Das Maß und die bauliche Nutzung

In Deutschland darf niemand einfach ein Haus auf ein Grundstück bauen. Vor ab gilt es einen genauen Blick auf den Bebauungsplan zu werfen. Darin finden Sie maßgebliche Faktoren, die ihr Haus, das Maß und die bauliche Nutzung definieren. Wenn Sie diese Vorgaben und Regelungen vernachlässigen, rächt sich das doppelt im finanziellen Sinne und im zeitlichen Sinn. Wenn Sie keine Zusage haben und gegen regionale Baurichtlinien verstoßen, kann das bis zum Rückbau der Immobilie führen. Dem wollen wir entgegenwirken und uns den maßgeblichen Faktoren für das Maß und die bauliche Nutzung ihrer Immobilie auseinandersetzen.

Es gibt Faktoren, die das Maß und die bauliche Nutzung mitbestimmen. Dazu gehören:

• Grundflächenzahl (GRZ)
• Geschossflächenzahl (GFZ)
• Vollgeschosse
• Maximale Zahl der Wohnungen
• Höhe: Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe
• Vorschriften für Stellplätze
• Regeln für die Erschließung
• Grundstücksgrenzen
• Abstandsflächen
• Baugrenzen
• Baulinien
• Die nähere Umgebung

Die Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl wird mit GRZ abgekürzt. Sie definiert die Fläche eines Grundstücks, die sie maximal überbauen dürfen. Im Bebauungsplan erkennen Sie die Grundflächenzahl an einer Zahl mit Dezimalstellen. Liegt die Grundflächenzahl bei 0,4 bedeutet das für ein Grundstück mit 1 m² Fläche von 400 m² eine maximal zu bebauenden Fläche von 160 m². Wir kommen auf diesen Wert, in dem wir die 400 m² mit 0,4 multiplizieren. Dementsprechend dürfen Sie maximal 160 m² überbauen. Bedenken Sie in diesem Zusammenhang, dass ihnen über mehrere Stockwerke weitaus mehr Möglichkeiten im Wohnraum bleiben.

Bedenken Sie, dass auch die Garagenflächen und andere betonierte Fläche mitzählen. Nicht nur das Haus ist mit der Grundflächenzahl gemeint. Alle neben Gebäude wie das Gartenhaus, der Geräteschuppen werden aber nur anteilsmäßig mit 50 % zu der überbaubaren Fläche hinzugezählt. Eigentlich war diese Zahl erst besonders interessant, wenn Ihnen die Stockwerke fehlen, weil sie sich zum Beispiel für ein Bungalowhaus entschieden haben. Der eingeschossige Bau soll als sollte eine deutlich höre Grundfläche aufweisen als es beim zweigeschossigen oder dreigeschossigen Bau der Fall ist.

Die Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschoßflächenzahl kürzen Sie mit GFZ ab. Sie definiert im Bebauungsplan die Quadratmeter an Geschossfläche, die alle Geschosse zusammengerechnet mitbringen. Auch hier bezieht sich die Geschossflächenzahl auf die Größe des Grundstückes. Auch Bier bei handelt es sich zumeist um eine Dezimalzahl. Nehmen wir wieder unser Grundstück mit 400 m² und einer Geschossflächenzahl von 1,2 bedeutet das wiederum eine maximal zu bebauenden Fläche der Gesamt geschossen Fläche von 480 m². Die Gesamtgeschossfläche wird aus den geschossen berechnet. Es handelt sich hierbei um die Vollgeschosse nach den Vorgaben der BauNVO

Die Anzahl der Vollgeschosse

Die maximale Anzahl der zulässigen Vollgeschosse finden Sie im Bebauungsplan durch die Angabe römische Zahlen. Diese Vorschrift es denn bei Baums Plan zumeist konkret fest geschrieben. Dadurch werden die Gesamthöhe in der Bebauung in einem Gebiet festgelegt. Ausnahmen bestätigen die Regel, so sind unter besonderen Bedingungen auch weitere Geschosse zugelassen, vorausgesetzt die zählen nicht als Vollgeschosse. Das ist zum Beispiel bei einem Staffelgeschoss der Fall. Das ist ein zusätzliches Geschoss, dass maximal 75 % der Fläche des darunter liegenden Vollgeschosses einnehmen sollte.

Keine Sorge, das Dachgeschoss und Keller zählen ebenfalls nicht als Vollgeschoss. Prüfen Sie vor der Entscheidung der Planung alle weiteren nutzbaren Geschosse. Werfen Sie einen genauen Blick auf den Bebauungsplan, hier finden Sie alle zusätzlichen Auflagen, die für ihr Bebauungsgebiet und ihr Grundstück zählen. Zumeist sind darin auch konkrete Ausführung in der Hand halten, die zusätzliche Geschosse untersagen. Die Regelung zu den voll geschossen ist extrem unterschiedlich, je nachdem in welchem Bundesland sie leben. Weisen Sie mit einem Bauantrag auch den Nachweis mit ein, dass es sich bei den zusätzlichen nutz Geschoss nicht um ein Vollgeschoss handelt. Begehen Sie hier einen fahrlässigen Fehler, kann das die gesamte Umsetzung der Immobilie und den Bau in Gefahr bringen.

Die Dachvorgaben

Geht es um das Dach, finden Sie in der Bauverordnung zu meist Vorgaben in Bezug auf die Ausrichtung des Dachfensters oder im Hinblick auf die Art und Weise der Dacheindeckung und der Dachneigung. In einigen Regionen gibt es Festlegungen und Regeln, was die Forsthöhe oder die Traufhöhe anbelangt. Sie kann maßgeblich den Typus und die Architektur eines Hauses beeinflussen. Sie sollten unbedingt alle Vorgaben zum Dach im Bebauungsplan kennen.

Grundstücksgrenzen und Abstandsflächen

Es gibt bestimmte Grenzen, die sie zum Nachbarn einhalten müssen. In diesem Zusammenhang ist von einer Abstandsfläche die Rede. Unter besonderen Umständen haben Sie die Möglichkeit direkt an die Grenze an zu bauen, das ist zum Beispiel beim Reihenhaus oder Doppelhaus der Fall. Diese Regulierungen bedürfen aber eine offizielle Zusage des Nachbarn sowie eine Eintragung als Baulast. Es macht eigentlich keinen Unterschied, ob sie ein Gewächshaus, ein Gartenhaus, einen Geräteschuppen, einen Carport oder eine Garage sowie eine große Hecke oder einen Zaun bauen. Für fast alle baulichen Veränderungen auf dem Grundstück gibt es Regulierungen und Vorschriften, was den Abstand zum Nachbarn anbelangt. Das ist keine Schikane, sondern ein Schutz der eigenen Privatsphäre und Wohnqualität. Ein Großteil der Vorschriften beziehen sich auf die brandschutztechnischen Ursachen, die zwei Gebäude vor einander schützen sollen. Auch hier geht der Blick in den Bebauungsplan, in dem sie konkrete Vorschriften zu den Abstandsflächen finden. Verlassen Sie sich nicht auf pauschale Regulierungen, denn von Bundesland zu Bundesland ergeben sich hier zum Teil enorme Abweichungen.

Regeln der näheren Umgebung

Insbesondere das Bebauungsgebiet geht mit seinen ganz eigenen Besonderheiten einher. So dürfen sie in einigen Regionen keinen hohen Zaun ziehen und die anderen müssen Sie sich an die allgemeinen Fürstin halten und den Regulierungen, damit kein Haus aus dem Rahmen fällt oder für eine ungewollte schattige Fläche beim Nachbarn sorgt. Die Besonderheiten beziehen sich nicht nur auf die Bebauung, sondern auch die Wohnqualität. Von daher sollten Sie vor einem Grundstückskauf an unterschiedlichen Zeiten und Tagen sich die Wohnregion und die Umgebung anschauen. Eine Rushhour, Lautstärketage oder problematische Zeiten treten so am schnellsten zu Tage. Regulierungen und Restriktionen rufen Sie am besten bei der Kommune oder bei der zuständigen Verwaltung ab. Auch hier ist es möglich, einen Blick auf den Bebauungsplan bei berechtigten Interesse an dem Grundstück und dem Hausbau zu werfen. Oftmals ist dafür nur eine geringe Gebühr fällig, die sie unkompliziert entrichten. In einigen städtischen Regionen gemeint ist es sogar möglich, einen online Ausdruck anzufordern.

Zusammenfassung

Nutzen Sie die Möglichkeit und informieren Sie sich über den Bebauungsplan über die wichtigsten Faktoren, die die Maße ihrer Immobilie ebenso beeinflussen wie die bauliche Nutzung. Zu den häufigsten Faktoren gehören die maximale Anzahl der Wohnungen, die Vollgeschosse, die Grundflächenzahl, die Geschoßflächenzahl sowie Regeln für die Erschließung, die Abstandsflächen, die Baugrenzen und die Grundstücksgrenzen. Was am Anfang relativ komplex wirken mag entpuppt sich auf den zweiten Blick als Sicherheit für die einzelnen Bewohner, ihre Wohnqualität auch bei einer zunehmenden Bebauung beizubehalten. Wer sich frühzeitig genug informiert, umgeht folgenschwere und sehr teure Fehler.