Das Genehmigungsfreistellungsverfahren

Für einen Planer ist es notwendig sich mit den landesrechtlichen Genehmigungsfreistellungsverfahren auszukennen, nur so kann er den Bauherren darüber aufklären.

Was bedeutet das Genehmigungsfreistellungsverfahren?

In den Landesbauverordnungen aller Bundesländer gibt es sogenannte Genehmigungsfreistellungsverfahren, die auch als Anzeigeverfahren bezeichnet werden. Durch dieses Verfahren wird der Bauherr von den formellen Genehmigungsverfahren freigestellt. In den B Plangebieten für Wohngebäude und andere Gebäude sind diese Art Freistellungsverfahren zulässig. Ausgenommen davon sind Sonderbauten. Der Bauherr muss das Genehmigungsunterlagen bei seiner Gemeinde einreichen, um mit einem Bauvorhaben zu beginnen. Sollte in den ersten vier Wochen kein Widerspruch von der Gemeinde zur Durchführung des Bauverfahrens erfolgen, kann der Bau der Immobilie endlich beginnen.

Was beinhaltet das Genehmigungsfreistellungsverfahren?

Es gibt dieses Genehmigungsfreistellungsverfahren ungefähr seit den neunziger Jahren. Das sollte zu einer Entlastung der Verwaltung führen. Die Bauherren profitieren ebenfalls von diesem Verfahren durch eine kürzere Dauer und niedrigere Gebühren. Das überträgt die Beantwortung zum großen Teil an den Architekten. Er ist dazu verpflichtet auch im laufenden Genehmigungsfreistellungsverfahren immer wieder in der Planung auf das öffentliche Baurecht zu prüfen. Der Architekt arbeitet ohne Rücksprache mit der Behörde und hat damit keine Kontrollinstanz. Er muss ein zig und allein entscheiden, ob sein Bau dem gültigen Baurecht entspricht. Aus diesem Grund meiden seit jeher Architekten dieses Genehmigungsfreistellungsverfahren, wenn es nur irgendwie möglich ist.

Was bedeutet genehmigungsfreies Bauvorhaben? Ist das Bauvorhaben Verfahrens frei, bedeutet dass im Gegenzug, dass der Bauherr ohne eine vorliegende Baugenehmigung bauen darf. In diesem Fall müssen Sie keine Baugenehmigung einholen oder ihr Bauvorhaben von der Bauaufsichtsbehörde prüfen lassen.

Wie groß darf ich ohne Genehmigung bauen? Das ist wiederum von der Bauaufsichtsbehörde des jeweiligen Bundeslandes und der Kommune abhängig. Hier ergeben sich zum Teil drastische Abweichungen. Ausgehend von der bayerischen Landesbauverordnung darf die Gesamtnutzfläche also maximal 50 m² betragen, um ohne die Genehmigung einer Baubehörde zu bauen.

Welche Bauvorhaben fallen in den Geltungsbereich?

Nach den Vorgaben des Paragraph 68 LBO können Sie für die Änderung und Errichtung der folgenden Gebäude ein Genehmigungsfreistellungsverfahren anwenden:

• Gebäude, die zur Gebäudeklasse 1-3 gehören
• Nebenanlagen und Nebengebäude, gemäß Bauvorhaben Nummer eins und zwei
• Bauliche Anlagen, die nicht zu dem Gebäude gehören

Sie müssen vor der Durchführung des Genehmigungsfreistellungsverfahren ihre Bauvorlagen unbedingt von einem Bauvorlagen berechtigten Ingenieur oder Architekten prüfen lassen. In diesem Zusammenhang muss das Vorhaben auch in den Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans gehören. Andernfalls lässt sich Ihr Vorhaben nicht durchführen. Zugleich dürfen Sie den Festsetzungen in dem Bebauungsplan nicht widersprechen und müssen sich an die Vorschriften im LBO halten.

Weichen sie von dem Bebauungsplan und den Vorschriften der LBO ab, müssen Sie dafür einen gesonderten Antrag stellen, um eine Ausnahme oder eine Befreiung von dieser Abweichung zu bekommen. In dem Genehmigungsverfahren geht es um eine Standortprüfung nach den Vorgaben des Baugesetzbuches und um eine bauordnungsrechtliche Prüfung nach den Vorgaben des LBO. Der Architekt verpflichtet sich dazu in der Erstellung der Bauvorlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Kommt es zu Ausnahmen und Abweichungen sowie Befreiungen vom Bauordnungsrecht, müssen Sie einen gesonderten Antrag stellen. Bei Zuwiderhandlung droht ein Bußgeldverfahren. Die Konzentrationswirkung aus dem Baugenehmigungsverfahren entfällt in diesem Fall. Zustimmungen und Erlaubnisse aus anderen Fachbehörden muss der Bauherr selbst einholen.

Für wen ist das Genehmigungsfreistellungsverfahren geeignet?

Vom Grundsatz her ist jedes Bauvorhaben genehmigungspflichtig. Dann macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen Anbau oder um einen Neubau handelt. Nur in einigen Sonderfällen ist das Baugenehmigungsverfahren ausgesetzt. Wer von dem Genehmigungsverfahren befreit ist spart sich jede Menge Zeit und Umstände. Nicht jedes Bauvorhaben lässt sich von seiner Genehmigung befreien. Aus diesem Grund müssen Sie besondere Anforderungen einhalten. Liegt ihr Bauvorhaben im Geltungsbereich eines gültigen Bebauungsplans und ist es bereits erschlossen, fällt es in den Bereich der Genehmigungsfreistellungsverfahren. Zudem setzt das voraus, dass ihr alle Festsetzungen in der Baums Plan einhalten. Diese Festsetzungen definieren wiederum Gestaltungsrichtlinien, die für die Bebauung des Grundstückes gelten wie zum Beispiel die Dachform, die Eindeckung oder die Anzahl der Stockwerke und Geschosse eines Hauses.

In der jeweiligen Landesbauverordnung finden Sie die notwendigen Unterlagen, die sie bei der zuständigen Agentur einreichen müssen. Dazu gehören unter anderem das Antragsformular, die Baubeschreibung ebenso wie die Bauzeichnungen Unterlage Plan. Die Behörde hat dann einen Monat lang Zeit, den Bauvorhaben zu widersprechen.

Bedenken Sie, dass alle Informationen zur Genehmigung ihres Bauvorhabens und zu den gesetzlichen Vorschriften auf Grundlage unserer Recherche und Erfahrung in diesem Beitrag zusammengetragen worden. Wir können Ihnen aber keine rechtlich bindende Beratung ersetzen.

Die Voraussetzung für das Genehmigungsfreistellungsverfahren

Bedenken Sie, dass ich die Voraussetzungen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. So geht aus dem Art. 58 der bayerischen Bauordnung heraus, dass die Bauvorhaben keinen Sonderbau sein dürfen. Sie müssen im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Entspricht das Bauvorhaben den Festlegungen des Bebauungsplans und den örtlichen Vorschriften wie zum Beispiel der Stellplatzsatzung, fällt es ebenfalls in das Verfahren. Die Schließung muss abgesichert sein. Hat die Gemeinde innerhalb eines Monats nach Antragstellung nicht erklärt, dass sie ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchführen, haben Sie ebenfalls die Voraussetzungen erfüllt. Das ist auch der Fall, wenn es sich um ein gewerbliches oder handwerkliches Vorhaben handelt.

Wie läuft das Genehmigungsfreistellungsverfahren ab?

Sie müssen auf jeden Fall die Gemeinde über Ihr Vorhaben informieren. Rechnen Sie bei der Gemeinde den Bauantrag und alle erforderlichen Unterlagen ein. Am besten rufen Sie vorher ein zuständiger Mitarbeiter an und erfrage nochmals, welche Unterlagen für die Genehmigung erforderlich sind. So gehen Sie auf Nummer sicher und riskieren keinen zu großen Zeitaufwand in der Antragstellung und der Einreichung der Formulare. Darüber hinaus übernehmen der Verfasser des Entwurfs und der Bauherr die Verantwortung, dass sie bei der Ausführung des Bauvorhabens alle Vorschriften einhalten. Andernfalls ist die Bauaufsichtsbehörde dazu berechtigt im Handlungsrahmen ihrer Befugnisse die Einstellung des Baus und die Untersagung der Nutzung sowie die Baubeseitigung zu verlangen. Das ist immer dann der Fall, wenn ihr Bauvorhaben und die Immobilie gegen die Vorschriften machen sich rechtlichen Bereich verstößt. Nehmen Sie das auf keinen Fall auf die leichte Schulter, Andernfalls können Sie das teuer zu stehen kommen.

Sobald die Unterlagen bei der Gemeinde eingereicht wurden, hat der Bauherr die Verpflichtung die Nachbarn über sein Bauvorhaben zu informieren. Es gibt aber keine besondere Form der Beteiligung der Nachbarn bei dem genehmigungsfreigestellten Vorhaben.

Wie lange gilt das Genehmigungsfreistellungsverfahren?

Hat sich die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der Unterlagen geäußert, dürfen Sie mit der Bauausführung beginnen. Es kann sie nur Post erreichen, dass sie dazu verpflichtet sind, das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchzuführen. Das muss die Gemeinde aber bereits vor Ablauf dieser monatlichen Frist dem Antragsteller mitteilen. Danach besteht ein Zeitraum von vier Jahren, in dem sie mit der Bauausführung beginnen können. Sind die vier Jahre abgelaufen, müssen Sie erneut einen Antrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren einreichen.

Was heißt genehmigungsfrei?

Errichten oder ändern Sie eine bauliche Anlage ist dies Verfahrens frei und bedeutet im Gegenschluss, dass Sie keinen Bauantrag stellen müssen und dafür auch keine Baugenehmigung benötigen. Es erfolgt in diesem Fall keine Prüfung der Bauaufsichtsbehörde. Sie selbst halten sich an die geltenden Vorschriften wie zum Beispiel im Hinblick auf die Abstandsflächen und die Vorgaben in Bewahrungsplan. Prüfen Sie eigenverantwortlich ob sie für ihr Bauvorhaben selbst eine Genehmigung benötigen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sie in der Nähe von Baudenkmälern eine Immobilie errichten wollen oder wenn unter Umständen auch eine Erlaubnis vom Denkmalschutz notwendig ist. Wer sich nicht an die gesetzten Forderungen hält riskiert damit die Einstellung des Baus durch die Bauaufsichtsbehörde. Soweit sollten Sie es auf keinen Fall kommen lassen.

Verfahrensfrei heißt also im Endeffekt nicht rechts frei. Nur weil sie dann sich im Genehmigungsfreistellungsverfahren bewegen, haben Sie keine Narrenfreiheit, was die Umsetzung ihres Bauvorhabens anbelangt. Sie übernehmen mit dem Bau als Bauherr eine enorme Verantwortung, die sie niemals unterschätzen sollten. Arbeiten Sie von daher immer mit Profis zusammen, die sich in diesem Bereich auskennen und die genau wissen, welche Vorgaben für ihre Gemeinde und Region gelten. Im Zweifelsfall können wir nur anraten, mit zuständigen Fach Personen zu sprechen und sich lieber zweimal eine schriftliche Genehmigung einzuholen.

Reichen Sie einen Bauantrag bei der Gemeinde ein, wenn sie ein Gebäude errichten wollen. Das gilt eigentlich für alle anderen baulichen Anlagen wie Werbeanlagen, Mauern oder Windkraftanlagen. Es gibt einfache Bauvorhaben, bei denen es vom Gesetzgeber her Erleichterungen gibt. In diesem Fall wären sie dann von einem Bauantrag befreit. In Einzelfällen erteilt die zuständige Bauaufsichtsbehörde Auskunft, ob es sich bei dem Bauvorhaben wirklich um ein genehmigungspflichtiges Verfahren handelt. Wer nachfragt, bekommt eine konkrete Auskunft und geht auf Nummer sicher.

ZUSAMMENFASSUNG

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren entledigt den Bauherren von hohen Kosten und einen mehrfachen Aufwand. Bevor sie mit dem Bau beginnen, reichen Sie bei der zuständigen Behörde den Antrag auf das Genehmigungsfreistellungsverfahren ein. Danach verpflichten Sie sich, sich an das Baurecht ihrer Gemeinde zu halten und haben dann über die folgenden vier Jahre die Gelegenheit, die Bauausführung zu beginnen. Vorausgesetzt das Bauamt widerspricht nicht ihrem Antrag innerhalb von vier Wochen nach Einreichung. Warten Sie unbedingt die Fristen ab und sprechen Sie vor ab mit den zuständigen Mitarbeitern, um Missverständnisse zu vermeiden. Sie sollten niemals vor diesem Zeitraum beginnen, kommt nämlich ein Einspruch oder die Anordnung des vereinfachten Genehmigungsverfahrens, bedeutet dies auch elf Veränderungen für Ihr Bauvorhaben.