Das Baulastenverzeichnis

Häufig übersteigt der Bau einer Immobilie den eigenen Bedarf. Das ist immer dann der Fall, wenn die Gemeinde Baulasten definieren sollte. Baulasten sind besondere Verpflichtungen, die der Grundstückseigentümer übernimmt. Er muss dann beim Bau der Immobilie besondere Leistungen erbringen, die oftmals bares Geld sparen. Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt einen Blick auf das Baulastenverzeichnis werfen. Die wichtigsten Informationen dazu stellen wir in diesem Artikel übersichtlich zusammen.

Was sind Baulasten?

Bestimmte Verpflichtungen in Verbindung mit dem Grundstück und der Immobilie gehören zu den Baulasten. Diese unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Im Baulastenverzeichnis finden Sie die individuellen Baulasten für Ihr Grundstück. Diese Verpflichtungen gehen an den privaten Bauherren und können zu den öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gehören.

Deutschlandweit gibt es in Ergänzung zu dem Grundbuch das Baulastenverzeichnis. Sie sollten es beim Grundstücks- und Immobilienverkauf unbedingt beachten. Für die Kauf Interessenten ist es von großer Bedeutung, wenn es darum geht eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen.

Was ist im Baulastenverzeichnis enthalten?

Wie ist der Name vermuten lässt, finden Sie ein Verzeichnis aller Verpflichtungen, die auf einem Grundstück Lasten. Das können öffentlich-rechtliche Verpflichtungen sein, die der Grundstückseigentümer übernimmt und gegenüber der Baubehörde zu leisten hat. Er darf mit seinem Grundstück verschiedene Dinge tun oder muss verschiedene Dinge zu lassen wie zum Beispiel das Wegerecht des Nachbarns. Im Grundbuch finden Sie lediglich Informationen über die privaten Eigentumsverhältnisse oder über bestehende mögliche Rechte an einen Dritten.

Bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes entscheiden, sollten Sie unbedingt einen Blick auf das Baulastenverzeichnis werfen. Schließlich werden sie mit dem Kauf zum Rechtsnachfolger des Verkäufers. Sie übernehmen alle seine eingetragenen Verpflichtungen, die aus dem Baulastenverzeichnis hervorgehen.

• Abstandsflächenbaulast: Der Eigentümer von einem Grundstück übernimmt deinen Teil der Abstandsfläche. Diese müsste normalerweise auf dem Grundstück des Nachbarn liegen.

• Stellplatzbaulast: Besteht diese Baulast, ist der Eigentümer von einem Grundstück verpflichtet, die Nutzung von Stellfläche in einem Dritten auf dem eigenen Grundstück zu gewähren. Dafür gibt es für den Grundstückseigentümer oftmals eine Aufwandsentschädigung.

Die häufigsten Baulasten, einfach geklärt

Zu den häufigsten Baulasten gehört das Wegerecht, dass zu Gunsten der Nachbarn ausfällt. In diesem Bereich spielen ebenfalls Verpflichtungen mit hinein, was Abstandsflächen zum Grundstück des Nachbarn anbelangt. Diese konkreten Informationen finden Sie häufig nicht im Grundbuch. Ausnahmen bestätigen die Regel es gibt auch Bundesländer wie zum Beispiel Brandenburg, die bis 2016 diese Lasten im Grundbuch verzeichnet führten. Doch im Regel Fall ist nicht davon auszugehen seit 2017 ist jeder Grundstückskäufer dazu angeraten, neben dem Grundbuch das Verzeichnis zu den Baulasten einzusehen. Sie können sich dabei nicht auf den Notar verlassen, dass er Einblick in das Baulastenverzeichnis nimmt. Das fällt in den Verpflichtungsbereich des Käufers. Wirklich können sie nicht aus der individuellen Begutachtung vorhandene Abstandsflächen sehen oder beurteilen. Sie sollten sich auch nicht von Informationen des Verkäufers oder der Nachbarn blenden lassen. Einzig und allein das Baulastenverzeichnis kann Ihnen konkrete und belastbare Informationen liefern.

Was ist der Unterschied zwischen dem Grundbuch und dem Baulastenverzeichnis?

Es gibt doch Gemeinsamkeiten, die Nutzungsrechte an den Grundstücken finden Sie im Grundbuch wie auch im Baulastenverzeichnis. Die Unterschiede bestehen im Detail. Das Grundbuch klärt die Eigentumsverhältnisse im Hinblick auf das Grundstück und gehört zum Amtsgericht. Es werden Nießbrauchrecht und Nutzungsrechte sowie Pfandrechte an einem Grundstück bestehen, eingetragen. Bei finanzierten Immobilien kommt die Grundschuld hinzu. Im Vergleich dazu führt das Baulastenverzeichnis nur die bestehenden Baulasten. Bei dem Negativbericht oder negativ Test bestehen keinerlei Baulasten. Sie werden von den Städten, Gemeinden und Landkreisen geführt. Es handelt sich hierbei nicht um ein privatrechtliches Konstrukt, sondern um eine öffentlich rechtliche Verpflichtung des Bauherren.

Muss ich Einblick in der Baulastenverzeichnis nehmen?

Es besteht nur die Ausnahme, wenn der Verkäufer eine Baulast arglistig verschwiegen hat, dann darf der Käufer seine Gewährleistungsrechte geltend machen. Von daher sollte auch ein Verkäufer einen Blick auf das Baulastenverzeichnis werfen, und keine Risiken im Hinblick auf die Kaufinteressenten einzugehen. Es bringt grundsätzlich nichts, etwas zu verschweigen. Gut informierter Interessenten finden die bestehenden Baulasten ohnehin heraus. Seriöse Verkäufer legen den Interessenten auf Nachfrage einen Grundbuch Auszug und einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vor.

Welche Behörde ist für das Baulastenverzeichnis zuständig?

In der Gemeinde für die Bauaufsichtsbehörde die Baulasten Verzeichnisse. Zeitweise können in einigen Bundesländern wie Bayern und Brandenburg auch die Grundbuchämter dafür zuständig sein. Am besten informieren Sie sich persönlich oder am Telefon über die Voraussetzungen in Verbindung mit den Baulasten und beantragen Einblick in das Baulastenverzeichnis.

Wie kommt es zu einer Baulast?

In Verbindung mit dem Eigentümer eines Grundstückes entsteht eine Baulast, wenn er eine Baugenehmigung beantragt. Er kann sich auch gegenüber einer zuständigen Stelle bereit erklären, etwas Bestimmtes auf seinem Grundstück nicht zu tun oder zu tun. Es handelt sich bei der Baulast um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die der Besitzer gegenüber der Baubehörde hat. Nur durch die Übernahme dieser Verpflichtung hat er eine Baugenehmigung erhalten. Ein Bauherr muss immer im öffentlichen Interesse, Der Wunsch oder das Interesse eines Nachbarn sind da noch lange nicht ausreichend.

Ein Nachbar kann zum Beispiel einen geringeren Bauabstand zu seinem Grundstück akzeptieren. Er kann sich verpflichten, einen Teil seines Grundstückes nur als Parkplatz zu nutzen oder bis zur Grenzwand zu bauen. Eine Erklärung muss vom Grundstückseigentümer immer in schriftlicher Form erfolgen. Erst dann kann sie öffentlich beglaubigt werden und landet im Baulastenverzeichnis. Besteht kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast, kann diese auch verfallen. In diesem Fall muss das Bauamt schriftlich darauf verzichten.

Wie bekomme ich Einblick in das Baulastenverzeichnis?

Wollen Sie sich eine Abschrift vom Baulastenverzeichnis erteilen lassen, reicht das berechtigte Interesse aus. Das ist aber nicht mit der bloßen Neugierde gleich zu setzen. Sie sollten als Interessent darlegen können, dass sie sich mit dem Gedanken an einen Kauf tragen und somit ernsthaftes Kaufinteresse mitbringen. In Brandenburg können Sie schriftlich einen Auszug beantragen oder müssen persönlich vorsprechen. In Berlin wird der Antrag auf das Baulastenverzeichnis grundsätzlich in schriftlicher Form gestellt. Bedenken Sie in diesem Zusammenhang, dass es sich um eine gebührenpflichtige Auskunft handelt. Jedoch sollten sich die Gebühren im Rahmen halten, gerade wenn Sie die zukünftigen Ausgaben im Hinblick auf den Immobilienkauf mit einberechnen.

Wie viel kostet die Einsicht in das Baulastenverzeichnis?

Bleibt es bei einer mündlichen Auskunft, bezahlen Sie meist keinen Cent. Erst wenn sie einen schriftlichen Auszug zu den Baulasten erhalten, wird eine bestimmte Gebühr für die Verwaltungsaufgaben erhoben. Der Gebührensatz ist unterschiedlich je nach Bundesland. Viele Ämter stellen heutzutage online Formulare für die Beantragung bereit, um den behördlichen Aufwand so gering wie möglich zu halten. Nur wenige Euro kostet es, wenn keine Baulast zum Grundstück oder Haus vorliegt. Ist aber eine Baulast vorhanden, er stellt die Behörde einen und berechne dafür höre Gebühren. Darin enthalten sind Kopien der Baulast Texte ebenso wie die dazugehörigen Lagepläne in Kopie. Deshalb kommt es auch zu den höheren Gebühren vor Ordnungen.

ZUSAMMENFASSUNG

In dem Baulastenverzeichnis finden Sie alle bestehenden Baulasten, die auf dem Grundstück liegen. Die Verpflichtungen beinhalten Dinge, die sie dulden und Dinge, die Sie nicht tun müssen oder die Sie dürfen. Alles was schriftlich fixiert ist, gilt für Sie als rechtsverbindlich. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussagen des Nachbarn oder des Verkäufers, sondern nehmen Sie selbst Einsicht in das Baulastenverzeichnis. Dieses können sie beim zuständigen Bauamt beantragen. Bei vielen Behörden stehen Ihnen dafür online Formulare zur Verfügung. Die geringen Gebühren sollten Sie in Kauf nehmen und auf Nummer sicher gehen, was bestehende Baulasten anbelangt.