Der Bebauungsplan
Der Bebauungsplan wird auch B Plan genannt. Es handelt sich um ein verbindliches Regelwerk, dass die bauliche und die andersartige Nutzung eines Grundstückes in einem bestimmten Gebiet beschreibt. Ausgehend von dem Bebauungsplan erfahren Sie, wie viel und ob sie überhaupt ein Grundstück bebauen dürfen. Ausgangspunkt für jeden Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplan, den eine Gemeinde als Satzung beschließt. Sie können bei der Gemeindeverwaltung oder bei dem zuständigen Bauamt die Bebauungspläne für ihr Grundstück und die Region einsehen. Es gibt einige Baubehörden, die diese Bebauungspläne mittlerweile auch online zur Verfügung stellen. Wir wollen uns in diesem Artikel eingehender mit dem B-Plan, seinem Inhalt und den wichtigsten Vorschriften befassen.
Was ist der Bebauungsplan?
Inhaltsverzeichnis
Sie dürfen mit Ihrem Eigentum leider nicht machen, was Sie wollen. Die zulässige Bebauung Ihres Grundstücks folgt hierzulande klaren Regeln, an diese Regeln müssen sich die Baugesellschaften und die Bauherren halten. Der Gesetzgeber möchte mit dem B-Plan die Bebauung in dicht besiedelten Gebieten nach einem planmäßigen Konzept koordinieren. Demnach wird der Bebauungsplan als Satzung der Gemeinde festgesetzt. Er legt fest, für welche Nutzung ein Grundstück zugelassen ist. Über diese Regeln dürfen Sie sich als Bauherr und Grundstückbesitzer nicht hinwegsetzen. Die Vorschriften lassen sich aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans ableiten. Wobei der Bebauungsplan häufig nur für einen Teil der Gemeinde ausgestellt wird.
Wie sieht der Bebauungsplan aus?

Der Bebauungsplan setzt sich aus einem Textteil und einer Planzeichnung zusammen. Die Hauptaufgabe besteht in der Regulierung der baulichen Nutzung, in der Bauweise, die nicht überbaubaren und überbaubaren Grundstücksflächen in dem Maß der baulichen Nutzung sowie in den Grünflächen und Verkehrsflächen. Wie Sie an dieser Stelle sehen, bekommen Sie die meisten Informationen aus dem Bebauungsplan, wenn es darum geht, mehr über die bauliche Nutzung und die Grundstücksflächenzahl zu erfahren. Es gibt aber Siedlungen, wie alte Nutzungskerne von Innenstädten, für den es eventuell noch keinen Bebauungsplan gibt. Das gilt auch vereinzelt für Baulücken. Das bedeutet aber nicht, dass Sie sich bei einem Grundstück ohne Bebauungsplan an keinerlei Regeln halten müssen. Ausgehend von dem Paragraphen 34 des Baugesetzbuches orientieren Sie sich in diesem Fall an der Nachbarbebauung. Ihr Neubau sollte demnach nicht voll aus dem Rahmen fallen und sich in die Umgebung integrieren.
Was ist die Aufgabe der Bauleitplanung? Es ist die Aufgabe der Bauleitplanung, die Nutzung der Grundstücke innerhalb einer Gemeinde vorzubereiten und zu leiten.
Neben den beiden Teilen gehört zu jedem Bebauungsplan auch eine Begründung, in der die Ziele des Städtebaus und die Festsetzungen näher erläutert sind. Dazu gehört auch der Umweltbericht. In diesem Teil des Bebauungsplanes sind die Entwicklungen der Umwelt näher beschrieben und bewertet. Nach der Festsetzung kann eigentlich jeder auf die Begründung und den Bebauungsplan zurückgreifen. Dafür sprechen Sie beim örtlichen Bauamt oder beim Stadtplanungsamt vor. Es gibt einzelne Kommunen, in denen die Bebauungspläne online zum Download zur Verfügung stehen.
Was steht im Bebauungsplan?
Das System der Raumordnung besteht aus verschiedenen Planungsinstrumenten in der öffentlichen Verwaltung. Auf der untersten Ebene in der Raumordnung befindet sich die Gemeinde. Ihr obliegt die Bauleitplanung und die förmlichen Instrumente innerhalb der Stadtplanung: Der Bebauungsplan und der Flächennutzungsplan.
Wird in meinem Gebiet ein Bebauungsplan aufgestellt, liegt dieser fest ob auf dem Grundstück ein Büro, ein Gewerbegebiet oder ein Wohnhaus entstehen darf. Zudem lassen sich in diesem Plan Festlegungen zur sozialen Infrastruktur und zu den Verkehrsflächen finden. Es gibt doch Vorschriften, die besagen, dass ein Grundstück von jeglicher Bebauung frei zu halten ist. Dafür werden Grünflächen und Spielplätze sowie ähnliche Freiflächen errichtet. Ein Blick in den Bebauungsplan verrät nicht nur die Nutzung des Grundstückes, sondern auch wie groß die verbauten Fläche sein sollte und wo sich das Haus befindet. In Paragraph neun des Baugesetzbuches finden Sie den gesamten Inhalt eines Bebauungsplanes wieder.
Der Bebauungsplan reguliert die folgenden Faktoren:
- Geschossflächenzahl
- Grundflächenzahl
- Anzahl der zugelassenen Vollgeschosse
- Baulinien
- Baugrenzen
- Bebauungstiefe
Je nach Gemeinde kommen ergänzende Auflagen hinzu. Es handelt sich hierbei beispielsweise um die Dachform, das Material, den Haustyp oder auch die Farben. Es gibt Gemeinden, die recht genaue Vorstellungen über die Bebauung der freien Grundstücke haben. Setzen Sie sich darüber frühestmöglich in Kenntnis. Die Gemeinde nimmt mit einem Bebauungsplan Einfluss auf das Erscheinungsbild der Baugebiete. Das kann Ihnen ihr Projekt nicht nur erschweren, sondern auch deutlich vereinfachen. Es ist auf jeden Fall einfacher, wenn es für das Gebiet einen existierenden Baums Plan gibt. Sie können in diesem Fall eine Bauanzeige beim zuständigen Bauamt einreichen zur Genehmigung. Diese Vorgehensweise der Genehmigung ihres Bauvorhabens ist wesentlich schneller und einfacher erledigt als die üblichen Bauanträge ohne einen Bebauungsplan.
Welchen Einfluss können Bebauungspläne haben?
Ist ein Bebauungsplan bereits geschlossen, lässt sich dieser so einfach nicht mehr ändern. Nur während des Aufstellungsverfahrens haben die Bürger der Region auch ein gewisses Mitspracherecht. Im Zusammenhang mit einer Öffentlichkeitsbeteiligung im frühen Stadium der Festlegung des Bebauungsplanes sind die Burger dazu eingeladen sich über die Zwecke und Ziele sowie über potentielle Plan Alternativen zu informieren. Sie erfahren in diesem Zusammenhang auch, welche Auswirkungen diese Auswirkungen auf die Planung haben. Aus diesem Grund stellen die Kommunen die Pläne öffentlich aus und diskutieren diese in einer Bürgerversammlung. Dann geht er Bebauungsplan in die zweite Phase der Bürgerbeteiligung.
Innerhalb der Verwaltung wird dann der Plan Entwurf für die öffentliche Begründung ausgelegt. Einen Monat lang haben alle Gemeinde Bürger die Möglichkeit, Änderungswünsche und Anregungen zum Bebauungsplan anzubringen, um gemeinsam die eigene Region zu formen. Wenn sie später ein Grundstück in dieser Region erwerben, gliedern Sie sich in den Bebauungsplan ein und haben die Möglichkeit, einen Teil der Vorhaben und Planungen der Bürger mit zu leben. Es geht nicht darum, konform Regionen zu schaffen, sondern die Bebauung und die ländliche und städtische Entwicklung effektiver zu planen. Wer möchte schon gern neben einer großen Firma oder einem Betrieb wohnen? Würden Sie sich freuen, wenn sie ein Haus bauen und direkt neben ihnen an der Grundstücksgrenze dann ein mehrgeschossiges Mietshaus errichtet wird? Mit konkreten Bebauungsplänen lässt sich dies auf jeden Fall verhindern.
Welche Relevanz hat er bei Bebauungsplan für Ihr Bauvorhaben?
Dem B Plan entnehmen Sie die verbindlichen Rahmenbedingungen, Erfordernisse und Grenzen im Hinblick auf das Grundeigentum. Sie bekommen konkrete Informationen, wo sie ein Gebäude errichten können und wie groß ist dann sein darf. Wie sollte das Gebäude ungefähr aussehen? Der Bebauungsplan liefert die konkrete und rechtsgültige Antwort. Er ist ein wichtiger Anhaltspunkt für alle privaten Bauherren. Ein Bauvorhaben ist in Deutschland immer genehmigungspflichtig und genehmigungsfähig, sollte es nicht den Festsetzungen und Regeln im Bebauungsplan widersprechen.
Die Grundzüge einer Planung müssen als solches eindeutig erkennbar sein. Errichten Sie ein Haus mit einem Satteldach innerhalb einer reinen Flachdachsiedlung, benötigen Sie dafür vermutlich keine Genehmigung. Das Dach und das Gebäude gliedert sich unmittelbar in die Siedlung ein.
Ob Sie es glauben oder nicht, auch in dem strikten und rechtsgültigen Bebauungsplan finden Sie immer kleinere Lücken für Flexibilität und eigene Festlegungen. Doch die Lockerungen sind an zwei Bedingungen gebunden: die Grundzüge der Planung müssen unberührt bleiben und die Abweichungen müssen immer noch unter der Würdigung der Interessen der Nachbarschaft vereinbar sein und mit den öffentlichen Belangen. Klar, die Auslegung der Bedingungen ist Ansichtssache und in jedem Fall eine Einzelfall Entscheidung. Sind die Nachbarn von einer Bebauungsplanabweichung getroffen wie zum Beispiel die Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe oder ein geringerer Abstand zur Grundstücksgrenze, müssen Sie unbedingt das Einverständnis des Nachbarn einholen und schriftlich bestätigen lassen. Dann wird eine Grundschuld eingetragen und die Abweichung von der Bebauung ist rechtsgültig. Der Weg dafür ist lang, es ist empfehlenswert nach Alternativen zu suchen.
Was droht, wenn ich mich nicht an den Bebauungsplan halte?
Im Ernstfall droht eine saftige Bußgeld Strafe und ein Baustopp. Schlimmstenfalls sind sie dazu gezwungen, den Rückbau in die Wege zu leiten. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert unbedingt eine Bauvoranfrage zu machen, um auf Nummer sicher zu gehen und die Immobilie nach dem eigenen Bauplan errichten zu dürfen.
Was ist eine Bauvoranfrage?
Ein Bauherr hat die Gelegenheit über eine förmliche Bauvoranfrage die Vorgaben in einem Bebauungsplan und die damit in Verbindung stehenden Vorstellungen zu prüfen. Es handelt sich hierbei um das kleine Genehmigungsverfahren, dass sie bereits vor dem Grundstückskauf in die Wege leiten können. Dafür benötigen Sie wiederum detaillierte Unterlagen wie eine Baubeschreibung, Berechnungen und Pläne. Kostenlos ist die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit ihres Bauvorhabens aber nicht. Keine Sorge, dafür wird oftmals nur eine geringe Gebühr notwendig, wie 15 € für eine formlose Bauvoranfrage.
Sie ist aber nicht rechtsverbindlich. Zudem ist diese Anfrage kein Genehmigungsverfahren. Dieser Bauvorbescheid von der Behörde berichtet sie noch nicht, mit dem Bau der Immobilie loszulegen. Es ist lediglich ein erster Fingerzeig, ob sie mit ihrer Planung und den Vorstellungen auf dem richtigen Weg sind. Sie sollten eine Bauvoranfrage zu stellen, wenn sie in einigen Details von dem Bebauungsplan abweichen oder wenn es für das Grundstück noch gar keinen Plan gibt.
Es ist empfehlenswert nicht nur den Bebauungsplan für das eigene Grundstück einzusehen, sondern auch für unbebaute Nachbarplätze. Auf diese Weise können Sie recht unkompliziert feststellen, wie sich das Wohngebiet auch in Zukunft entwickeln wird. Wollen Sie schon heute sehen, was sie später aus dem Fenster erblicken? Dann beschäftigen Sie sich unbedingt mit ihrem eigenen Grundstück und der direkten Nachbarschaft.
Unterschied zwischen Bebauungsplan und Flächennutzungsplan
Zwischen diesen beiden Plänen gibt es konkrete Unterschiede, die bestimmen für Ihr Bauprojekt sind. Dazu gehören unter anderem:
- Im Vergleich zum Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplan nicht verbindlich er bereitet lediglich vor. Für einen Bürger ist der Flächennutzungsplan nicht rechtswirksam. Er wird als verwaltungsinternes Planwerk genutzt.
- Im Vergleich zum Bebauungsplan kann die ganze Gemeinde den Flächennutzungsplan für sich in Anspruch nehmen.
- Im Flächennutzungsplan sind weniger konkrete Angaben enthalten als es beim Bebauungsplan der Fall ist.
- Für die Einsicht in den Flächennutzungsplan müssen Sie nicht zum Bauamt, sprechen Sie im Rathaus oder im Bürgerbüro ihrer Gemeinde vor. Es gibt einige Städte, die mittlerweile online Formulare und in diesem Zusammenhang auch den Flächennutzungsplan online stellen, damit die Bürger und Interessenten diesen zu jeder Zeit einsehen können.
ZUSAMMENFASSUNG
Der Bebauungsplan ist eine der wichtigsten Unterlagen, wenn es darum geht, einen Bauantrag abzugeben und genehmigen zu lassen. Darin festgehalten sind die wichtigsten Regulierungen in einem Baugebiet. So können die Gemeinde neben der Geschoßflächenzahl und Grundflächenzahl auch Material, Dachneigung, Dacheindeckung, Farben und Haustypen vorschreiben. Nur wenn sie sich mit ihrem Bauvorhaben an diese Vorgaben in einem Bebauungsplan halten, erhalten Sie eine Genehmigung. Doch diese Pläne werden nicht nur Vorschriften und Pflichten. Sie machen es auch einfacher, eine Baugenehmigung innerhalb kürzester Zeit zu bekommen, wenn sie alle Punkte in Bewahrungsplan erfüllen.