Den Grundstückskauf final abschließen

In Deutschland brauchen Sie einen Notar, um eine Immobilie zu kaufen. Es gibt also einiges zu beachten, wenn Sie den Grundstückskauf final abschließen wollen. Das ist immer dann der Fall, wenn Häuser und Baugrund den Eigentümer wechseln. Lassen Sie wichtige Schritte aus, ist der Kauf nicht rechtswirksam und sie begehen damit einen folgenreichen und teuren Fehler. Um dies zu umgehen, sollten Sie den folgenden Beitrag lesen.

Die Aufgaben eines Notars bei der Vertagsunterzeichnung

Den Grundstückskauf final abschließen

In Deutschland macht ein Notar die Verträge über den Verkauf von Grundstücken und Häusern. Alle anderen Verkäufe sind nicht rechtswirksam. In der Fachsprache ist von der notariellen Beurkundung die Rede. Ein Vertrag wird vom Notar in allen seinen Teilen verlesen und danach von den Vertragsbeteiligten und zum Schluss vom Notar unterschrieben. Wenn diese Form nur in wenigen Teilen abweicht oder nicht eingehalten wird, ist der gesamte Vertrag nichtig. So nimmt der beurkundende Notar eine zentrale Rolle ein, wenn es um die Transaktion von Immobilien und Grundstücken geht.

Wie erfolgt die Vetragsunterzeichnung?

Es spielt dabei keine Rolle, ob der Käufer oder der Verkäufer den Notar aussucht. Er vertritt keine besonderen Interessen und ist objektiv im Gegensatz zu einem Rechtsanwalt. Der Notar verpflichtet sich zu strikter Neutralität und ist unparteilich. Diese Position braucht jeder Notar, für die Ausübung seiner Aufgaben, um einen rechtsverbindlichen Vertragsabschluss zu erfüllen. Er ist dazu verpflichtet, beide Parteien auf die rechtlichen Risiken dieser vertraglichen Vereinbarung hinzuweisen. In diesem Zusammenhang kann er sogar Vorschläge machen, wie Sie diese Risiken umgehen können, zum Beispiel durch ungesicherte Vorleistungen.

Der Notar benötigt für die Ausübung seiner Aufgaben vollständige Informationen über den Sachverhalt. Auf Grundlage dieser Informationen erstellt er einen Vertragsentwurf. Vor der Beurkundung müssen beide Parteien, der Käufer und Verkäufer, die Gelegenheit haben, diesen Vertrag zu lesen. Kommt ein Verkaufsvertrag zwischen einem handelnden Unternehmer und einem Käufer beziehungsweise einem Verbraucher zu Stande, handelt es sich um einen Verbrauchervertrag. Vor der Beurkundung müssen beide Parteien zwei Wochen die Gelegenheit haben, den Entwurf zu lesen. In diesem Zeitraum haben Sie die Chance, sich mit den einzelnen Abschnitten vertraut zu machen und vor Ort noch offene Fragen zu besprechen. Handelt es sich bei dem Kaufvertrag nicht um einen der geläufigen Standard Verträge, sollten Sie sicherheitshalber einen Anwalt darüber schauen lassen. Lassen Sie auf keinen Fall unklare Passagen oder offene Fragen zurück und unterschreiben einfach einen Kaufvertrag.

Was darf ein Notar nicht machen?

Es gibt auch einzelne Aufgaben, die ein Notar nicht übernehmen darf. Er darf zum Beispiel beide Parteien niemals wirtschaftlich bei einem Grundstückskauf beraten. Der Käufer ist verpflichtet dem Notar mitzuteilen, welche Nutzung in Verbindung mit dem Grundstücksverkauf steht, wie zum Beispiel die Vermietung, die Neubebauung oder die Selbstnutzung. Der Notar kann dann seine Vertragsgestaltung auf diesen beabsichtigten Nutzen einstellen. Das ist nicht mit einer wirtschaftlichen oder steuerlichen Beratung gleichzusetzen. Es gehört zur Aufgabe des Käufers, vorab zu prüfen, ob sich das Objekt in Bezug auf die Anwendung, die Größe und die Lage überhaupt für die gewünschte Nutzung eignet. Dafür sollten die Käufer einen Rechtsanwalt oder Architekten sowie Sachverständigen zurate ziehen. Diese Aufgaben kommen nicht einem Notar zu.

Wer prüft den Kaufvertrag?

Kaufen Sie zum Beispiel eine vermietete Immobilie, sollten Sie sich konkrete Informationen zu den Mietverhältnissen einholen, um diese wirklich bewerten zu können. Wie steht es um die aktuelle Miethöhe und die Mietverträge? Gibt es Mietrückstände von einigen Mietern oder bestehen Rechtsstreitigkeiten? Möchten Sie auf dem Baugrund eine Immobilie errichten, prüfen Sie die Realisierbarkeit Ihres Bauvorhabens.

Dafür werfen Sie einen Blick auf das Bauplanungsrecht und die Bauordnung. Wie steht es um die nachbarschaftliche Nutzung oder das Verhältnis vor Ort, besteht ein Denkmalschutz? Es gibt einige Fragen zu klären, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Käufer gehen auf Nummer sicher, wenn sie eine spezialisierte Rechtsberatung in Anspruch nehmen und den Kaufvertrag vorlegen und detailliert prüfen lassen.

Diese Schritte müssen Sie in den 14 Tagen erledigen, in denen Sie einen Entwurf des Kaufvertrags ausgehändigt bekommen. Sie sollten sich unbedingt an die veranschlagten Termine der Unterschreibung halten, andernfalls kann es nicht zur Beurkundung und zum Verkauf kommen, was wiederum zu zusätzlichen Gebühren führt. Suchen Sie sich frühzeitig einen zuverlässigen Anwalt, der auf Abruf bereitsteht. Es ist definitiv zu spät, erst nach Zusendung des Entwurfs auf die Suche nach einem Anwalt zu gehen.

Was sind die Pflichten des Käufers?

In vielen Fällen ist der Käufer dazu verpflichtet, die Altlasten eines Grundstückes nach dem Kauf zu übernehmen. Sie finden alle Altlasten in der Grundbuchabteilung 2. Diese sind zumeist nur schlagwortartig festgehalten. Es handelt sich in den meisten Fällen um ein Geh- und Wegerecht sowie Leitungsrechte. Ein Notar klärt Sie während der Vertragsunterschreibung nicht über die detaillierten Rechte in Verbindung mit den Altlasten auf.

Spätestens mit dem Erhalt des Vertragsentwurfes sollten Sie sich über bestehende Altlasten detailliert informieren. Was Sie nicht im Grundbuch sehen, sind potentielle Baulasten auf dem Kaufgrundstück. Diese können gegen eine zukünftige Bebauung sprechen. Der Verkäufer erklärt durch den Kaufvertrag lediglich, dass ihm diese Belastungen nicht bekannt sind. Seine Haftung dafür ist ausgeschlossen. Wieder ist der Käufer in der Pflicht, sich frühzeitig zu informieren. Sie bekommen eine konkrete Auskunft bei der zuständigen Gemeinde. Hier liegen Eintragungen im Baulastenverzeichnis vor.

Es gibt einige Dienstbarkeiten, die nicht im Grundbuch eingetragen und dennoch vom Käufer zu übernehmen sind. Damit sind bestimmte Leitungsrechte gemeint, die noch im Gebiet der ehemaligen DDR nach dem so genannten Grundbuchbereinigungsgesetz geregelt wurden. Bei der Vertragsunterzeichnung wird auch nur der Verkäufer versichern, dass ihm bisher nichts in diesem Bereich bekannt ist. Er kann für diese Punkte ebenfalls nicht haftbar gemacht werden.

Haftung für Sachmängel am Grundstück

In einem Vertrag für den Grundstückskauf schließt der Verkäufer die Haftung für Sachmängel aus. Ausgenommen davon sind arglistig verschwiegene Mängel. In den meisten Kaufverträgen sind Versicherungen der Verkäufer enthalten, dass sie von wesentlichen Mängeln am Grundstück nichts gewusst haben. Das entledigt sie aber nicht von der Pflicht, sich das Grundstück genaustens anzusehen und mit einem Fachmann zu begutachten.

Der Verkäufer übergibt dem Käufer alle vorliegenden Gutachten, wie zum Beispiel ein Energieausweis oder ein Bodengutachten. Besprechen Sie neuralgische Punkte an einer Immobilie, wie die Wärmedämmung, die Feuchtigkeitsabdichtung oder das Dach sowie die Belastung mit möglichen Altlasten. Gibt es vonseiten des Verkäufers konkrete Informationen zu diesen Punkten, sollten Sie im Kaufvertrag unbedingt Erwähnung finden.

Wurden alle Erschließungsarbeiten vollständig abgerechnet?

Klären Sie mit dem Verkäufer, dass nicht zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung Erschließungsarbeiten laufen. Sind die Arbeiten noch nicht fertig gestellt? Sind zukünftige Erschließungsarbeiten notwendig? Diese fragen sind zu beantworten. Hat der Käufer herausgefunden, dass er mit weiteren Gebühren für zukünftige oder laufende Erschließungen zu rechnen hat, sollten Sie unbedingt über eine sachgerechte und Kostenerstellung diskutieren. Nutzen Sie dabei die Unterstützung des Notars als objektiven Vermittler.

Abhandlung vom Kaufpreis und der Nebenkosten beim Grundstückskauf

Dem Notar ist es zwingend untersagt, eine Einschätzung über den Kaufpreis abzugeben. Er ist zu einer neutralen und unparteilichen Stellung verpflichtet. Sie als Käufer müssen neben dem Kaufpreis mit weiteren Nebenkosten rechnen: Das sind zum Beispiel die Notargebühren, die Eintragungskosten beim Grundbuchamt, die Grunderwerbsteuer ebenso wie die Provision an den Makler, Kosten für die Vermessung oder den Erwerb eines weiteren Teilgrundstückes. Je nach Grundstück und Belastung kommen Abrisskosten, Kosten für die Beseitigung von Altlasten sowie Erschließungskosten hinzu.

Wie finanzieren Sie den Grundstückskauf?

Beauftragen Sie den Notar mit der Erstellung eines Entwurfs, wenn die Finanzierung für den Grundstückskauf oder die Immobilie in trockenen Tüchern ist. Für den Notar ist es wichtig zu wissen, ob er eine Grundschuld an dem Kaufgrundstück für die Finanzierung bestellen muss. Das ist wiederum eine Absicherung für den Kreditgeber oder das Kreditinstitut und eine Voraussetzung für die Finanzierung. Sie darf nur von dem aktuellen Eigentümer bestellt werden und ins Grundbuch eingetragen werden. Erst dann kann der Käufer zumEigentümer werden, deshalb muss in dem Vertrag eine Belastungsvollmacht enthalten sein. Durch diese Vollmacht hat der Käufer das Recht vor dem Übergang des Eigentums in seinem Namen die Grundschuld zu bestellen.

Fazit

Wie Sie sehen ist der Grundstückskauf mit vielen Verpflichtungen und Regulierungen verbunden. Für eine ordentliche Übergabe und einen rechtssicheren Vertrag benötigen Sie einen Notar. Er ist befugt einen Kaufvertrag zu erstellen und bei der Unterschrift des Käufers und Verkäufers zugegen. Die Bestellung des Notars entledigt Sie nicht der Pflicht, sich über bestehende Altlasten, Verbindlichkeiten oder Mängel selbst in Kenntnis zu setzen. So hat der Notar keine beratende Funktion. Er schützt lediglich die Interessen der Käufer und Verkäufer. Ist eine Finanzierung des Objektes notwendig, wird noch vor dem Verkauf eine Grundschuld auf den zukünftigen Eigentümer übertragen. Mit dieser Basis können Sie Ihr Vorhaben angehen, ihr Traumhaus auf dem Grundstück zu bauen, das Sie soeben gekauft haben.