Das Bauamt und die Bauaufsichtsbehörde

Häufig werden Bauaufsichtsbehörde und Bauamt miteinander verwechselt oder als ein und dieselbe Institution gehalten. Dabei haben beide Ämter unterschiedliche Aufgaben. Wir wollen mit diesem Missverständnis ein für alle Mal Schluss machen und ihnen den Zuständigkeitsbereich und die Aufgaben von Bauamt und Bauaufsichtsbehörde erklären.

Was sind die Aufgaben des Bauamts?

Das Bauamt hat planerische Aufgaben und ist unter anderem für die Bautätigkeit im Hochbau verantwortlich ebenso wie für die Abwasserentsorgung und die Wasserentsorgung. Das Bauamt betreut öffentliche Gebäude und Anlagen, für die es innerhalb einer Gemeinde zuständig ist. Zu den wichtigsten Aufgaben des Bauamtes gehört die Vorbereitung der Raumplanung und der Bauleitplanung innerhalb der Region. Es weist die Baugebiete aus und er arbeitet Bebauungspläne. Zudem erstellt es Planungen, nach denen die Baugebiete erschlossen und bebaut werden. Diese ausgearbeiteten Planungen benötigen eine Verabschiedung der zuständigen Gremien innerhalb der Gemeinde, nur dann erlangen Sie wirklich Rechtsfähigkeit.

Das Bauamt und die Bauaufsichtsbehörde

Das Bauordnungsrecht ist wiederum die Grundlage für alle Planungen aus rechtlicher Perspektive. Es ist der Kompetenz der Bundesländer vorbehalten, die Bauordnungen und die Landesbauordnungen zu regeln. Sie definieren hier die Anforderungen an die Bebauung und die Grundstücke. Daraus ergeben sich spezifische Regeln für die Nutzung bauliche Anlagen, die Beseitigung, die Errichtung und die Änderung. Eines der wichtigsten Instrumente auf Gemeindeebene ist der Bebauungsplan. Er passiert wiederum auf der geltenden Bauordnung und reguliert die zukünftigen Bauvorgaben und die Anforderungen, die damit an die Erschließung und zum Beispiel an die Abstandsflächen übergehen. In der Bauordnung werden auch Baugenehmigungsverfahren durchgeführt oder Bauaufsichtsbehörden reguliert und organisiert. Sie fasst also das wichtigste Instrument zusammen, dass ich im Hinblick auf die Bebauung und die Planung ergibt.

Grundlegend ist das Bauamt also mit den Themen zum Baurecht und allgemeinen Auskünften sowie rechtlichen Grundlagen vertraut. Es ist in diesem Bereich auch Ansprechpartner für die Bürger, wenn es um die einzelnen Grundstücke oder um die Beratung zum Bauverfahren geht. Bedenken Sie aber, dass das Bauamt nicht dazu verpflichtet es Ihnen bei der Planung zu helfen, dafür steht Ihnen der Planer des Bauwerbers zur Verfügung.

Was macht das Hochbauamt? Im Vergleich dazu überwacht das Hochbauamt die städtischen Gebäude und die Aufgaben der damit beauftragten Architekten. Sie kontrollieren die Entwurf und Ausführungsplanung ebenso wie die Bauherrenfunktionen.

Was ist die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde?

Die Bauaufsichtsbehörde hat die Aufgabe der Überwachung der baurechtlichen Vorschriften und Bestimmungen innerhalb der Bauordnung. Sie müssen diese Regeln durchsetzen und kontrollieren. Demnach verteilen sich die Zuständigkeitsbereiche auf drei Ebenen. Wir können die oberste von der oberen und der unteren Bauaufsichtsbehörde unterscheiden. In der obersten Instanz kann die Bauaufsichtsbehörde im Bundesland neue Rechtsvorschriften einführen und technische Bestimmungen auf dem Bau erlassen. Geht es dann weiter runter auf die Ebene der Gemeinden überprüft die Bauaufsichtsbehörde Bauanträge für den Umbau, den Abbruch und den Neubau. Sie kann diese Bauanträge genehmigen oder ablehnen. Die jeweils obere Instanz überwacht die Arbeit der unteren Bauaufsichtsbehörde. So haben wir es hier mit einem hierarchisch funktionierenden System zu tun.

Werfen wir einen genauen Blick auf die Aussagen des Bundesministeriums, beschreiben diese die Bauaufsicht als Bau Ordnungsamt, dass im Auftrag des Gesetzgebers für die Einhaltung des öffentlichen Baurechts sorgt. So weiß das Bundesministerium der Bauaufsichtsbehörde die folgenden konkreten Aufgaben und Zuständigkeitsbereiche zu:

  • Überprüfung der Bauanträge
  • Erteilung von einer Baugenehmigung
  • Bau vor Anfragen beantworten
  • Überprüfung der Baustatik sowie der Nachweise in der Bautechnik und die Überwachung
  • Mitwirken in der Brandschau
  • Sonderbauten überprüfen
  • Widersprüche bearbeiten
  • Ordnungsbehördliche Maßnahmen im Sinne der Bauaufsicht durchführen
  • Baulasten eintragen
  • Baulastenverzeichnis führen

Das Landesverwaltungsamt ist für die Fachaufsichtsbehörde und die Widerspruchsbehörde in den kreisfreien Städten und Landkreisen zuständig. Sie können zumeist bei der Webseite oder dem Portal des zuständigen Bundesministeriums ihres Bundeslandes die wichtigsten Informationen zu den Baugenehmigungen abfragen.

Bauvorhaben genehmigen lassen bei der Bauaufsichtsbehörde

Es gibt in ganz Deutschland eine Genehmigungspflicht für jedwedes Bauvorhaben. Die Bauherren müssen also vor Beginn ihres Vorhabens eine Baugenehmigung einholen, mit der wiederum die Bauaufsichtsbehörde betraut ist. Das gilt beim Umbau und bei der Errichtung von baulichen Anlagen sowie in Sonderfällen bei der Nutzungsänderung. Es gibt einige Ausnahmefälle, die genehmigungsfrei sind, das gilt es aber beim zuständigen Bauaufsichtsamt zu erfragen. Wollen Sie eine alte Immobilie abreißen oder geht es um einen so genannten Abbruch einer baulichen Anlage müssen Sie dies meist nur anzeigen und nicht genehmigen lassen. Sie reichen bei der zuständigen Behörde ihren Bauantrag ein und warten, bis die Bestätigung in die Baugenehmigung kommt. Halten Sie sich unbedingt an die gültigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Bauaufsichtsbehörde ist der Abwehr der Gefahren im öffentlichen Sicherheitssektor verpflichtet im Vorfeld ihren Antrag zu prüfen. Sie orientiert sich in den Einzelheiten an den Vorschriften der Landesbauordnung, die sie für jedes Bundesland auch kostenlos abrufen können.

Jedes Bundesland bestimmt innerhalb der landesrechtlichen Bestimmungen die konkrete Struktur der Behörden und auch die Aufgabenverteilung innerhalb der Bauaufsichtsbehörde. Unangetastet davon bleibt der dreigliedrige Aufbau wie er in Sachsen, Nordrhein-Westfalen, Bayern, Hessen und Baden-Württemberg der Fall ist. Fehlt die obere Bauaufsichtsbehörde, übernimmt die oberste Bauaufsichtsbehörde die Aufgabe der fehlenden Zwischenstelle.

Im Vergleich zum Baugenehmigungsverfahren gibt es noch das Bau Ordnungsverfahren, dass Verstöße gegen die Bauschriften während des Baus abwehren soll. Auch hier übernimmt die Bauaufsichtsbehörde wichtige Aufgaben. Sie kann eine Baueinstellung verfügen, den Bau komplett beseitigen und die Nutzung untersagen. In aller Regel haben die Bauherren selbst mit diesen Verwaltungsakten zu tun, wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie ohne Genehmigung errichten. Im Volksmund ist vom so genannten Schwarzbau die Rede. Wenn sie ihre Immobilie ohne Genehmigung umbauen oder eine Nutzungsänderung ohne Zusage der Baraufsichtsbehörde in die Wege leiten.

Wann wird die Bauaufsicht aktiv?

Nicht immer wird die Bauaufsicht selbst aktiv. Die Überprüfung kann auch auf Veranlassung von anderen Bürgern erfolgen. In den meisten fällen gehen die Beschwerden von Personen aus dem Nachbargrundstück bei der Bauaufsicht ein. Bekommt der Nachbar zum Beispiel mit, dass anstelle von zwei erlaubten Stockwerken drei errichtet werden, kann eine Beschwerde bei der Bauaufsicht einreichen, die dann aktiv wird. Das gilt auch, wenn der Nachbar die gesetzten Abstandsgrenzen nicht ein Held. Das Genehmigungsverfahren wird aber nur auf Grundlage des A öffentlichen Interesses eingeleitet und nicht weil der Nachbar ist: es dient nicht dem Schutz des Nachbarn. Es gibt aber auch noch so genannte Nachbar schützende Vorschriften, das ist tatsächlich der Fall, wenn der Nachbar nicht die erforderlichen Abstandsflächen zum angrenzenden Grundstück einhält. Hier geht es um die Wahrung der nachbarschaftlichen Interessen. In diesem Fall besteht ebenfalls der Anspruch auf eine Ermessensfehlerfrei Entscheidung.

Nutzen Sie ihre Möglichkeit und stellen Sie schnellstmöglich eine Bau vor Anfrage oder einen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Gegebenenfalls sollten Sie vorher mit einem zuständigen Mitarbeiter telefonieren und ihre Fragen stellen. Nur so haben Sie die Möglichkeit, Missverständnisse aus dem Weg zu räumen und nicht fahrlässig einen Fehler zu begehen. Verstoßen sie unwissend oder mutwillig gegen die Vorschriften, wird nicht nur ein Bußgeld fällig, schlimmstenfalls sind sie dazu verpflichtet, den Bau abzubrechen und zurück zu bauen. Das geht mit einem erheblichen finanziellen Schaden ein her. Nicht zu bemessen ist der zeitliche Aufwand der Ihnen dadurch entsteht.

ZUSAMMENFASSUNG

Während das Bauamt mit der Regulierung der Bautätigkeiten und Planungen innerhalb der Gemeinde betraut ist und somit auch die Entsorgung, die Abwasserentsorgung und die Wasserversorgung reguliert, ist die Berufsbehörde mit der Aufgabe der Überwachung der Vorschrift in der Bauordnung betraut. Sie arbeitet in drei unterschiedlichen Hierarchien als oberste, obere und untere Bauaufsichtsbehörde. Ihre Aufgabe ist es, durchzusetzen, dass sich die Bauherren sich an die Bauplanung halten.