Das Bodengutachten

Als Eigentümer eines Grundstückes können Sie den eigenen Grund und Boden wirklich nehmen. Schließlich ist der Boden entscheiden für ihr späteres Hausbauprojekt. Sie sollten frühestmöglich ein Bodengutachten erstellen lassen, um zu erfahren wie es um die Beschaffenheit des Bodens steht. Bestenfalls haben Sie die Möglichkeit dieses Gutachten noch vor dem Grundstückskauf zu erstellen, um zum Beispiel verseuchte oder verunreinigte Grundstücke zu umgehen. Was sie in Verbindung mit dem Bodengutachten bedenken sollten und wie sich unkompliziert eines beantragen, erfahren Sie in dem folgenden Artikel.

Was ist ein Bodengutachten?

Das Bodengutachten wird auch Baugrundgutachten genannt. Es definiert die Untersuchung der Grundstücksfläche im Hinblick auf die geologischen Bedingungen im Boden. Auf diese Weise können die zukünftigen Bauherren durch das Gutachten das Baugrund Risiko deutlich nach unten setzen. Sie gehen damit teuren Folgeschäden aus dem Weg, die auch für Ihre Gesundheit gefährliche Risiken in sich bergen. Im Prinzip benötigen Sie von Beginn an ein Bodengutachten.

Sie veranlassen damit eine Untersuchung des Bodens auf Besonderheiten und Störfaktoren. Dafür werden Kernbohrungen vorgenommen und verschiedene Proben aus unterschiedlichen Höhen des Erdreiches entnommen und in einem Labor untersucht. Durch diese konkreten Aussagen ist es auch möglich, Bezüge zur Tragfähigkeit und Beschaffenheit des Untergrundes herzustellen. Das gilt auch für die vorherrschenden Wasserverhältnisse. Auf jeden Fall lohnt sich ein Bodengutachten, wenn Sie ein Grundstück kaufen und bebauen wollen. Kommt es in diesem Zusammenhang zu Störfaktoren im Erdreich, können sich daraus schnell kostenintensive Folgen entwickeln, die Sie doch in jedem Fall umgehen wollen.

Vertrauen ist gut – das Gutachten ist besser

Sie sollten sich niemals auf die Versprechungen einer Baufirma verlassen, wenn es um die Eigenschaften eines Grundstückes geht. Für einen guten Preis bitte im Angebot und dem Kaufvertrag von einem unproblematischen Boden ausgegangen. Wer unwissend einen problematischen Untergrund kauft, muss mit erheblichen Mehrkosten rechnen. Aus falsch verstanden im Vertrauen sollten Sie nicht auf das Baugrund achten verzichten, weil zum Beispiel auch der Nachbar problemlos gebaut hat. Aus Erfahrung kann sich niemand auskennen. Es gibt Areale, die sich in direkter Nachbarschaft befinden und einen unterschiedlichen Untergrund besitzen. Von daher ist das Bodengutachten immer der sicherste Weg.

Ablauf eines Bodengutachtens – Untersuchung und Vorgehensweise

Es können diverse geologische Besonderheit im Untergrund auftauchen, die sie schädlich auf das Gebäude auswirken kann, dass sie darauf er bauen wollen. Das ist zum Beispiel bei Wasserschäden, Setzungsrisse und Absackungen. In den meisten Fällen können diese Bauschäden auf das Erdreich zurückgeführt werden. Bauherren haben gespart und kein Bodengutachten erstellt. Sie wissen gar nicht, was ich unter ihrem Haus verbirgt.

Zunächst beauftragen Sie einen Bodengutachter, der vor Ort mithilfe von Baugrundsondierungen und Bohrungen Proben entnimmt. Häufig ist es notwendig bis zu 3 m in das Erdreich hinein zu bohren. Die Tiefe ist abhängig davon, ob sie ein Haus mit einer Unterkellerung errichten wollen. Sie sollten für den Boden Gutachter Pläne bereithalten, wo die spätere Immobilie steht. Nur dann ist es auch lohnenswert, an den richtigen Stellen die Proben zu entnehmen.

Ergebnisse aus dem Bodengutachten

Mithilfe eines Bodengutachtens ist es möglich Erkenntnisse in Bezug auf die Tragfähigkeit und die Standsicherheit des Baugrunds und der Böschungen zu fällen. Wasserhaltung, drückendes Grundwasser und Dränage treten in einem Bodengutachten zu Tage ebenso wie die Sicherheit angrenzender Bauwerke und giftige Altlasten. Letzteres muss der Verkäufer nämlich nicht in dem Grundstück eintragen lassen, Dass er verkaufen möchte. Er muss lediglich beteuern, dass ihm keine giftigen Altlasten bekannt sind. Nachweisbar ist dieses Wissen aber nicht. Ihnen bleibt nichts weiter übrig, als selbst aktiv zu werden, wenn Sie den sicheren Bauweg gehen und sich vor Kosten intensiven und gefährlichen Folgen schützen möchten.

Blindgänger

Doch immer schlummern Fliegerbombe aus dem Zweiten Weltkrieg im Boden. Auch nach Jahrzehnten liegen sie hier unentdeckt im Erdreich und bilden eine unmittelbare Gefahr. Besonders betroffen sind die Grundstücke in Stadt Nähe. Gibt es in Verbindung mit einem Grundstück eine ausgewiesene Verdachtsfläche, besteht in einzelnen Kommunen sogar eine Sondierungspflicht. Für die Untersuchungskosten wird zumeist der Grundstückseigentümer in Verantwortung gezogen. Planen Sie bei Blindgängern unbedingt Verzögerungen in der Immobilienplanung ein, da die Beseitigung einige Zeit in Anspruch nimmt.

Giftige Altlasten

War das Baugrundstück früher eine Gewerbefläche, sollte das Erdreich unbedingt auf Altlasten untersucht werden. Vielleicht befinden sich immer noch giftige Rückstände im Boden. Der Grundstücks Eigentümer ist dazu verpflichtet diese Altlasten zu entfernen. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert noch vor dem Kauf ein Bodengutachten zu erstellen. So verschaffen Sie sich Klarheit über eine mögliche Belastung. Vor allen Dingen sollten Sie den Baugrund untersuchen lassen, wenn vorher ein Betrieb mit Umwelt schädlichen Stoffen genau auf dieser Fläche gearbeitet hat. Neben der Bodenqualität ist auch die Gefahr für die menschliche Gesundheit nicht zu unterschätzen.

Probleme mit dem Grundwasser

Das Grundwasser im tiefen Erdreich kann zu großen Problemen für die Gebäude führen. Sie sollten also das Grundwasserverhalten durch ein Baugrundgutachten ergründen. Zu den meisten Problemen kommt es in Verbindung mit drückendem Grundwasser. Es gibt einen unweigerlichen Druck auf die ab Dichtungen des Bauwerkes aus. Das kann der Fall sein, wenn das dicker Wasser nicht abfließt oder Sie ein Grundstück gekauft haben mit einem generell hohen Grundwasserspiegel. Wissen Sie über diese Belastung schon mit Baubeginn, können Sie in der Erstellung der Immobilie konkrete Maßnahmen einleiten, um die Probleme mit dem Grundwasser in den Griff zu bekommen.

Die Bodenklassen im Bodengutachten

Sie können im Baugrundgutachten nachlesen, zu welcher Boden Ort das Erdreich ihres Grundstückes gehört. Insgesamt lassen sich sieben verschiedene Kategorien an Bodenklassen unterscheiden. Sie sollten wissen, was hinter jeder Bodenklasse steht:

1. I Bodenklasse – Oberboden
2. II Bodenklasse – fließender Boden
3. III Bodenklasse – leicht lösbarer Boden
4. IV Bodenklasse – mittelschwer lösbarer Boden
5. V Bodenklasse – schwer lösbarer Boden
6. VI Bodenklasse – leichter lösbarer Fels
7. VII Bodenklasse – schwerer lösbarer Fels

Sie sollten schon durch die Kurzbeschreibungen in den Bodenklassen feststellen können, dass sie einen Boden der Klasse drei wohl einfacher bearbeiten können als einen Boden einer höheren Klasse. Die Bearbeitung schlägt sich unmittelbar auf die Gesamtdauer des Bauvorhabens nieder und die architektonischen Möglichkeiten, die sich in der Umsetzung der Immobilie bleiben. Hinzu kommen die Kosten für den Aushub, die je nach Bodenklasse unterschiedlich ausfallen. Offiziell gibt es diese Bodenklassen eigentlich nicht mehr. Heute sind die Homogenbereichen anerkannt, da sie eine feinere Definition erlauben. Doch bei privaten kleinen Grundstücken kommen die Bodenklassen immer noch häufig zum Einsatz.

Was kostet ein Bodengutachten?

Es kommt auf das Ergebnis des Bodengutachtens an, ob sich daraus Veränderungen für die Immobilienplanung ergeben. Im schlimmsten Fall kann sich der Baugrund als ungeeignet für die Wunsch Immobilie herausstellen. Die Kosten, die in Verbindung mit dem Bodengutachten entstehen und die Folgekosten, die mit einem misslungenen Bau auf Sie zukämen, sind nicht miteinander vergleichbar. Ausgehend von den Erläuterungen des Verbands privater Bauherren kurz VPB sind die Preise für die Bodengutachten zwischen 500 und 1000 € anzusiedeln. Diese Kosten beziehen sich auf ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Nehmen Sie zusätzliche Leistungen in Anspruch, wirkt sich dies kostensteigernd aus. Im Einzelfall variieren also die Preise. Sie sollten sich vorher einen Kostenvoranschlag erstellen lassen, um genaustens zu wissen, welche Preise auf Sie zukommen.

Ist ein Baugutachten Pflicht?

Jeder Immobilie geht ein nicht unerhebliches Gewicht einher. Sie sollten also wissen, ob der Boden, der darunter liegt, diese Last überhaupt tragen kann. Das findet sie nur über ein Baugutachten heraus. Andernfalls können Schäden an ihrem Gebäude oder einer benachbarten Immobilien entstehen. Die offizielle Bezeichnung für das Baugrundgutachten ist der geotechnische Bericht. Er gilt bis heute als eine Basis für eine strukturierte Planung und Durchführung ihres Bauvorhabens. Zudem können Sie dadurch die Statik und die Stärke des Fundaments berechnen. Das ist ein Grund, warum in Deutschland seit 2008 das Baugrundgutachten bauordnungsrechtlich vorgeschrieben ist. Alle Risiken, die vom Baugrund ausgehen, trägt der Bauherr. Er ist zugleich auch der Grundstückseigentümer. Zu aus diesem Grund sollten Sie rechtzeitig ein Baugrundgutachten erstellen lassen, um die Durchführbarkeit ihres Bauvorhabens auf die Probe stellen zu lassen.

Achtung: Sie können keine folgenreichen Rückschlüsse aus einer Bodenuntersuchung eines Nachbargrundstückes ziehen. Kleinste Entfernungen können bereits massive Auswirkungen auf ihre Immobilie haben. Sie benötigen ein eigenes Bodengutachten für ihr neues Grundstück, wenn sie bauen wollen.

Wann sollte ich an ein Baugutachten denken?

Kaufen Sie ein Grundstück mit einer bestehenden Immobilie, benötigen Sie nicht zwingend ein Baugrundgutachten. Das ist nur für den zukünftigen Hausbau notwendig. Somit können Sie die Baumaßnahmen und die Kosten dafür exakter kalkulieren. Am besten lassen Sie das Baugutachten schon beim Grundstückskauf erstellen, um genau zu wissen, auf was sie sich einlassen. Ermitteln Sie die Bodenbeschaffenheit noch vor dem Kauf, können Sie auf Nummer sicher gehen, dass Sie Ihr Geld nicht für ein nutzloses Grundstück ausgeben. Stellen sich die Maßnahmen für die Absicherung des Grundstückes als zu kostenintensiv dann, kann es lohnenswert sein ein paar Grundstücke weiter zu ziehen.

Wer erstellt das Bodengutachten?

Der geeignete Ansprechpartner ist ein Sachverständiger für Geotechnik. Nur er besitzt die fachliche Eignung dieses Baugrund Gutachten zu erstellen. Es sind nur die Gutachten zulässig, die nach den Vorgaben der DIN 4020 und der DIN 1054 erstellt werden. Sie finden Sachverständige für ein Bodengutachten entweder im Internet oder über die Gelben Seiten. Es gibt auch Informationen durch die Handwerkskammer und die Bauherren verbände. Sie können Ihnen einen zuverlässigen Gutachter in Ihrer Nähe empfehlen. Vielleicht fragen Sie auch Ihren Architekten nach einer Empfehlung. Viele Architekten arbeiten mit Bodengutachten zusammen und nennen diese als ihre zuverlässigen Sachverständigen.

ZUSAMMENFASSUNG

Seit 2018 gehört es zur Pflicht zukünftiger Bauherren ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Sobald sie ein Grundstück kaufen haften Sie auch für die Gefahren, die unter der Immobilie auf sie lauern. Beauftragen Sie einen sachverständigen für Geotechnik mit der Erstellung des Gutachtens. Er wird Bodenproben nehmen und muss dafür bis zu 3 m in die Tiefe des Grundstückes hineinbohren, je nachdem ob sie ihr Haus unter Kellern wollen. Anhand der Bodenproben kommt dann die volle Wahrheit ans Licht. So können Sie zum Beispiel feststellen, ob das Grundstück belastet ist, wie es um den Wasserstand und die Tragfähigkeit steht.

Erst danach lassen sich wirklich Berechnungen für die weitere Immobilienplanung vornehmen. Am besten beauftragen Sie ein Baugrundgutachten noch vor dem Grundstückskauf, um keinen Fehlkauf zu begehen. Bei vielen Grundstücken sind die Lasten nämlich so stark, dass die Investitionen und Umplanungen in die Immobilie viel zu hoch wären. Hier sollten sie weiter ziehen und nach einem anderen Grundstück schauen.