für ein Grundstück.

Sind Sie in der Situation und buhlen um die Gunst des Verkäufers? Hier hilft ein kleiner Trick. Bleiben Sie unkompliziert, bieten Sie einen schnellen und unkomplizierten Kauf des Grundstückes an und übernehmen Sie das Grundstück mit eventuellen alten Immobilien so wie Sie es gerade sehen. In einigen Regionen geben zum Beispiel Erben die Grundstücke und eine Immobilie lieber an einen Käufer, der sich auch um den Ausbau und die Räumung der Immobilie selbst kümmert.

FAZIT

Vor dem Grundstückskauf sollten Sie Schritt für Schritt unseren Grundstückscheck durchgehen, um nichts Wichtiges zu vergessen. Ein Blick auf den Grundbucheintrag und den Bebauungsplan liefert rechtsverbindliche Hinweise für den späteren Neubau. Sie sollten sich erst einmal darüber informieren, ob Sie Ihre Immobilie auf dem Grundstück errichten dürfen. Wie steht es um die grobe Zukunftsplanung der Wohnregion, die Sie ins Auge gefasst haben? Haben Sie sich bei mehreren Terminen einen unmittelbaren Eindruck von dem Sonnenstand und der Verschattung gemacht? Gibt es mit der Nachbarschaft Probleme oder machen die Menschen einen offenen und freundlichen Eindruck? Klären Sie die einzelnen Fragen für sich und gehen Sie auf Nummer sicher, um auch wirklich ihr Traumgrundstück und Ihr neues zu Hause zu finden.