Das richtige Grundstück finden

Wenn Sie ein Haus bauen, brauchen Sie dafür das passende Baugrundstück. Je nach Region gestaltet sich die Grundstückssuche oftmals als sehr schwierig und kostenintensiv. Schließlich hat in den letzten Jahren die Niedrigzinsphase bundesweit zu einem regelrechten Bauboom geführt. In der Folge suchen etliche Bauherren nach einem geeigneten Grundstück. Aufgrund der hohen Nachfrage werden diese Baugrundstücke teurer. Mit den folgenden Tipps sollten Sie sicher die teuren Fallen umgehen und schon bald Ihr Traumgrundstück für das Einfamilienhaus finden.

Das Grundstück ist nicht einfach nur ein Ort, an dem Sie ein Haus errichten. Sie planen in neues Zuhause, von dem die Kinder in die Schule oder in den Kindergarten gebracht werden und Sie jeden Tag zur Arbeit fahren. Ebenso gründlich sollten Sie den Bauplatz an Ihre individuellen Bedürfnisse anpassen. Erfüllt das Grundstück die Anforderungen, die Sie an die Region in den nächsten 10 bis 20 Jahren stellen?

Professionelle Helfer helfen bei der Grundstückssuche

Deutschland bald gibt es kompetente Helfer, die Sie bei der Suche nach dem passenden Baugrundstück unterstützen. Ein guter Makler kennt den regionalen und überregionalen Markt sowie das Baurecht. Er kann Ihnen in wenigen Augenblicken ein Portfolio passender Baugrundstücke vorführen, die Sie im Nachhinein besichtigen. Ein Makler weiß, welche Immobilien in dieser Region erlaubt und zugelassen sind. Sie sparen sich einen enormen behördlichen Aufwand und jede Menge Zeit. Das lassen sich die Makler aber einiges kosten. Kaufen Sie ein Grundstück von einem Makler, müssen Sie mit nicht unerheblichen zusätzlichen Kosten von 3,57 bis 7,14 % Provision in Abhängigkeit von dem Bundesland rechnen.

Fragen Sie doch direkt bei der Kommune nach, welche Baugrundstücke zum Verkauf stehen. Es gibt viele mittlere und kleine Gemeinden, die zusätzliche Wohngebiete erschließen, um neue Bewohner anzulocken. Überraschenderweise sind viele Grundstücke zu einem sehr günstigen Preis im Angebot. Sie müssen keinerlei Vermittlungskosten zahlen und sparen jede Menge Geld.

Immobilienbörse oder Bauträger?

Suchen Sie nach einem Grundstück in den vielen Immobilienbörsen im Netz. Hier gibt es überregionale und regionale Portale, in denen speziell Grundstücke angeboten werden. Doch Achtung, hier lassen sich die Anzeigen von Maklern und von Privatleuten unterscheiden. Die heimische Suche nach einem Baugrundstück ist äußerst bequem und lässt sich auch nach Feierabend mühelos umsetzen. Zudem sind die guten Verkaufsanzeigen mit vielen Fotos des Grundstückes und einer ausführlichen Beschreibung versehen. In diesen Fällen ist es besonders einfach möglich, eine Vorauswahl zu treffen und dann die favorisierten Grundstücke zu besichtigen.

Übernehmen Sie ein Grundstück von einem Bauträger, ist dies auch mit zusätzlichen Kosten verbunden. In vielen Ballungsräumen haben Sie oftmals aber gar keine andere Möglichkeit, an ein Baugrundstück heranzukommen. In diesem Fall sind Sie an den Bauträger vertraglich gebunden, der die Kosten für den Grundstückskauf und die Baukosten zusammenlegt. Eben genau wie bei Makler fallen zusätzliche Gebühren an, dafür bekommen Sie im Endeffekt das gewünschte Grundstück auch an einem gefragten Ort.

Worauf Sie als Bauherr beim Grundstückskauf achten sollten

Haben Sie ein Grundstück gefunden, das Ihre Ansprüche erfüllt? Dann steht eine gründliche Recherche des Kaufvertrages an. Sie können nämlich nicht auf jedem beliebigen Baugrundstück Ihr Traumhaus errichten. Ausschlaggebend für den Kauf ist der Bebauungsplan. Wenden Sie sich an die zuständige Gemeinde und holen Sie sich diesen Bebauungsplan. Sie sehen in diesem Plan, welche Art von Dächern und wie viele Stockwerke erlaubt sind. Weitere Ausführungen zur Größe und zu den Mindestabständen zum Nachbarn sind in diesem Plan festgehalten. Es kann schon sein, dass es für Ihr Gebiet gerade keinen Bebauungsplan gibt. In diesem Fall orientieren Sie sich an der Bebauung der Nachbarn. Ausführliche Informationen dazu finden Sie im Paragraph 34 des Baugesetzbuches.

Werfen Sie einen Blick in das Grundbuch. Hier stehen zum Beispiel Informationen zu Hypothekenlasten, ein eingetragenes Wegerecht oder ein bestehendes Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Erschlossenes oder nicht erschlossenes Baugrundstück?

Bereits im Angebot für das Grundstück können Sie sehen, ob dieses Baugrundstück erschlossen ist. Handelt es sich um ein unerschlossenes Grundstück, fällt der Preis geringer aus. Doch müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass mit der Erschließung erhebliche Kosten zum Beispiel durch den Anschluss an die Kanalisation, die Wasser- und Energieversorgung sowie den Telefon- und Kabelanschluss entstehen. Die Kosten schrauben sich auf einige Tausend € bis hin zu 10.000 € hoch. Diese Zusatzkosten müssen Sie zusätzlich zu den Baukosten hinzurechnen. Außerdem kann sich der Prozess der Erschließung über Monate hinziehen und den Hausbau weiter verzögern.

Baugutachten erstellen lassen

Schauen Sie sich bei dem ersten Termin das Baugrundstück genauestens an. Handelt es sich um ein Grundstück in Hanglage, müssen Sie darauf in der Bauphase und in der Errichtung der Immobilie eingehen. Die örtlichen Bedingungen unterscheiden sich in diesem Fall von einer ebenen Fläche. Ist der vorherrschende Wasserstand hoch, sollten Sie eine zusätzliche Kellerabdichtung mit einplanen. Es lohnt sich, eine Untersuchung des Baugrundes durchführen zu lassen. Dies können Sie zumeist bei einem geotechnischen Büro in Auftrag geben. Danach wissen Sie ganz genau, mit welchen besonderen Anforderungen Sie auf dem Baugrundstück zu rechnen haben.

Baugrundstücke mit abrissfälligen Häusern

Einige Grundstücke werden mit alten und abrissfähigen Häusern angeboten. Sie sind oftmals deutlich günstiger als ein unbebautes Grundstück. Das hat einen einfachen Grund: Bevor Sie überhaupt mit der Planung und dem Bau Ihres Hauses beginnen können, müssen Sie erst einmal den Abriss des alten Hauses in Auftrag geben. Das kostet Geld. Die Kosten für den Abriss orientieren sich an der Hausgröße, der Bauausführung und den verwendeten Materialien. Hier kommen schnell 10.000 € zusammen.

Einen entscheidenden Vorteil haben aber die Grundstücke mit den baufälligen Althäusern. Vor vielen Jahren war Grund und Boden noch erschwinglich und günstiger. Das hat dazu geführt, dass sich die Bauherren ein größeres Grundstück zulegten. Kaufen Sie also ein bebautes Grundstück, haben Sie zumeist den Vorzug von viel mehr Platz und können zum Beispiel größere Gartenflächen anlegen. Sie sollten abwägen, ob Ihnen die Investition in den Abriss und die Vorarbeiten die Lage des Grundstückes und die Größe wert sind.

Gefahr durch versteckte Altlasten

Gefährlich werden Altlasten auf dem Grundstück, wie zum Beispiel Öl, Elektronik Schrott oder Chemikalien. Es ist vor allen Dingen dann der Fall, wenn Sie ein Grundstück erwerben, dass früher Industrie- und Gewerbegrundstück war. Fragen Sie beim zuständigen Altlastenkatasteramt oder beim Bauamt nach, ob Informationen zu dem zukünftigen Grundstück vorliegen. Sie zahlen eine kleine Gebühr, gehen dann aber auf Nummer sicher, dass kein gefährlicher Schrott im Boden gelagert wurde.

Weitere Informationen gibt es bei den zuständigen Umweltämtern der Landkreise. Sind Sie sich nicht sicher, lassen Sie einen Baugrundgutachten anfertigen. Damit können Sie ein Ingenieurbüro oder einen Geotechniker beauftragen. Die vier Bodenproben kosten zwischen 1000 und 1500 €. Setzt man das ins Verhältnis zu der schwebenden Gefahr im Boden, ist das keine große Ausgabe. Wer möchte schon auf einem Grundstück wohnen, das mit Altlasten und Chemikalien verseucht ist?

Schauen Sie sich das Wohnumfeld an, bevor Sie ein Grundstück erwerben. Wo ist das Grundstück gelegen und wie steht es um die Infrastruktur, die Freizeitangebote und die verkehrstechnische Anbindung? Besuchen Sie die Nachbarschaft an unterschiedlichen Tagen zu unterschiedlichen Zeitpunkten, um sich einen Eindruck von der Geruchs- und Lärmbelästigung machen zu können. Was nützt das tollste Baugrundstück, das sich an dem falschen Ort befindet?

Wie Sie an dieser Stelle sehen, sollten Sie sich mit der Auswahl des Grundstückes Zeit lassen und die einzelnen Prüfpunkte abarbeiten. Es ist zu spät, wenn das Haus steht und Sie dann eklatante Mängel am Grundstück feststellen.

Die wichtigsten Details im Bebauungsplan

Haben Sie bereits geklärt, dass es sich bei dem favorisierten Grundstück um baufreies Land oder um Bauland handelt, sollten Sie einen Blick auf die Ausführungen der Gemeindeverwaltung und des Bauordnungsamtes werfen. Sie verstehen nicht, die einzelnen Ausführungen im Bebauungsplan B Plan? Zunächst gilt es zu klären, ob es sich um eine Lückenbebauung oder um ein neues Baugebiet handelt. Handelt es sich um eine Baulücke, sind die einzuhaltenden Abstandsflächen wichtig. Es handelt sich um den Abstand der Außenwand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze. Sie wirken sich maßgeblich auf die Größe der zu errichtenden Gebäude aus. Ausgehend von dem Bauordnungsrecht der Länder kommt die Abstandsfläche auf das 0,4 bis 1-fache der Höhe der Außenwand.

Im Bebauungsplan finden Sie bei einem neuen Baugebiet Details zur späteren Nutzung und zur Bauweise. Darin enthalten sind die Informationen zur Dachneigung, Dacheindeckung oder Festlegungen, die auf die Ähnlichkeit der Bauweise einer Region zurückführen.

Der Bebauungsplan setzt sich aus einem Textteil mit einer Tabelle zusammen. Darin enthalten ist eine Nutzungsschablone sowie ein Plan. Unter Art der baulichen Nutzung, ist festgehalten, was das Gebiet sein soll. Das Kürzel WA steht für allgemeines Wohngebiet und das Kürzel MI für Mischgebiet.

Ein wichtiger Einflussfaktor im Bebauungsplan ist das Maß der Bebauung. Dort gibt das Bauamt die Grundflächenzahl GRZ an. Sie definiert, wie viel vom Grundstück Sie überhaupt bebauen dürfen. Eine GRZ von 0,3 verweist auf die erlaubte Bebauung von 30 % der Grundstücksfläche. Als Orientierung gelten die Außenmaße des Gebäudes. Haben Sie zum Beispiel ein Grundstück erworben mit einer Gesamtfläche von 1000 m² und einer GRZ von 0,3, dann dürfen Sie 300 m² bebauen. Was auf die meisten nicht gerade viel wirkt, lohnt sich vor allen Dingen bei zweigeschossigen Immobilien, denn hier steigt die Wohnfläche auf 600 m² für das Erd- und das Obergeschoss.

Wie können Sie Einsicht ins Grundbuch nehmen?

Am besten erledigen Sie das gleich mit der Klärung der Bebaubarkeit des Grundstückes. Alles Wissenswerte sollten Sie über das Baulastenverzeichnis in Erfahrung bringen. Die Baulasten können Sie unkompliziert am Telefon abfragen beim zuständigen Bauverwaltungsamt. Zu den Baulasten, die eigentlich nicht im Grundbuch festgehalten sind, können Abstandsbaulasten gehören. Das ist immer dann der Fall, wenn der Nachbar den ausgewiesenen Abstand zur Grundstücksfläche nicht einhält.

Weisen Sie ein berechtigtes Interesse nach, um Einsicht ins Grundbuch zu bekommen. Zu diesen Rechten gehören Wege- und Leitungsrecht ebenso wie Nießbrauchrechte und Grabungsrechte. Wertmindernd auf das Grundstück wirken sich Wege- und Leistungsrechte aus. In diesem Fall dürfen betroffene Flächen nämlich nicht überbaut werden.

Haben Sie alle Hürden genommen, kann es mit dem Gebäudeverkauf oder Ankauf weitergehen. Das Ganze wird durch einen Notarvertrag beurkundet. Darin aufgenommen ist die genaue Bezeichnung des Grundstückes mit der Straße und der Hausnummer sowie dem

• Flurstück,
• Größe,
• Gemarkung,
• Grundbuch und
• Grundbuchblatt.

In diesem Zusammenhang lässt sich die Umschreibung im Grundbuch mit erledigen. Sie ist als Auflassung bezeichnet.

Wie Sie die Kosten für das Grundstück kalkulieren

Beim Grundstückkauf fallen neben den eigentlichen Kosten für den Erwerb weitere Ausgaben an, die Sie keinesfalls unterschätzen sollten. Eine der wichtigsten Ausgaben ist die Maklerprovision, wenn Sie das Grundstück von einem Makler erworben haben. Je nach Region und Gebührensatz müssen Sie mit bis zu 7,14 % des Kaufpreises rechnen. Darin ist die Mehrwertsteuer schon einberechnet.

Wer ein Grundstück kauft, muss gleichzeitig die Grunderwerbsteuer leisten. Diese unterscheidet sich je nach Bundesland und schwankt zwischen 3,5 und 6,5 %. Sobald der Grundstückspreis fällig ist, müssen Sie die Mehrwertsteuer entrichten. Erst dann stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die Sie für die Eintragung und den Eigentumsübergang im Grundbuch benötigen. Eine Ausnahme ist die Übertragung eines Grundstückes an die Kinder oder den Ehegatten, in diesem Fall entfällt die Grunderwerbsteuer.

Schlussendlich sind 1,5 % Notarkosten umgerechnet auf den Kaufpreis fällig, wenn die Eintragung im Grundbuch und beim Notar vorgenommen wird.

Gibt es eine alternative Lösung zum Grundstückskauf?

Eine Alternative ist das Erbbaurecht. In diesem Fall pachtet der Bauherr von einem Erbpachtgeber Bauland. Es handelt sich hierbei um Bauland von überwiegend kirchlichen Einrichtungen. Sie müssen keinerlei Kosten für den Kauf des Grundstückes übernehmen, zahlen aber über eine enorm lange Zeit einen Erbbauzins. Der Erbbauzins schwankt zwischen 4-6 %.

FAZIT

Die Wahl des geeigneten Grundstückes ist eine elementare Voraussetzung für die Errichtung der Immobilie. Nehmen Sie sich für die Suche nach einem Grundstück Zeit. Es bleiben verschiedene Möglichkeiten, wie zum Beispiel über einen Makler, einen Bauträger oder über die bekannten Immobilienportale im Netz. Kalkulieren Sie mit realistischen Kosten und vergessen Sie nicht die zusätzlichen Ausgaben, wie zum Beispiel für die Eintragung im Grundbuch, die Grunderwerbssteuer und die Gebühren für den Makler. Prüfen Sie vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag unbedingt das Baurecht, die Baugenehmigungen und die Vorschriften des Bauamtes. Erst dann finden Sie wirklich heraus, ob Sie Ihr Wunschhaus auch wirklich auf diesem Grundstück bauen können.